Indemnité d’occupation après congé locatif et exclusion des règles d’APL applicables au logement indécent

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ayant délivré congé reste redevable du loyer pendant le préavis. À son expiration, il est déchu de tout titre d’occupation. La cour retient que le préavis abrégé d’un mois, accepté par le bailleur, a entraîné la résiliation du bail au 1er novembre 2022. L’occupation jusqu’à la remise des clés justifie une indemnité mensuelle fixée au montant du loyer.

Cette indemnité, de nature à la fois indemnitaire et compensatoire, n’est pas soumise au dispositif de l’article L843-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatif à la déduction des allocations logement en cas d’indécence.

Au titre de l’obligation de délivrer un logement décent, fondée sur l’article 1721 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la preuve des désordres antérieurs à la fin du préavis et de leur imputabilité au bailleur faisait défaut. Les diagnostics postérieurs au congé, l’absence de signalement préalable et les états des lieux ne suffisaient pas à établir les manquements allégués. L’article 9 du code de procédure civile imposait à la locataire de prouver les faits nécessaires à ses demandes.

La restitution du dépôt de garantie relève de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Une déduction est admise lorsqu’elle correspond à des dégradations dûment justifiées par la comparaison des états des lieux.

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Après avoir quitté le logement et remis les clés, la locataire contestait l’indemnité d’occupation réclamée par le bailleur ainsi que les retenues opérées sur son dépôt de garantie. La cour confirme l’indemnité fixée jusqu’au départ, la restitution partielle du dépôt après déduction des réparations locatives et le rejet des demandes liées à l’indécence, faute de preuve suffisante.

Un bailleur a donné en location un logement à une locataire suivant un acte sous seing privé du 24 janvier 2021, pour un loyer mensuel de 750 euros. La locataire a délivré congé le 30 septembre 2022 avec un préavis d’un mois, accepté par le bailleur, puis a quitté les lieux le 6 juin 2023 en remettant les clés.

Le bailleur a demandé le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la fin du préavis. La locataire contestait cette indemnité et invoquait l’indécence du logement, sollicitant la réparation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral. Elle demandait également la restitution de son dépôt de garantie.

Le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation à 750 euros par mois jusqu’au départ, accordé une restitution partielle du dépôt après déduction de réparations locatives et rejeté les demandes indemnitaires. La cour confirme ces dispositions, faute de preuve suffisante de désordres antérieurs au 1er novembre 2022 et imputables au bailleur.

• Congé délivré par le locataire avec préavis accepté par le bailleur.
• Expiration du préavis et maintien dans les lieux jusqu’à remise des clés.
• Évaluation de l’indemnité selon la perte de jouissance subie par le bailleur.
• Non-application de l’article L843-1 aux indemnités d’occupation.
• Preuve de désordres antérieurs à la fin du préavis.
• Imputabilité des désordres au bailleur et preuve du préjudice.
• Déductions du dépôt de garantie dûment justifiées par les états des lieux.

• Courrier de congé du 30 septembre 2022 avec préavis abrégé.
• Remise des clés et état des lieux de sortie du 6 juin 2023.
• Diagnostic des compagnons bâtisseurs du 23 novembre 2022.
• Constat d’indécence de la CAF du 9 février 2023.
• Comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
• Investigation ENEDIS sur la surcharge électrique.

La locataire reste redevable de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés et supporte les frais de procédure. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie après déduction des dégradations dûment justifiées.

• Maintien de l’indemnité au montant du loyer.
• Exclusion de la réduction fondée sur les allocations logement.
• Rejet des demandes pour trouble de jouissance et préjudice moral.
• Déduction de 250 euros pour les dégradations constatées.
• Condamnation de la locataire aux dépens et à l’article 700.

À faire

• Conserver le congé et calculer précisément le préavis.
• Formaliser la remise des clés par un document daté.
• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Documenter chaque dégradation par devis ou facture.
• Établir les désordres avant la fin du préavis.

À éviter

• Réclamer une indemnité sans établir la période d’occupation.
• Assimiler indemnité d’occupation et loyer soumis aux APL.
• Produire uniquement des diagnostics postérieurs au congé.
• Déduire des réparations sans justification suffisante.
• Invoquer un préjudice sans preuve de son lien causal.

L’indemnité d’occupation après l’expiration du préavis

À l’expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’occupation jusqu’à la remise des clés ouvre droit à une indemnité ayant un caractère indemnitaire et compensatoire. La cour la fixe au montant du loyer, sans appliquer les règles relatives aux prestations sociales de la CAF.

L’application du dispositif de l’article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation

Le dispositif permettant de ne payer que le loyer diminué des allocations logement en cas d’indécence ne s’applique pas aux indemnités d’occupation. La cour écarte donc la réduction fondée sur la suspension ou la diminution des allocations logement.

La preuve de l’indécence et du préjudice de jouissance

Les articles 1721 du Code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 9 du Code de procédure civile imposent d’établir les désordres, leur antériorité et leur imputabilité. Les diagnostics postérieurs au congé, l’absence d’alerte préalable et les états des lieux ne démontrent pas suffisamment une indécence antérieure à la fin du préavis. Les demandes indemnitaires sont rejetées.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1721 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 9 du Code de procédure civile, Article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile