Réparations locatives : comment prouver la responsabilité du locataire ? – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 16 avril 2026, RG n° 25/10818

Le juge a statué sur la demande de paiement des réparations locatives, en se fondant sur les articles 1346-1 et 1353 du code civil. Le locataire est tenu de répondre des dégradations survenues durant la location, sauf preuve de force majeure ou de faute du bailleur. L’état des lieux a permis de constater des dégradations, justifiant la condamnation du locataire à 476,03 €. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, faute de preuve. Le locataire a également été condamné aux dépens.

En novembre 2017, un contrat de location a été signé entre un bailleur, représenté par une société de gestion, et un locataire pour un logement à usage d’habitation. Le loyer mensuel était fixé à 460 €, avec des charges supplémentaires. Un état des lieux d’entrée a été réalisé peu après la prise d’effet du bail. En novembre 2023, la société de gestion a souscrit une garantie pour loyers impayés auprès d’une compagnie d’assurance.

En octobre 2024, un état des lieux de sortie a été établi après une procédure d’expulsion. La compagnie d’assurance a ensuite évalué les réparations locatives à la charge du locataire à 2.071,54 €. En mars 2025, la société de gestion a signé une quittance subrogative pour indemniser la compagnie d’assurance des dégradations constatées, déduisant le dépôt de garantie.

En septembre 2025, la compagnie d’assurance a assigné le locataire devant le tribunal pour obtenir le paiement des réparations, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le locataire n’a pas comparu à l’audience de février 2026, malgré une assignation régulière.

Le tribunal a statué sur le fond, en se basant sur les preuves fournies. Concernant les réparations locatives, il a été établi que le locataire était responsable des dégradations, mais une partie des coûts a été ajustée en tenant compte de l’état initial du logement. Finalement, le préjudice a été fixé à 476,03 €.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, faute de preuve d’abus. Le locataire a été condamné à payer les dépens et une somme de 300 € pour les frais de justice. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire.

En l’espèce, le juge a statué sur la demande de paiement des réparations locatives, en se fondant sur les articles 1346-1 et 1353 du code civil, qui imposent au débiteur de prouver l’extinction de son obligation. Le locataire est tenu de répondre des dégradations survenues durant la location, sauf preuve de force majeure ou de faute du bailleur. L’état des lieux d’entrée et de sortie a permis de constater des dégradations, justifiant la condamnation du locataire au paiement d’une somme réduite à 476,03 €, tenant compte de la vétusté et des dégradations préexistantes.

Concernant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, le juge a relevé l’absence de preuve d’un abus dans l’exercice du droit de résister, entraînant le déboutement de cette demande. En matière de dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le locataire, perdant, a été condamné à en supporter la charge. De plus, en application de l’article 700 du même code, le juge a alloué une somme de 300 € au bailleur pour couvrir ses frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité.

Enfin, l’exécution provisoire de la décision a été maintenue, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucune disposition ne s’y opposant. La décision rendue est donc exécutoire, permettant au créancier de recouvrer les sommes dues sans délai.

• État des lieux d’entrée réalisé le 4 décembre 2017, décrivant les peintures de murs comme à l’état neuf, avec quelques trous rebouchés.
• État des lieux de sortie établi le 2 octobre 2024, constatant des murs défraîchis, sales et tâchés.
• Constatation de l’état des menuiseries à l’entrée et à la sortie, avec des dégradations notées.
• État des sols carrelés à l’entrée, mentionnant des fissures, et état très sale à la sortie.
• Rapport d’évaluation des réparations locatives à la charge du locataire, chiffré à 2.071,54 € par la compagnie d’assurance.
• Quittance subrogative signée par la société de gestion pour indemniser la compagnie d’assurance des dégradations constatées.

html

Dans cette affaire, le locataire, en tant que défendeur, est tenu de payer une somme de 476,03 € pour les réparations locatives, ainsi qu’une somme de 300 € pour les frais de justice. La décision étant exécutoire à titre provisoire, le bailleur peut rapidement recouvrer ces montants. De son côté, le bailleur, en tant que demandeur, a réussi à obtenir une indemnisation partielle pour les dégradations constatées.

• Le locataire doit s’acquitter de 476,03 € pour les réparations locatives.
• Le locataire est également condamné à payer 300 € pour les frais de justice.
• Le bailleur peut procéder à l’exécution provisoire de la décision pour récupérer les sommes dues.
• Le locataire a été débouté de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
• Le bailleur a réussi à prouver la responsabilité du locataire pour les dégradations.
• Le locataire doit prendre en compte les conséquences d’une absence à l’audience, entraînant un jugement par défaut.

Enseignements de cette décision

• Importance de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour prouver les dégradations.
• La vétusté doit être prise en compte dans l’évaluation des réparations locatives.
• Le locataire doit prouver l’extinction de son obligation en cas de contestation.
• Les demandes de dommages et intérêts nécessitent la preuve d’un abus de droit.
• Les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf mention contraire.

À éviter

• Ne pas négliger la réalisation d’un état des lieux détaillé.
• Omettre de documenter les dégradations préexistantes au moment de l’entrée.
• Ignorer les délais de contestation des décisions judiciaires.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes pour soutenir une demande de dommages et intérêts.
• Éviter de laisser des réparations non justifiées sans preuve de vétusté.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la subrogation conventionnelle ?

La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, conformément à l’article 1346-1 du code civil. Cette subrogation doit être expresse et consentie en même temps que le paiement, sauf si, dans un acte antérieur, le subrogeant a manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement.

Quelles sont les conditions de la preuve d’une obligation en vertu de l’article 1353 du code civil ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Cela implique que le créancier doit démontrer l’existence de la créance et le débiteur doit prouver qu’il a satisfait à son obligation.

Quels sont les critères pour établir la responsabilité du locataire en matière de dégradations locatives ?

L’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 stipule que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, sauf preuve d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou d’un fait d’un tiers non introduit par le locataire. Les modalités de prise en compte de la vétusté sont déterminées par décret, et il est admis que la faute du locataire est présumée en cas de restitution des locaux dans un état dégradé.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour fixer le montant des réparations locatives ?

La juridiction a comparé l’état des lieux d’entrée et de sortie pour établir les dégradations. Elle a constaté que les peintures étaient à l’état neuf à l’entrée, mais défraîchies à la sortie, ce qui a conduit à une réduction de la responsabilité du locataire à 20 % pour ce poste. De même, pour les menuiseries et le carrelage, la juridiction a pris en compte l’état initial et a écarté certains postes de réparation, fixant finalement le préjudice à 476,03 €.

Quelle est la condition pour obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive selon l’article 1240 du code civil ?

L’octroi de dommages-intérêts en vertu de l’article 1240 du code civil nécessite de caractériser l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus. En l’espèce, la juridiction a constaté que ni l’abus de droit ni le préjudice n’étaient caractérisés, entraînant le déboutement de la demande de dommages-intérêts.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens selon l’article 696 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui en mettrait la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dans cette affaire, le défendeur, ayant succombé, doit supporter la charge des dépens de l’instance.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais exposés ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, la juridiction a décidé de condamner le défendeur à payer 300 € au bailleur en application de cet article.

⬇️Télécharger