Responsabilité des constructeurs : recours pour malfaçons et retards de livraison – Tribunal judiciaire de Lille, 28 avril 2026, N° de RG 22/06838

La juridiction a statué sur la responsabilité des constructeurs pour des désordres affectant un bien immobilier, engageant la responsabilité du promoteur pour des malfaçons après livraison. Les demandes des époux concernant des désordres tels que le défaut de VMC ont été rejetées, faute de lien de causalité. En revanche, le promoteur a été condamné à indemniser les époux pour des désordres avérés, tandis que la demande de garantie contre l’entreprise de plomberie a été rejetée. Les dépens ont été mis à la charge du promoteur.

Dans cette affaire, la SNC [X] Résidences, en tant que maître d’ouvrage, a construit un ensemble immobilier et a vendu une maison à des acquéreurs, les époux [B], en l’état futur d’achèvement. La livraison de la maison a eu lieu le 19 décembre 2017, mais les époux [B] ont rapidement signalé des malfaçons et des réserves non levées. Après une expertise amiable, ils ont assigné la SNC [X] Résidences et d’autres entreprises impliquées dans la construction, demandant des réparations pour divers désordres.

Les époux [B] ont formulé plusieurs demandes, notamment des indemnités pour des désordres constatés, un retard de livraison et des frais de justice. En réponse, la SNC [X] Résidences a contesté les demandes des époux, arguant qu’elle n’était pas responsable de certains désordres et a demandé à être déchargée de toute responsabilité. Les autres entreprises, comme la SAS Perfhome et la SARL Batimco, ont également nié toute faute.

Le tribunal a examiné les demandes et a constaté que certains désordres étaient effectivement imputables à la SNC [X] Résidences, notamment des problèmes liés à la porte avec oculus, aux portes mal repeintes, et à des infiltrations dans le garage. En revanche, il a rejeté les demandes concernant d’autres désordres, considérant qu’ils n’étaient pas prouvés ou que la responsabilité des autres entreprises n’était pas engagée.

Finalement, le tribunal a condamné la SNC [X] Résidences à verser des indemnités aux époux [B] pour les désordres reconnus, ainsi qu’une somme pour le retard de livraison. Les demandes d’appel en garantie de la SNC [X] Résidences contre les autres entreprises ont été rejetées, et les dépens ont été mis à sa charge.

La juridiction a statué sur la responsabilité des constructeurs en matière de désordres affectant un bien immobilier, en se fondant sur les articles 1646-1, 1103, 1231, 1240 et 1792 du Code civil. Elle a retenu que la responsabilité du promoteur est engagée pour des désordres non levés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, ainsi que pour des malfaçons constatées après la livraison. Les demandes des époux relatives à des désordres tels que le défaut de VMC, la pose de la sous-toiture et l’isolation en comble ont été rejetées, car aucun lien de causalité n’a été établi avec la responsabilité des constructeurs. En revanche, la juridiction a condamné le promoteur à indemniser les époux pour des désordres avérés, tels que la porte avec oculus voilée, les portes mal repeintes, et les infiltrations dans le garage, en se fondant sur la non-conformité à l’obligation de résultat. La demande de garantie de la société de construction à l’encontre de l’entreprise de plomberie a été rejetée, faute de faute retenue contre cette dernière. Les dépens ont été mis à la charge du promoteur, qui a également été condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les époux ont été condamnés à verser des sommes à l’entreprise de plomberie et à la société de couverture sur le même fondement.

• Rapport d’expertise amiable constatant les désordres dans la construction.
• Constatations de l’expert sur les défauts de conformité des ouvrages, notamment la porte avec oculus voilée et les infiltrations dans le garage.
• Réserves émises par les époux [B] dans les 30 jours suivant la livraison, non levées par la SNC [X] Résidences.
• Documents contractuels précisant les obligations de la SNC [X] Résidences en matière de conformité des travaux.
• Évaluations financières des réparations nécessaires fournies par l’expert.

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Dans cette affaire, le tribunal a statué en faveur des époux, condamnant le promoteur à indemniser pour divers désordres et un retard de livraison. Les autres entreprises impliquées, quant à elles, n’ont pas été tenues responsables des malfaçons, ce qui impacte leur position dans d’éventuelles réclamations futures.

• Le promoteur doit verser des indemnités aux époux pour les désordres reconnus.
• Le promoteur est également responsable des dépens, incluant les frais d’expertise.
• Les époux ont la possibilité de récupérer des frais de justice sur la base de l’article 700 du code de procédure civile.
• Les autres entreprises, n’ayant pas été reconnues responsables, peuvent éviter des coûts supplémentaires liés à cette affaire.
• Le promoteur doit revoir ses procédures de contrôle qualité pour éviter de futurs litiges.
• Les époux peuvent envisager d’autres actions si des désordres non couverts apparaissent ultérieurement.

Enseignements de cette décision

• La responsabilité du promoteur est engagée pour les désordres non levés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
• Les demandes de réparation doivent être clairement formulées et justifiées par des preuves tangibles.
• Les réserves émises lors de la réception doivent être levées pour éviter des litiges ultérieurs.
• Les délais de livraison doivent être respectés pour éviter des préjudices financiers aux acquéreurs.
• Les entreprises impliquées dans la construction doivent être clairement identifiées pour toute demande de garantie.

À éviter

• Ne pas négliger les réserves à la livraison, même si elles semblent mineures.
• Attendre trop longtemps avant de signaler des désordres constatés après la livraison.
• Formuler des demandes sans preuves suffisantes pour étayer les réclamations.
• Confondre les responsabilités des différentes entreprises impliquées dans la construction.
• Ignorer les délais de prescription pour les actions en justice liées aux désordres.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de responsabilité contractuelle des constructeurs ?

La responsabilité contractuelle des constructeurs est régie par les articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil. Ces articles établissent que le constructeur est tenu à une obligation de résultat, garantissant la conformité de l’ouvrage aux spécifications contractuelles. En cas de désordres, le constructeur doit réparer les malfaçons et non-conformités, même si la garantie de parfait achèvement est expirée.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en justice ?

La recevabilité des demandes est conditionnée par le respect des dispositions de l’article 753 du Code de procédure civile, qui stipule que les demandes non reprises dans le dispositif des conclusions ne sont pas examinées. En l’espèce, la demande de la société [X] Résidences tendant à voir juger irrecevable l’action des époux [B] pour forclusion n’a pas été reprise dans le dispositif de ses écritures, rendant cette demande irrecevable.

Quelle est la qualification juridique des désordres constatés par l’expert ?

Les désordres constatés par l’expert relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée, conformément aux articles 1240 et 1792 du Code civil. L’expert a établi que certains désordres, tels que le défaut de fonctionnement de la VMC et les malfaçons des portes, constituent des non-conformités à l’obligation de résultat du promoteur, engageant ainsi sa responsabilité.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher les demandes ?

La juridiction a retenu que les désordres réservés au moment de la réception et non levés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement sont couverts par la responsabilité contractuelle des constructeurs. Elle a également souligné que la faute du promoteur est engagée en raison de l’absence de levée des réserves et de la non-conformité des ouvrages aux spécifications contractuelles. Les demandes des époux [B] ont été accueillies pour les désordres prouvés, tandis que celles à l’encontre des sociétés Perfhome et Batimco ont été rejetées, faute de preuve de leur responsabilité.

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