Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Bobigny, 29 avril 2026, RG n° 26/00311

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires pour les charges de copropriété, en se basant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. L’approbation des comptes par l’assemblée générale a rendu la créance certaine et exigible. Le copropriétaire doit 5 626,56 euros, avec intérêts, et les frais de recouvrement de 96,26 euros sont justifiés. Des dommages et intérêts ont été accordés pour le préjudice causé par le retard de paiement, et la décision est exécutoire à titre provisoire.

Le litige concerne le paiement de charges de copropriété par un copropriétaire à un syndicat des copropriétaires d’un immeuble situé à Les Lilas. Par acte de commissaire de justice, le syndicat a assigné le copropriétaire devant le tribunal, réclamant le paiement de plusieurs sommes, dont 5 626,56 euros pour les charges de copropriété, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, ainsi que des frais de procédure.

Lors de l’audience, le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que le copropriétaire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine et exigible. Les documents fournis par le syndicat, tels que les relevés de charges et les procès-verbaux des assemblées générales, ont prouvé que le copropriétaire devait effectivement la somme réclamée.

Concernant les frais de recouvrement, la loi stipule que ces frais sont à la charge du copropriétaire défaillant. Le tribunal a donc accueilli la demande de paiement de 96,26 euros pour ces frais. En ce qui concerne les dommages et intérêts, le tribunal a constaté que le retard de paiement avait causé des difficultés financières au syndicat, justifiant ainsi l’octroi de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, le tribunal a condamné le copropriétaire aux dépens et a rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire. En résumé, le tribunal a statué en faveur du syndicat des copropriétaires, ordonnant le paiement des sommes dues par le copropriétaire défaillant.

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale a rendu la créance certaine et exigible, et le copropriétaire, n’ayant pas contesté cette approbation dans les délais impartis par l’article 42 alinéa 2 de la même loi, ne peut refuser de s’acquitter des sommes dues. Les documents fournis, tels que les relevés de charges et la mise en demeure, établissent que le copropriétaire doit 5 626,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la loi précitée permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires engagés pour le recouvrement de la créance, ce qui justifie l’allocation de 96,26 euros. Pour les dommages et intérêts, l’article 1231-6 du code civil a été appliqué, reconnaissant que le retard de paiement a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l’octroi de dommages et intérêts pour compenser les difficultés de trésorerie rencontrées.

En ce qui concerne les demandes accessoires, l’article 696 du Code de procédure civile impose la condamnation aux dépens de la partie perdante, ce qui s’applique ici. De plus, l’article 700 du même code permet de laisser à la charge de la partie perdante les frais non compris dans les dépens. Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.

• Relevés individuels de charges
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Décompte de la créance
• Mise en demeure du 21-11-24
• Arrêté de compte au 01-10-25

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges dues, tandis que le copropriétaire défaillant fait face à des obligations financières supplémentaires et à des frais de procédure.

• Le syndicat des copropriétaires récupère les sommes dues, améliorant ainsi sa trésorerie.
• Le copropriétaire défaillant est condamné à payer des dommages et intérêts pour compenser les difficultés financières causées par son retard.
• Des frais de recouvrement sont imputés au copropriétaire, augmentant le montant total à régler.
• Le copropriétaire perd le droit de contester les décisions de l’assemblée générale sur les comptes approuvés.
• La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant au syndicat d’agir rapidement pour récupérer les sommes dues.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges selon l’utilité des services communs.
• L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine et exigible.
• Les documents justificatifs (relevés de charges, procès-verbaux) sont essentiels pour prouver la créance.
• Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant.
• Le tribunal peut accorder des dommages et intérêts pour préjudice causé par le retard de paiement.

À éviter

• Ne pas contester les décisions de l’assemblée générale dans les délais impartis.
• Ignorer les mises en demeure et relances du syndicat des copropriétaires.
• Omettre de conserver les documents relatifs aux charges de copropriété.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires lorsque cité.
• Attendre trop longtemps avant de régler les charges dues.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes doivent également être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement de charges de copropriété ?

Les demandes en paiement de charges de copropriété sont recevables si le syndicat des copropriétaires a approuvé les comptes par l’assemblée générale. En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans les délais prévus n’est pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées.

Quels sont les critères pour l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire débiteur ?

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure et de relance, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Ces frais doivent être justifiés et liés au recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Quelle est la qualification juridique des dommages et intérêts en cas de retard de paiement des charges ?

L’article 1231-6 du code civil permet au créancier de demander des dommages et intérêts si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard. Dans le cas présent, la carence du débiteur à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation des dépens ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, le débiteur, étant la partie perdante, a été condamné aux entiers dépens.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet de condamner la partie perdante aux frais exposés par le demandeur dans la présente instance, non compris dans les dépens. Il a été jugé qu’il n’était pas inéquitable de laisser à la charge du débiteur les frais exposés par le demandeur.

Quelles sont les conditions d’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans cette affaire, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

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