Bail commercial : congé pour vente et expulsion d’un locataire sans droit ni titre – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 25/14059

La juridiction a validé le congé pour vente délivré par le bailleur, respectant les exigences légales, notamment le délai de préavis de six mois et l’indication du prix de vente. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025, entraînant son expulsion. Le tribunal a accordé un délai de trois mois pour l’expulsion, tenant compte de la situation de l’occupante. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer révisé, et les dépens ont été mis à sa charge.

L’affaire concerne un litige entre une bailleresse et une locataire. Un bail a été signé en 1998 pour un logement et un emplacement de stationnement, avec un loyer mensuel de 3600 francs. En décembre 2024, la bailleresse a signifié un congé pour vendre le bien, effectif à partir de juin 2025, pour un prix de 220 000 euros. En juillet 2025, un mandat a été donné à une agence immobilière pour mettre en demeure la locataire de quitter les lieux dans un délai de huit jours.

Face à l’absence de départ de la locataire, la bailleresse a assigné celle-ci devant le juge des contentieux de la protection en novembre 2025. Elle a demandé la validation du congé pour vente, la constatation de l’occupation sans droit ni titre de la locataire, ainsi que son expulsion. La bailleresse a également sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation et des frais de justice.

Lors de l’audience de février 2026, la bailleresse a réaffirmé son souhait de vendre le bien, tandis que la locataire a évoqué des problèmes de santé de sa mère âgée et a demandé un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Le juge a examiné la régularité du congé et a constaté qu’il respectait les conditions légales, validant ainsi la résiliation du bail.

Le jugement a accordé à la locataire un délai de trois mois pour quitter le logement, tout en ordonnant son expulsion en cas de non-respect de ce délai. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, et la locataire a été condamnée à payer des frais de justice. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, permettant ainsi à la bailleresse de faire valoir ses droits rapidement.

La juridiction a validé le congé pour vente délivré par le bailleur, considérant qu’il respectait les exigences de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne le délai de préavis de six mois et l’indication du prix de vente. En conséquence, l’occupante a été déclarée sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025, entraînant son expulsion. La demande d’astreinte a été rejetée, le juge estimant que la force publique suffirait pour exécuter la décision. Concernant le délai d’expulsion, le tribunal a accordé un délai de trois mois, tenant compte de la situation de l’occupante et de sa mère, ainsi que de ses démarches pour un relogement. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer révisé, sans tenir compte de la demande d’1,5 fois le loyer, jugée excessive. Les dépens de l’instance ont été mis à la charge de l’occupante, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Bail d’habitation liant les parties, conclu le 1er juillet 1998, avec reconductions tacites.
• Acte de commissaire de justice signifiant le congé pour vendre délivré le 3 décembre 2024.
• Offre de vente au profit de la locataire au prix de 220 000 euros mentionnée dans le congé.
• Documents prouvant la recherche d’un logement par Mme [G] [V] divorcée [J].
• Absence de dettes locatives démontrées par la bailleresse.
• Documents attestant de l’état de santé de la mère de Mme [G] [V] divorcée [J].

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la bailleresse obtient la validation de son congé pour vente, ce qui lui permet de récupérer son bien et de le vendre. D’autre part, la locataire doit quitter le logement dans un délai imparti, tout en étant tenue de payer une indemnité d’occupation.

• Validation du congé pour vente, permettant à la bailleresse de vendre le bien.
• Expulsion de la locataire si elle ne respecte pas le délai de trois mois accordé.
• Fixation d’une indemnité d’occupation à payer par la locataire, équivalente au loyer révisé.
• Condamnation de la locataire aux dépens de l’instance, incluant les frais de signification.
• Exécution provisoire du jugement, permettant à la bailleresse d’agir rapidement.
• Possibilité pour la locataire de demander un relogement, tenant compte de sa situation familiale.

Enseignements de cette décision

• Respecter le délai de préavis de six mois pour un congé pour vente.
• Indiquer le prix et les conditions de vente dans le congé pour éviter la nullité.
• Documenter les démarches de relogement pour justifier un délai supplémentaire.
• Prévoir une offre de vente au locataire pour valider le congé.
• Utiliser la force publique pour l’expulsion si nécessaire, sans astreinte.

À éviter

• Ne pas respecter les conditions légales du congé pour vente.
• Ignorer les droits des occupants, notamment en matière de relogement.
• Demander une indemnité d’occupation excessive sans justification.
• Omettre de prouver les dettes locatives dans la demande d’expulsion.
• Ne pas notifier correctement le congé au locataire.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le congé pour vente délivré par le bailleur ?

Selon l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsque le congé émane du bailleur. Ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé.

En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré plus de six mois avant l’expiration du bail, respectant ainsi les conditions légales. Le congé a également indiqué le prix de vente, ce qui est requis par l’article 15 II de la même loi.

Quels sont les critères de régularité du congé pour vente ?

L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le congé pour vente doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Dans cette affaire, le congé a été signifié régulièrement et a respecté les conditions de forme et de fond, ce qui a conduit à sa validation par la juridiction.

Quelle est la qualification juridique de l’occupation sans droit ni titre ?

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. L’occupant sans droit ni titre est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire, conformément à l’article 1240 du code civil, qui impose la réparation du dommage causé par la faute.

Dans ce cas, l’occupante est considérée comme sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025, date de résiliation du bail, et doit donc une indemnité d’occupation au bailleur.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi. La juridiction a constaté que l’occupante était en situation régulière de paiement des loyers et charges, ce qui a conduit à une fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail.

La demande d’une indemnité d’occupation fixée à 1,5 fois le montant du loyer a été jugée excessive, car la bailleresse ne subissait pas de préjudice financier immédiat.

Quelles sont les conditions pour accorder un délai d’expulsion ?

Les articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution stipulent que le juge peut accorder des délais d’expulsion lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Dans cette affaire, la juridiction a pris en compte l’âge et l’état de santé de la mère de l’occupante, ainsi que les efforts de relogement de cette dernière, ce qui a justifié l’octroi d’un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la juridiction a condamné l’occupante à verser une somme de 300 euros au titre de cet article, en raison des frais engagés par le bailleur dans le cadre de la procédure.

⬇️Télécharger