Refus de transfert de bail et expulsion d’occupant sans droit ni titre : conditions et indemnités d’occupation

L’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, justifiant une ordonnance d’expulsion en référé. Le transfert de bail en cas de décès du locataire est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989, notamment ses articles 14 et 40, qui limitent les bénéficiaires aux ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, sous conditions de résidence et d’adaptation du logement. Le refus de transfert à un tiers non éligible, tel un beau-frère, est fondé. Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux peut être supprimé en cas de voie de fait ou circonstances particulières, notamment pour permettre une réhabilitation imminente. L’indemnité d’occupation vise à compenser le préjudice du bailleur et peut être fixée au montant du loyer et charges, sans majoration si contestée. Le juge peut condamner aux dépens et aux frais non compris dans les dépens selon l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée pour assurer l’efficacité de la décision.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, justifiant une ordonnance d’expulsion en référé. Le transfert de bail en cas de décès du locataire est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989, limitant les bénéficiaires aux ascendants, descendants, conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire. Le refus de transfert à un tiers non éligible est fondé. L’indemnité d’occupation vise à compenser le préjudice du bailleur et peut être fixée au montant du loyer et charges.

L’établissement public d’habitation à loyer modéré [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail un logement à une locataire décédée en mars 2025. Son beau-frère a demandé le transfert du bail, mais ne remplit pas les conditions légales pour en bénéficier. Le bailleur a refusé la demande et a demandé la restitution du logement. Le beau-frère a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le décès de la locataire. Le bailleur a assigné le beau-frère en référé pour constater l’occupation sans droit, ordonner son expulsion sans délai, supprimer le délai légal suivant le commandement de quitter les lieux, et condamner le beau-frère à payer une indemnité d’occupation majorée. Le juge a constaté la résiliation du bail au décès de la locataire, déclaré le beau-frère occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion avec suppression du délai légal, condamné le beau-frère à payer les indemnités d’occupation dues et une indemnité mensuelle équivalente au loyer, rejeté la demande de majoration, condamné aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire provisoirement.

• Courriers de mise en demeure du 22 mai, 4 juillet, 16 octobre 2025
• Acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026
• Référé du 19 mars 2026
• Audience du 2 avril 2026
• Décision du 29 avril 2026

Le bail est résilié de plein droit à la date du décès de la locataire, et l’occupant est déclaré sans droit ni titre. L’expulsion est ordonnée sans délai, avec suppression du délai légal suivant le commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer, et le défendeur est condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700.

• Résiliation du bail à la date du décès
• Occupation sans droit ni titre constatée
• Ordonnance d’expulsion sans délai légal
• Indemnité d’occupation fixée au montant du loyer
• Condamnation aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de la décision

Enseignements de cette décision

• Constater la résiliation du bail au décès
• Vérifier la qualité du demandeur pour transfert
• Ordonner l’expulsion sans délai
• Supprimer le délai post-commandement
• Fixer l’indemnité d’occupation au loyer réel

À éviter

• Accepter une demande sans preuve
• Omettre la sommation de quitter les lieux
• Ne pas appliquer les articles légaux
• Ignorer la situation économique du bailleur
• Reporter l’expulsion sans motif valable

Quelle est la règle de droit applicable au transfert du bail en cas de décès du locataire ?

En application combinée des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, son descendant bénéficie d’un droit au transfert du bail s’il vivait dans le local depuis plus d’un an à la date du décès et à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Toutefois, ces conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, le concubin notoire, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles, et les personnes de plus de soixante-cinq ans, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an.

Les conditions de transfert s’apprécient à la date du décès.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation de l’occupant non éligible au transfert du bail ?

L’occupant qui ne remplit pas les conditions requises pour le transfert du bail est considéré comme occupant sans droit ni titre.

Quelle est la règle de droit applicable à l’expulsion en référé d’un occupant sans droit ni titre ?

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 544 du code civil, qui définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue.

Quelles sont les conditions de recevabilité et de fond en cas d’absence de comparution du défendeur ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Quelle est la règle applicable au délai d’expulsion suivant le commandement de quitter les lieux ?

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf si le juge constate que les personnes sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Dans quelles conditions le juge peut-il supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ?

Le juge peut supprimer ce délai lorsque les circonstances particulières le justifient, notamment en cas de maintien dans les lieux malgré sommation de quitter et en présence d’un dommage imminent, comme une réhabilitation imminente.

Quelle est la nature juridique et les critères de fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est une dette de jouissance à la fois indemnitaire et compensatoire, destinée à compenser les pertes de loyer et le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans bail.

Elle correspond à la valeur équitable des lieux et doit tenir compte des circonstances particulières.

Elle ne peut être inférieure au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, incluant les révisions éventuelles du loyer.

Quel est le pouvoir du juge en matière de fixation de l’indemnité d’occupation en référé ?

Le juge des référés fixe l’indemnité d’occupation avec l’évidence requise, en tenant compte des éléments produits et des contestations sérieuses, notamment en ce qui concerne les majorations demandées.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant les frais de procès et l’exécution provisoire ?

Le juge peut condamner le défendeur aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il peut également accorder une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

La décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 514 et 514-1 dernier alinéa du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, 26/03280 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — indemnités d’occupation —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.