Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Bobigny, 29 avril 2026, RG n° 25/07001

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre du débiteur, fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. L’approbation des comptes par l’assemblée générale a rendu la créance certaine, liquide et exigible. Les documents fournis ont établi le montant dû de 2 976,47 euros, avec intérêts. Concernant les frais de recouvrement, la demande a été accueillie partiellement pour un montant de 551,58 euros. Le débiteur a également été condamné aux dépens et aux frais exposés par le demandeur.

Le litige concerne une action en paiement de charges de copropriété engagée par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble situé à Les Lilas. Par acte de commissaire de justice, le syndicat a assigné un copropriétaire devant le tribunal, réclamant le paiement de diverses sommes liées aux charges de copropriété. Lors de l’audience, le syndicat a demandé la condamnation du copropriétaire à verser 2 976,47 euros pour les charges, 1 409,58 euros pour les frais de recouvrement, 1 800 euros en dommages et intérêts, ainsi que 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire.

Le copropriétaire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine et exigible. Les documents fournis par le syndicat, tels que les relevés de charges et les procès-verbaux des assemblées, montrent que le copropriétaire devait effectivement la somme réclamée.

Concernant les frais de recouvrement, la loi stipule que ces frais sont à la charge du copropriétaire concerné. Le tribunal a donc accueilli la demande de paiement pour une partie des frais, s’élevant à 551,58 euros. En ce qui concerne les dommages et intérêts, le tribunal a reconnu que le retard de paiement avait causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l’allocation de 500 euros.

Finalement, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les sommes réclamées, a débouté les parties de leurs demandes supplémentaires et a rappelé l’exécution provisoire de la décision.

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre du débiteur, fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale a rendu la créance certaine, liquide et exigible, ce qui empêche le débiteur de contester le paiement des sommes dues, en l’absence de contestation dans les délais prévus par l’article 42 alinéa 2 de la même loi. Les documents fournis, tels que les relevés de charges et la mise en demeure, ont permis d’établir le montant dû de 2 976,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la loi précitée permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de la créance, ce qui a conduit à l’accueil partiel de la demande pour un montant de 551,58 euros. Les dommages et intérêts ont été accordés en vertu de l’article 1231-6 du code civil, en raison des difficultés de trésorerie causées par le retard de paiement, préjudice distinct des intérêts moratoires.

La juridiction a également condamné le débiteur aux dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et a jugé que les frais exposés par le demandeur dans le cadre de l’instance devaient être à la charge du débiteur, en application de l’article 700 du même code. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, permettant ainsi au syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.

• Relevés individuels de charges
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Décompte de la créance
• Mise en demeure du 03-05-24

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges dues, tandis que le copropriétaire, en défaut de paiement, fait face à des frais supplémentaires et à des dommages et intérêts.

• Le syndicat des copropriétaires récupère la somme de 2 976,47 euros pour les charges impayées.
• Le copropriétaire est condamné à payer 551,58 euros pour les frais de recouvrement.
• Des dommages et intérêts de 500 euros sont accordés au syndicat pour le préjudice subi.
• Le copropriétaire doit également assumer les dépens de la procédure.
• La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant un recouvrement rapide des sommes dues.
• Le copropriétaire n’ayant pas comparu perd la possibilité de contester la créance.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges selon l’utilité des services communs.
• L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance exigible.
• Les relevés de charges et procès-verbaux sont des preuves essentielles.
• Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant.
• Le retard de paiement peut entraîner des dommages et intérêts pour le syndicat.

À éviter

• Ne pas contester les décisions de l’assemblée dans les délais impartis.
• Ignorer les mises en demeure envoyées par le syndicat.
• Omettre de vérifier les relevés de charges régulièrement.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Attendre trop longtemps avant de régler les charges dues.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les charges de copropriété ?

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes doivent également être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement de charges de copropriété ?

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit des relevés individuels de charges, des procès-verbaux des assemblées générales, et un décompte de la créance, ce qui justifie la recevabilité de la demande.

Quels sont les critères pour l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire ?

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Les frais d’assignation relèvent des dépens, tandis que les honoraires d’avocat et d’huissier sont régis par l’article 700 du code de procédure civile. La juridiction a accueilli la demande en paiement des frais à hauteur de 551.58 euros, considérant que seuls les frais nécessaires étaient imputables.

Quelle est la qualification juridique des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

L’article 1231-6 du code civil stipule que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. Dans cette affaire, la carence du débiteur à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, justifiant l’allocation de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation aux dépens ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, le défendeur, étant la partie perdante, a été condamné aux entiers dépens. De plus, l’article 700 du Code de procédure civile permet de laisser à la charge du débiteur les frais exposés par le demandeur dans la présente instance, ce qui a également été retenu par la juridiction.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans cette affaire, la juridiction a ordonné l’exécution provisoire de la décision, ce qui est conforme à la règle générale.

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