Bail d’habitation : impayés et résiliation, recours et indemnités possibles – Tribunal judiciaire de Bobigny, 17 avril 2026, RG n° 25/13303

La juridiction a jugé l’action recevable, constatant que l’assignation avait été notifiée à la préfecture dans les délais requis. La société bailleur a respecté l’obligation de saisir la CCAPEX deux mois avant l’assignation. Sur le fond, la société a renoncé à ses demandes principales, se concentrant sur les frais de justice. Une somme de 300 euros a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la partie défenderesse a été condamnée à supporter les dépens.

Le 10 septembre 2024, un contrat de bail a été signé entre la société CDC HABITAT SOCIAL et une locataire pour un appartement à usage d’habitation, avec un loyer mensuel fixé à 797,15 euros, en plus des charges. Cependant, des loyers sont restés impayés, ce qui a conduit la société à signifier un commandement de payer le 24 juillet 2025, réclamant un arriéré locatif de 1.138,18 euros et invoquant la clause résolutoire du contrat.

Le 19 novembre 2025, la société a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant la constatation de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de la locataire et de tout occupant, ainsi que le paiement des loyers impayés et des dommages-intérêts. La société a également demandé une indemnité d’occupation et des frais de justice.

Lors de l’audience du 9 février 2026, l’affaire a été renvoyée et a été finalement examinée le 16 mars 2026. À cette audience, la société a renoncé à ses demandes principales, ne maintenant que celles relatives aux frais de justice. La locataire, bien qu’ayant comparu à la première audience, n’était pas présente lors de la plaidoirie, ce qui a conduit à un jugement contradictoire.

Le juge a constaté la recevabilité de l’action, ayant été notifiée à la préfecture dans les délais requis et ayant respecté les obligations de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En conséquence, la société a été partiellement satisfaite, la locataire étant condamnée à verser 300 euros au titre des frais de justice et à supporter les dépens. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a jugé l’action recevable, constatant que l’assignation avait été notifiée à la préfecture dans les délais requis par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, la société bailleur a respecté l’obligation de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Sur le fond, la société a renoncé à ses demandes principales, se concentrant sur les frais de justice. La juridiction a alloué une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société les frais non compris dans les dépens. En outre, la partie défenderesse a été condamnée à supporter les dépens selon l’article 696 du code de procédure civile. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées.

• Notification de l’assignation à la préfecture de Seine Saint-Denis le 21 novembre 2025, conforme à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la société CDC HABITAT SOCIAL le 17 juillet 2025, respectant l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
• Contrat de bail signé le 10 septembre 2024, stipulant un loyer mensuel de 797,15 euros, avec des loyers impayés entraînant un commandement de payer le 24 juillet 2025.
• Assignation de la locataire devant le juge des contentieux de la protection le 19 novembre 2025, sollicitant la constatation de la clause résolutoire et l’expulsion.
• Renonciation de la société à ses demandes principales lors de l’audience du 16 mars 2026, ne maintenant que les demandes relatives aux frais de justice.

Cette décision a des conséquences significatives pour les parties impliquées. D’une part, le bailleur a obtenu une reconnaissance de ses droits, tandis que la locataire fait face à des obligations financières supplémentaires. Les actions et effets suivants en découlent :

• Le bailleur peut récupérer une somme de 300 euros pour les frais de justice.
• La locataire est condamnée à supporter les dépens, augmentant ainsi son endettement.
• Le bailleur a la possibilité de mettre en œuvre rapidement la décision grâce à son caractère exécutoire à titre provisoire.
• La locataire doit prendre en compte le risque d’expulsion si d’autres loyers restent impayés.
• Le bailleur peut renforcer sa stratégie de recouvrement en cas de non-paiement futur.
• La décision peut servir de précédent pour d’autres cas similaires, influençant les pratiques de gestion locative.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation dans les délais légaux.
• Saisine de la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation.
• Possibilité de renoncer à des demandes principales pour se concentrer sur les frais de justice.
• Allocation de frais de justice en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
• Exécution provisoire de la décision pour une mise en œuvre rapide.

À éviter

• Retard dans la notification de l’assignation.
• Non-saisine de la CCAPEX avant l’assignation.
• Absence de la partie défenderesse lors de l’audience.
• Oublier de demander des frais de justice si des dépenses ont été engagées.
• Ignorer les délais de procédure pour éviter des complications.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire insérée au contrat de bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers, après avoir délivré un commandement de payer. Dans le cas présent, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer le 24 juillet 2025, ce qui a permis de constater le jeu de la clause résolutoire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action en résiliation de bail est recevable si le bailleur a respecté les conditions prévues par la loi. En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL a notifié une copie de l’assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462. De plus, elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juillet 2025, respectant ainsi l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères pour l’octroi de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’octroi de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile est conditionné par le principe de l’équité. Dans cette affaire, la juridiction a jugé qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés dans l’instance, qui ont permis le paiement de la dette locative. Ainsi, une somme de 300 euros a été allouée à la société au titre de l’article 700.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour statuer sur les dépens ?

La juridiction a retenu que Madame [H] [T] veuve [D] devait supporter la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Cet article stipule que la partie perdante est généralement condamnée aux dépens, ce qui a été appliqué dans le cas présent, en raison de l’absence de contestation de la part du défendeur lors de l’audience de plaidoirie.

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