Bail d’habitation : comment gérer les impayés et éviter l’expulsion ? – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 26/02228

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, effective depuis le 1er octobre 2025, après un commandement de payer signifié le 30 juillet 2025. Les locataires, ayant démontré leur capacité à régler leur dette, ont vu leur demande de délais de paiement acceptée. La suspension des effets de la clause résolutoire a été ordonnée, leur permettant de régulariser leur situation. La créance locative s’élève à 393,01 euros, avec des intérêts au taux légal.

En septembre 2023, la SA In’Li a conclu un bail avec deux locataires pour un appartement et un emplacement de stationnement, fixant un loyer mensuel total de 746,20 euros. En juillet 2025, la SA In’Li a signifié un commandement de payer pour un montant de 5 873,29 euros, correspondant à des loyers et charges impayés. Suite à cela, la SA In’Li a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en août 2025.

En novembre 2025, la SA In’Li a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des arriérés de loyers et charges. Lors de l’audience de février 2026, la SA In’Li a actualisé sa créance à 1 778,33 euros et a exprimé sa volonté d’accorder des délais de paiement.

Les locataires ont reconnu une dette de 1 500 euros, expliquant qu’ils pensaient qu’il s’agissait d’un problème technique. Ils ont également mentionné leurs ressources limitées et ont proposé un plan de paiement. Aucune évaluation sociale n’a été fournie avant l’audience.

Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail à partir d’octobre 2025. Cependant, en raison des paiements partiels effectués par les locataires et de la volonté de la SA In’Li d’accorder des délais, le juge a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire, tout en autorisant l’expulsion en cas de non-respect des paiements futurs. Les locataires ont été condamnés à payer une somme de 393,01 euros pour les arriérés, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Le commandement de payer ayant été signifié le 30 juillet 2025, la résiliation est effective depuis le 1er octobre 2025. La demande de délais de paiement a été acceptée, car les locataires ont démontré leur capacité à régler leur dette locative et ont repris le paiement intégral des loyers. En vertu de l’article 24 V de la même loi, la suspension des effets de la clause résolutoire a été ordonnée, permettant aux locataires de régulariser leur situation sans expulsion immédiate. La créance locative a été établie à 393,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. L’indemnité d’occupation a été fixée à compter de la résiliation du bail, mais la demande de solidarité pour son paiement a été rejetée, car elle ne s’applique qu’aux obligations contractuelles. Les dépens de l’instance ont été mis à la charge des locataires, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Commandement de payer signifié le 30 juillet 2025.
• Bail signé le 28 septembre 2023.
• Décompte de la créance actualisé au 4 mars 2026.
• Preuves de paiements partiels effectués par les locataires avant et après l’audience.
• Justificatifs de la situation personnelle et financière des locataires.

Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie concernée sont significatives. Le bailleur, en tant que demandeur, a obtenu la résiliation du bail et le droit d’expulser les locataires en cas de non-respect des paiements futurs, tandis que les locataires, en tant que défendeurs, ont la possibilité de régulariser leur situation par des paiements échelonnés, mais doivent faire face à des arriérés et à une indemnité d’occupation.

• Résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025 pour le bailleur.
• Possibilité d’expulsion des locataires en cas de non-paiement des échéances futures.
• Condamnation des locataires à payer 393,01 euros pour les arriérés de loyers.
• Fixation d’une indemnité d’occupation à la charge des locataires depuis la résiliation du bail.
• Accord de délais de paiement pour les locataires, leur permettant de régulariser leur situation.
• Imposition des dépens de l’instance aux locataires, incluant les frais de signification.

Enseignements de cette décision

• Notifiez le commandement de payer au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Assurez-vous de saisir la CCAPEX avant de délivrer l’assignation.
• Respectez les délais de paiement stipulés dans le bail pour éviter la résiliation.
• Proposez un plan de paiement réaliste en cas de difficultés financières.
• Documentez tous les paiements effectués pour prouver votre bonne foi.

À éviter

• Ne pas ignorer les commandements de payer signifiés.
• Éviter de laisser des arriérés de loyers sans communication avec le bailleur.
• Ne pas négliger la nécessité d’une évaluation sociale avant l’audience.
• Ne pas omettre de justifier sa situation financière lors des audiences.
• Éviter de contester sans preuves solides les demandes du bailleur.

Quelle est la recevabilité de la demande de constatation de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ?

La demande de constatation de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 février 2026. De plus, le créancier a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2025, respectant ainsi le délai de deux mois requis par l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire d’un contrat de bail d’habitation s’applique en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 30 juillet 2025, et les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er octobre 2025.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire en situation d’impayé ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier ou du bailleur, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, les locataires ont justifié de leur situation personnelle et financière, et ont repris le paiement intégral du loyer, ce qui permet d’accorder des délais de paiement.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation, selon l’article 1730 du code civil, est due par le locataire à l’expiration du bail et constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation. En l’espèce, les locataires sont considérés comme occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail au 1er octobre 2025, et l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Quels sont les critères de preuve de la créance locative en cas de litige ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Dans cette affaire, le créancier a fourni des pièces justifiant l’arriéré de loyers et charges impayés, notamment le bail signé, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé. Ces éléments permettent de prouver la créance locative.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une procédure d’expulsion ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. En l’espèce, le tribunal a condamné les locataires à payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700, en raison des frais engagés par le créancier dans le cadre de la procédure d’expulsion.

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