Résiliation de contrat de location : procédures et conséquences d’impayés – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 16 avril 2026, RG n° 26/00161

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de location, respectant les délais de notification à la préfecture et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. La demande additionnelle a été déclarée irrecevable, la signification des conclusions ayant eu lieu après la clôture des débats. La clause résolutoire a été jugée applicable, et l’occupant a été condamné à verser une indemnité d’occupation. Les arriérés de loyer ont été jugés fondés, avec provision accordée.

Le 2 mars 2022, un contrat de location a été signé entre la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE et un locataire pour un logement à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 379,59 € et des charges de 96,87 €. Cependant, des arriérés de paiement ont rapidement accumulé, conduisant la S.A.E.M.L. à saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions en septembre 2025. Un commandement de payer a été signifié au locataire le 19 septembre 2025, pour un montant total de 1 776,69 €, resté sans effet.

En mars 2026, la S.A.E.M.L. a assigné le locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement des arriérés. Le locataire n’a pas comparu à l’audience, ce qui a conduit le juge à examiner la recevabilité de l’action. La S.A.E.M.L. a prouvé que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois.

Le juge a ordonné la résiliation du contrat de location et a condamné le locataire à libérer le logement. Il a également fixé une indemnité d’occupation provisionnelle, équivalente au loyer, à compter du 20 novembre 2025, jusqu’à la restitution des clés. En outre, le locataire a été condamné à payer une somme provisionnelle de 2 619,08 € pour les arriérés de loyers et charges, ainsi qu’une indemnité de 380 € au titre des frais de justice.

La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire, permettant à la S.A.E.M.L. de procéder à l’expulsion si le locataire ne libérait pas les lieux dans les délais impartis.

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de location, en raison du respect des délais de notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La demande additionnelle, quant à elle, a été déclarée irrecevable, car la signification des conclusions a été effectuée après la clôture des débats, en violation des articles 65 et 68 du code de procédure civile.

La clause résolutoire a été jugée applicable, le commandement de payer étant resté infructueux plus de deux mois après sa signification, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462. L’occupant a été condamné à verser une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer, pour la période d’occupation sans droit ni titre, en application de l’article 1240 du code civil.

Le juge a refusé de réduire le délai d’expulsion, n’ayant pas constaté de mauvaise foi de l’occupant, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. L’astreinte a également été écartée, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’expulsion.

Concernant les arriérés de loyer, la demande a été jugée fondée, le débiteur n’ayant pas contesté le montant dû, et la provision a été accordée avec intérêts légaux, en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Les délais de paiement n’ont pas été accordés, le locataire n’ayant pas démontré sa capacité à régler sa dette locative, conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte de l’équité. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, selon l’article 514 du code de procédure civile.

• Notification de l’assignation à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 5 décembre 2025.
• Accusé de réception de la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin daté du 15 septembre 2025, confirmant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
• Commandement de payer signifié le 19 septembre 2025 pour un montant de 1 776,69 €, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte en date du 13 mars 2026 établissant que M. [O] [V] doit la somme de 7 316,34 € au titre des arriérés de loyer.
• Absence de comparution de M. [O] [V] à l’audience, ne permettant pas de contester les demandes formulées par la S.A.E.M.L.

html

Dans cette affaire, le demandeur, une société de gestion immobilière, a obtenu gain de cause face au locataire défaillant. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives, notamment en ce qui concerne les obligations financières et les droits d’occupation.

• Résiliation du contrat de location, entraînant la perte du logement pour le locataire.
• Obligation pour le locataire de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés.
• Condamnation du locataire à verser des arriérés de loyers, augmentant sa dette.
• Possibilité pour le demandeur de recourir à la force publique pour expulser le locataire.
• Responsabilité du locataire pour les dépens, incluant les frais de justice engagés par le demandeur.
• Exécution provisoire de la décision, permettant au demandeur d’agir rapidement pour récupérer son bien.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la préfecture.
• Assurer la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
• Produire les actes de signification avant la clôture des débats.
• Justifier des arriérés de loyer avec des preuves claires.
• Évaluer la capacité financière du locataire pour demander des délais de paiement.

À éviter

• Ne pas comparaître à l’audience sans justification.
• Ignorer les conditions d’application de la clause résolutoire.
• Attendre trop longtemps pour agir en cas d’impayés.
• Omettre de contester les montants dus en cas de litige.
• Ne pas respecter les délais légaux pour les demandes d’astreinte.

Quelle est la recevabilité de l’action en constatation de la résiliation du contrat de location ?

L’action est recevable car une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 5 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, la S.A.E.M.L. est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, ayant accusé réception le 15 septembre 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Quelles sont les conditions d’une demande additionnelle selon le code de procédure civile ?

Selon l’article 65 du code de procédure civile, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. L’article 68 précise que les demandes incidentes doivent être formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que les moyens de défense. En l’espèce, la partie demanderesse a transmis la signification des conclusions postérieurement à la clôture des débats, rendant ces demandes irrecevables.

Quelles sont les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 19 septembre 2025 et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui permet de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 novembre 2025.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre ?

L’indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité a une nature compensatoire et indemnitaire, et est payable mensuellement, au prorata temporis, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les conditions de réduction du délai d’expulsion selon le code des procédures civiles d’exécution ?

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf en cas de constatation de la mauvaise foi de la personne expulsée. En l’espèce, les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

Quelles sont les conditions pour ordonner une astreinte dans le cadre d’une décision judiciaire ?

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Cependant, dans le cas présent, le recours à la force publique est suffisant pour contraindre l’occupant à quitter les lieux, rendant l’astreinte inutile.

Quel est le fondement de la demande de paiement des arriérés de loyers et charges ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, la S.A.E.M.L. a produit un décompte établissant que le défendeur reste redevable d’une somme, et ce dernier n’ayant pas comparu, la demande est fondée.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, l’absence d’éléments justifiant que le locataire soit en situation de régler sa dette rend impossible l’octroi de délais de paiement.

Quelle est la charge des dépens en cas de partie perdante ?

La partie perdante supporte la charge des dépens, qui incluent notamment le coût du commandement de payer. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

⬇️Télécharger