Résiliation de bail commercial : expulsion et indemnités pour loyers impayés – Tribunal judiciaire de Toulon, 28 avril 2026, N° de RG 26/00202

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial en raison de l’absence de paiement des loyers, activée par le commandement de payer délivré le 21 août 2025. Le juge des référés a confirmé l’absence de contestation sérieuse de la dette locative. La SAS NEW LIFE, n’ayant pas constitué avocat, a vu ses prétentions rejetées. L’expulsion a été ordonnée, avec une indemnité d’occupation mensuelle, et la créance de 2.396,76 euros a été jugée non sérieusement contestable.

L’affaire concerne un litige entre un office public de l’habitat et une société de location commerciale. Par un contrat de bail signé le 13 juillet 2018, l’office a loué un local commercial à la société pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel fixé à 1.282,80 euros. Cependant, en raison d’un arriéré de loyers, un commandement de payer a été délivré le 21 août 2025, réclamant un montant de 1.260,26 euros.

Face à l’absence de paiement, l’office a assigné la société devant le tribunal judiciaire de Toulon le 16 janvier 2026, demandant l’expulsion de la société et le paiement de loyers impayés s’élevant à 2.199,71 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 106,90 euros par mois à compter de janvier 2026. L’affaire a été examinée lors d’une audience le 24 février 2026, mais la société n’a pas constitué avocat.

Le tribunal a constaté que la clause résolutoire du bail avait été mise en œuvre correctement, car le commandement de payer n’avait pas été suivi d’un règlement dans le délai imparti. En conséquence, le juge a ordonné l’expulsion de la société du local commercial. De plus, l’office a été autorisé à réclamer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Le tribunal a également accordé une provision de 2.396,76 euros à l’office, correspondant aux loyers et charges impayés, et a condamné la société à verser 500 euros pour les frais de procédure. En conclusion, le bail commercial a été résilié de plein droit, et la société a été sommée de libérer les locaux dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial en raison de l’absence de paiement des loyers, conformément à la clause résolutoire stipulée dans le contrat. En application de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, le commandement de payer délivré le 21 août 2025, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai d’un mois, a permis d’activer cette clause. Le juge des référés a vérifié que la dette locative, fondant le commandement de payer, ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. La SAS NEW LIFE, n’ayant pas constitué avocat et n’ayant pas comparu, a vu ses prétentions rejetées. La demande d’expulsion a été ordonnée, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au dernier loyer, jusqu’à la libération des lieux. La créance de 2.396,76 euros a été jugée non sérieusement contestable, permettant ainsi l’octroi d’une provision. Enfin, la SAS NEW LIFE a été condamnée à payer les dépens et les frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail commercial signé le 13 juillet 2018.
• Commandement de payer délivré le 21 août 2025 pour un montant de 1.260,26 euros.
• Décompte actualisé justifiant une créance de 2.396,76 euros au 19 février 2026.
• Absence de paiement des loyers et charges depuis janvier 2025.
• Constatation de l’absence de contestation sérieuse sur la dette locative.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, l’office public de l’habitat obtient une résiliation de bail et une indemnité d’occupation, tandis que la société locataire fait face à des obligations financières et à une expulsion.

• Résiliation de plein droit du bail commercial pour la société locataire.
• Ordonnance d’expulsion de la société locataire des locaux commerciaux.
• Obligation pour la société locataire de verser une indemnité d’occupation mensuelle à l’office public de l’habitat.
• Accord de provision de 2.396,76 euros pour les loyers et charges impayés.
• Condamnation de la société locataire à payer 500 euros pour les frais de procédure.
• Impact sur la réputation de la société locataire en raison de l’expulsion et des arriérés de loyers.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité des commandements de payer.
• Respecter le délai d’un mois pour régler les arriérés de loyers.
• Constituer avocat pour se défendre en cas de litige.
• Documenter toutes les communications et paiements liés au bail.
• Anticiper les conséquences d’une clause résolutoire dans le bail.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure de paiement.
• Ne pas répondre aux assignations en justice.
• Omettre de contester les dettes locatives si elles sont erronées.
• Attendre trop longtemps avant de régler les arriérés.
• Ne pas se préparer à une éventuelle expulsion en cas de non-paiement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 21 août 2025 a été constaté comme n’ayant pas été intégralement réglé dans le délai imparti, permettant ainsi de constater l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire.

Quels sont les critères de recevabilité des prétentions du demandeur en référé ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne peut accueillir les prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées. Cela implique que le juge doit vérifier la régularité des actes de procédure et la fondement des demandes formulées par le demandeur.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation sérieuse des créances locatives ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse. Toutefois, il doit vérifier que la dette locative fondant le commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse et, le cas échéant, retrancher les sommes contestées. En l’espèce, le juge a constaté que la dette locative n’était pas sérieusement contestable.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour ordonner l’expulsion ?

La juridiction a retenu que le bail commercial du 13 juillet 2018 prévoyait une clause résolutoire en cas de défaut de paiement. Le commandement de payer du 21 août 2025 a été délivré et les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Par conséquent, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire a été constatée, justifiant l’ordonnance d’expulsion.

Quelle est la base juridique pour la demande d’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fondée sur le principe selon lequel le bailleur a droit à une indemnité équivalente au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail n’avait pas été résilié. En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] a été fondé à obtenir une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 septembre 2025, correspondant au montant du dernier loyer mensuel de 106,90 euros.

Quels sont les critères pour la fixation de la créance provisionnelle en référé ?

La créance provisionnelle en référé doit être fondée sur une obligation dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation est établie. Dans cette affaire, le demandeur a justifié la créance par la production du bail commercial et du commandement de payer, ce qui a conduit à la condamnation de la SAS NEW LIFE à verser une somme provisionnelle de 2.396,76 euros.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la SAS NEW LIFE a été condamnée à verser 500 euros à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] en application de cet article, en raison des frais de procédure non compris dans les dépens.

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