Taxe immobilière : obligations déclaratives et conséquences fiscales pour les sociétés – Tribunal judiciaire de Nice, 30 avril 2026, N° de RG 24/02060

La juridiction a confirmé la taxation de la société au titre de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers, en raison du non-respect des obligations déclaratives. Les mises en demeure de l’administration fiscale ont justifié la taxation d’office. La demande d’exonération a été rejetée, le respect des obligations déclaratives étant essentiel. La majoration de 40 % pour défaut de dépôt de déclaration a été jugée légalement applicable, et les justifications avancées par la société n’ont pas été retenues.

La société civile immobilière [I], constituée en 2011, possède un bien immobilier en France, un appartement à Saint-Étienne de Tinée. Ce bien, acquis pour 290 000 €, est soumis à une taxe annuelle de 3 % sur sa valeur vénale, conformément à la législation fiscale. En 2012, l’administration fiscale a demandé des informations à la société, qui a affirmé avoir déposé les déclarations requises. Cependant, entre 2014 et 2018, la société n’a pas soumis les déclarations numéro 2746, malgré deux mises en demeure reçues en 2017 et 2019.

En janvier 2019, une proposition de rectification a été émise, entraînant un rehaussement de l’imposition à 66 553 €, incluant des intérêts de retard et une majoration de 40 %. Bien que la société ait reconnu ne pas avoir produit les déclarations dans les délais, elle a contesté ces rehaussements en janvier 2021. La réclamation a été rejetée par l’administration fiscale en décembre 2022.

Face à cette situation, la société a assigné le directeur régional des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Nice, demandant la décharge des impositions et le remboursement des frais. En réponse, l’administration fiscale a demandé la confirmation du rejet de la réclamation et le déboutement de la société.

Le tribunal a constaté que la société n’avait pas respecté ses obligations déclaratives, ce qui a conduit à l’imposition de la taxe de 3 % et à la majoration de 40 %. Les arguments de la société concernant l’absence d’intention d’évasion fiscale et les difficultés de réception du courrier n’ont pas été retenus. En conséquence, le tribunal a débouté la société de toutes ses demandes et a confirmé la décision de rejet de l’administration fiscale, condamnant la société aux dépens.

La juridiction a confirmé la taxation de la société au titre de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers, en application de l’article 990 D du code général des impôts. La société n’ayant pas respecté ses obligations déclaratives, notamment le dépôt des déclarations numéro 2746 pour les années 2014 à 2018, a été assujettie à cette imposition. Les mises en demeure adressées par l’administration fiscale, qui n’ont pas été suivies d’effet, ont été considérées comme suffisantes pour justifier la taxation d’office, conformément aux articles L 66 et L 67 du livre des procédures fiscales. La demande d’exonération fondée sur l’absence d’intention d’évasion fiscale a été rejetée, le respect des obligations déclaratives étant une condition sine qua non pour bénéficier de l’exonération prévue par l’article 990 E du code général des impôts.

Concernant la majoration de 40 % pour défaut de dépôt de déclaration, la juridiction a jugé que cette pénalité était légalement applicable, en vertu de l’article 1728 du code général des impôts, en raison de l’absence de régularisation dans le délai imparti. Les difficultés alléguées relatives à la réception des courriers et à l’état de santé d’un associé n’ont pas été retenues comme justifications valables pour exonérer la société de ses obligations. En conséquence, la demande de réduction de la majoration a été également rejetée. La société a été déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens, conservant à sa charge les frais irrépétibles exposés.

• Déclarations numéro 2746 non soumises pour les années 2014 à 2018.
• Mises en demeure adressées par l’administration fiscale les 27 octobre 2017 et 24 janvier 2019.
• Proposition de rectification émise en janvier 2019, entraînant un rehaussement de l’imposition à 66 553 €.
• Absence de régularisation dans le délai imparti de 30 jours après les mises en demeure.
• Documents prouvant que les courriers ont été régulièrement envoyés à l’adresse du siège social de la SCI.

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour la société civile immobilière que pour l’administration fiscale. La société, en raison de son non-respect des obligations déclaratives, se voit assujettie à une imposition de 3 % ainsi qu’à une majoration de 40 %, ce qui impacte directement sa situation financière. De son côté, l’administration fiscale renforce sa position en matière de recouvrement des impôts et de respect des obligations déclaratives.

• Assujettissement à la taxe de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers.
• Imposition d’une majoration de 40 % pour défaut de dépôt des déclarations.
• Condamnation aux dépens, entraînant des frais supplémentaires pour la société.
• Renforcement de l’obligation de déclaration annuelle pour éviter des sanctions futures.
• Confirmation de la légitimité des mises en demeure envoyées par l’administration fiscale.

Enseignements de cette décision

• Respecter les obligations déclaratives annuelles.
• Déposer les déclarations numéro 2746 dans les délais impartis.
• Répondre aux mises en demeure de l’administration fiscale.
• Conserver des preuves de communication avec l’administration.
• Comprendre que l’absence d’intention d’évasion fiscale ne justifie pas le non-respect des obligations.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure reçues.
• Ne pas tenir à jour les informations sur l’actionnariat.
• Attendre trop longtemps pour contester une imposition.
• Se reposer sur des justifications non documentées (ex : état de santé).
• Omettre de déclarer les biens immobiliers dans les délais légaux.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la taxe de 3 % sur les biens immobiliers détenus par des personnes morales ?

La taxe de 3 % est régie par l’article 990 D du code général des impôts, qui stipule que les personnes morales possédant des immeubles situés en France sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces biens. L’article 990 E.3° d et e précise que certaines personnes morales peuvent être exonérées de cette taxe si elles respectent les obligations déclaratives, notamment le dépôt de la déclaration numéro 2746 ou la prise d’un engagement de communication des informations requises à l’administration fiscale.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’exonération de la taxe de 3 % ?

Pour bénéficier de l’exonération de la taxe de 3 %, les personnes morales doivent souscrire aux obligations déclaratives prévues par l’article 990 E.3° du code général des impôts. Cela inclut le dépôt de la déclaration numéro 2746 ou la prise d’un engagement de communication à l’administration fiscale concernant la situation, la consistance, et la valeur des biens immobiliers possédés, ainsi que l’identité et l’adresse des actionnaires ou associés.

Quels sont les moyens de défense recevables concernant le défaut de dépôt des déclarations ?

Le demandeur a soutenu qu’il avait communiqué ses statuts à l’administration fiscale et qu’il n’y avait pas eu de modification de son actionnariat. Cependant, la juridiction a rejeté ces moyens, considérant que la simple communication des statuts ne remplace pas le respect des obligations déclaratives annuelles exigées par la loi. L’administration fiscale doit pouvoir identifier les personnes physiques détenant effectivement les biens immobiliers, ce qui nécessite le respect des obligations déclaratives.

Quelle est la portée des mises en demeure adressées par l’administration fiscale ?

Les mises en demeure adressées par l’administration fiscale, en date du 27 octobre 2017 et du 24 janvier 2019, précisaient que le défaut de dépôt des déclarations dans un délai de 30 jours entraînerait la perte de l’exonération de la taxe de 3 %. La juridiction a constaté que ces courriers avaient été régulièrement envoyés au siège social du demandeur, et que l’absence de régularisation dans le délai imparti a permis à l’administration de procéder à une taxation d’office.

Quels sont les critères pour l’application de la majoration de 40 % ?

La majoration de 40 % est prévue par l’article 1728 du code général des impôts pour défaut de dépôt d’une déclaration dans les 30 jours suivant une mise en demeure. La juridiction a constaté que le demandeur avait reçu deux mises en demeure et n’avait pas régularisé sa situation dans le délai imparti, ce qui a justifié l’application de cette majoration.

Quelle est la position de la juridiction sur l’absence d’intention d’évasion fiscale ?

La juridiction a rejeté l’argument du demandeur selon lequel l’absence d’intention d’évasion fiscale devrait exonérer de la taxe. Elle a précisé que l’assujettissement à la taxe de 3 % n’est pas subordonné à l’existence d’une fraude fiscale, mais découle simplement du non-respect des obligations déclaratives.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour sa décision ?

Les éléments déterminants retenus par la juridiction incluent le fait que la SCI [I] n’a pas déposé les déclarations requises pour les années 2014 à 2018, malgré les mises en demeure. La juridiction a également souligné que les difficultés alléguées concernant la réception du courrier ne pouvaient exonérer le demandeur de ses obligations déclaratives. Enfin, la juridiction a affirmé que le juge de l’impôt n’a pas de pouvoir général de modération des sanctions fiscales, ce qui a conduit au rejet de la demande de réduction de la majoration de 40 %.

⬇️Télécharger