Indemnité d’occupation : règles, calcul et paiement après le bail

Cadre juridique et définition

L’indemnité d’occupation compense l’occupation du bien et son indisponibilité jusqu’à sa restitution effective.

L’occupant qui reste dans les lieux après la résiliation du bail et la perte de son titre doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. En matière d’habitation, cette indemnité peut correspondre au montant du loyer et des charges.

Cette indemnité présente une nature à la fois compensatoire et indemnitaire : elle constitue la contrepartie de l’occupation et répare le préjudice résultant de l’indisponibilité du bien. Elle ne doit pas conduire à un enrichissement du bailleur.

Dans une indivision, l’indivisaire qui jouit privativement du bien et empêche les autres indivisaires d’en profiter peut être redevable d’une indemnité calculée selon la valeur locative.

Conditions et critères de l’indemnité

L’indemnité suppose l’absence ou la perte d’un droit d’occupation. En cas d’impayés, la clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de payer resté infructueux ; la résiliation fait alors perdre au locataire son droit d’occupation.

Après un congé, le locataire reste redevable du loyer pendant le préavis. À l’expiration de celui-ci, il devient occupant sans titre et l’occupation jusqu’à la remise des clés peut justifier une indemnité mensuelle fixée au montant du loyer.

Le décès du titulaire du bail peut entraîner la résiliation du contrat. Le descendant qui ne bénéficie pas du transfert du bail devient alors occupant sans droit ni titre ; le transfert est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et concerne notamment les ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire.

La qualité d’occupant et le montant de la créance doivent être établis. Les décomptes, le commandement de payer, les éléments relatifs à la résiliation et la preuve de la restitution des lieux peuvent notamment être retenus ; un décompte non contesté, après déduction du dépôt de garantie, peut suffire à établir la créance.

• Résiliation ou extinction du titre d’occupation
• Maintien dans les lieux jusqu’à leur restitution effective
• Preuve de la qualité d’occupant et du montant réclamé
• Évaluation selon le loyer, les charges ou la valeur locative

Principales situations et mode d’évaluation

Procédure et démarches pratiques

Le bailleur doit établir la résiliation du bail, le maintien dans les lieux et le montant de la somme réclamée. L’indemnité peut être demandée pour la période comprise entre la résiliation et la restitution effective, avec les ajustements retenus par le juge.

En cas d’occupation sans droit ni titre, cette situation peut constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile et justifier une demande d’expulsion en référé. Le juge peut également allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’occupation peut donner lieu à une indemnité fixée au montant du loyer et des charges. Les décisions examinées montrent aussi que le juge peut retenir une somme mensuelle déterminée selon les circonstances, notamment 344,14 euros ou 2 385 euros dans les affaires concernées.

La partie qui succombe peut être condamnée aux dépens. Une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile peut également être accordée, notamment lorsque la contrainte résultant du maintien dans les lieux le justifie.

• Réunir le bail, le congé ou le commandement de payer
• Établir un décompte jusqu’à la restitution des lieux
• Justifier la qualité d’occupant et l’absence de transfert de bail
• Demander, selon la situation, l’expulsion et le paiement de l’indemnité

Cas particuliers : décès, congé et indivision

En cas de décès du locataire, le transfert du bail est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Le descendant qui ne remplit pas les conditions de transfert peut être considéré comme occupant sans droit ni titre à compter du décès, jusqu’à la restitution des lieux.

Après un congé, le locataire reste redevable du loyer pendant le préavis. À son expiration, l’occupation jusqu’à la remise des clés peut donner lieu à une indemnité mensuelle correspondant au montant du loyer.

Dans une indivision, l’indivisaire qui utilise seul le bien et empêche les autres indivisaires d’en jouir doit une indemnité calculée selon la valeur locative. Elle peut être due jusqu’au partage ou à la vente, tandis qu’une occupation alternée peut exclure toute indemnité pour la période concernée.

Points de vigilance sur la preuve et le calcul

La personne qui réclame le paiement doit établir l’existence d’une créance liquide et exigible ainsi que la qualité d’occupant des lieux du débiteur. Un décompte non contesté, après déduction du dépôt de garantie, peut être retenu pour établir la créance.

Le montant de l’indemnité est apprécié au regard de l’occupation et de l’indisponibilité du bien. Dans plusieurs situations, il correspond au loyer et aux charges qui auraient été dus, mais son montant dépend des éléments retenus par le juge.

Dans une affaire relative à un logement présenté comme indécent, l’indemnité d’occupation n’a pas été soumise au mécanisme de déduction des allocations logement prévu par l’article L843-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Les déductions opérées sur le dépôt de garantie doivent, quant à elles, être justifiées par des dégradations établies.

Des montants fixés selon les circonstances de chaque affaire

Les décisions récentes montrent que l’indemnité peut être fixée au loyer contractuel, à la valeur locative ou à un montant mensuel déterminé par le juge.

Les montants retenus ne constituent pas un barème général. Ils dépendent notamment de la nature de l’occupation, de la valeur du bien, de la période concernée et des justificatifs produits.

Dans une affaire, l’indemnité a été fixée à 2 385 euros par mois après confiscation du bien et constatation de l’occupation sans droit ni titre. Dans une autre, elle s’élevait à 344,14 euros par mois.

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Questions fréquentes