Bail locatif : recouvrement des loyers et réparations locatives impayés – Tribunal judiciaire de Troyes, 17 avril 2026, N° de RG 24/02910

La juridiction a reconnu l’existence d’un bail entre le bailleur et le locataire, malgré l’absence de contrat écrit, en se basant sur l’exécution du bail. Les dégradations imputables au locataire ont été établies par l’état des lieux de sortie, entraînant des réparations locatives de 313,51 €. Le locataire a été condamné à verser 1964,04 € pour loyers et charges impayés, ainsi qu’à régler 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.

L’affaire concerne un litige entre un organisme de logement social et un locataire au sujet de loyers et de réparations locatives impayés. L’organisme de logement a mis en demeure le locataire de régler les sommes dues le 9 août 2023, en se basant sur un bail qu’il prétend avoir perdu à la suite d’une cyberattaque. Un état des lieux de sortie a été signé le 13 septembre 2023, mais une tentative de conciliation a échoué en février 2024.

Le 22 novembre 2024, l’organisme a saisi le tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la condamnation du locataire au paiement des sommes dues. Les parties ont été convoquées en février 2025, et le locataire a été cité à comparaître en août 2025, mais il ne s’est pas présenté à l’audience de février 2026.

L’organisme a demandé la condamnation du locataire à verser 1997,03 € pour loyers, charges et réparations, ainsi qu’une somme de 80 € au titre des frais de justice. Il a justifié ses demandes par l’absence de paiement des loyers et des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Le tribunal a examiné l’existence du bail, concluant qu’il était valide malgré l’absence de contrat écrit, en raison des preuves de paiement et de l’état des lieux. Concernant les réparations, le tribunal a constaté des dégradations non dues à la vétusté, pour un montant total de 313,51 €, après déduction d’un dépôt de garantie.

En ce qui concerne les loyers impayés, le tribunal a retenu un solde débiteur de 1985,78 € au 17 février 2026. Après déduction du dépôt de garantie, le locataire a été condamné à verser 1964,04 € à l’organisme, ainsi qu’une somme de 80 € pour les frais de justice. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.

La juridiction a retenu l’existence d’un bail entre le bailleur et le locataire, malgré l’absence du contrat écrit, en se fondant sur l’exécution du bail et les éléments de preuve fournis, conformément à l’article 1715 du code civil. L’état des lieux de sortie a permis d’établir les dégradations imputables au locataire, en application des articles 1730 et 1732 du code civil, qui imposent au locataire de répondre des dégradations survenues durant sa jouissance. Les réparations locatives ont été évaluées à 313,51 €, après application d’un abattement pour vétusté, et le montant du dépôt de garantie a été déduit, laissant un reliquat. Concernant les loyers et charges impayés, le bailleur a produit une mise en demeure et un extrait de compte locatif, établissant un solde débiteur de 1985,78 € au moment de l’audience, somme à laquelle a été retranché le reliquat du dépôt de garantie. En conséquence, le locataire a été condamné à verser 1964,04 € au titre des loyers et charges impayés, assortis des intérêts au taux légal. Les demandes accessoires, y compris les dépens et les frais de procédure, ont également été accueillies, le locataire étant condamné à verser 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, permettant ainsi au bailleur de récupérer rapidement les sommes dues.

• Congé délivré par la locataire
• État des lieux de sortie dressé en présence du locataire
• Historique de compte démontrant des paiements mensuels au titre des loyers et charges
• Mise en demeure du 09 août 2023
• Extrait du compte locatif indiquant un solde débiteur de 1985,78 €

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Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, l’organisme de logement social obtient une reconnaissance de ses droits et le paiement des sommes dues, tandis que le locataire fait face à des obligations financières et à des impacts sur sa situation locative.

• Le demandeur obtient le paiement de 1964,04 € pour loyers et charges impayés.
• Le demandeur est également indemnisé pour les frais de justice à hauteur de 80 €.
• Le jugement est assorti d’une exécution provisoire, permettant un recouvrement rapide des sommes dues.
• Le défendeur est tenu responsable des dégradations constatées, entraînant des réparations financières.
• Le dépôt de garantie est utilisé pour couvrir une partie des réparations, mais laisse un reliquat à la charge du défendeur.
• Le défendeur risque des complications supplémentaires en cas de non-paiement, pouvant mener à des actions judiciaires ultérieures.

Enseignements de cette décision

• Un bail peut être reconnu valide même sans contrat écrit si des preuves d’exécution existent.
• Les états des lieux sont cruciaux pour établir les responsabilités en matière de dégradations.
• Le locataire doit prouver que les dégradations ne sont pas de son fait pour éviter des réparations.
• Les dépôts de garantie peuvent couvrir les réparations locatives, réduisant ainsi le montant dû.
• Les mises en demeure et extraits de compte sont des preuves essentielles pour les loyers impayés.

À éviter

• Ne pas conserver de preuves de paiement ou d’exécution du bail.
• Ignorer l’importance d’un état des lieux d’entrée pour éviter des litiges futurs.
• Ne pas répondre aux mises en demeure peut aggraver la situation financière.
• Omettre de contester les dégradations signalées peut entraîner des condamnations.
• Ne pas se présenter aux audiences peut entraîner des jugements par défaut.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’existence d’un bail d’habitation ?

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d’habitation est établi par écrit. Toutefois, l’article 1715 du code civil stipule que le bail non écrit est valable dès lors qu’il a reçu exécution. En l’espèce, bien que le demandeur n’ait pas produit le contrat de bail initial, il a fourni des éléments tels qu’un état des lieux de sortie et un historique de paiements, permettant d’établir l’existence d’un contrat de bail entre le demandeur et le défendeur.

Quels sont les critères pour établir la responsabilité du locataire en cas de dégradations locatives ?

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au locataire de répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou d’un fait d’un tiers non introduit dans le logement. L’article 1730 précise que si un état des lieux a été réalisé, le locataire doit rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf vétusté ou force majeure. En l’espèce, l’état des lieux de sortie a mis en évidence des dégradations dont le locataire doit répondre.

Quelle est la procédure à suivre pour la mise en demeure du locataire ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La mise en demeure du 09 août 2023, produite par le demandeur, constitue un acte préalable à l’assignation en justice. En l’absence de contestation de la part du défendeur, cette mise en demeure est un élément déterminant pour établir le solde débiteur.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation des créances locatives ?

L’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le demandeur a produit un extrait de compte locatif montrant un solde débiteur de 1985,78 € au 17 février 2026, représentant les loyers et charges impayés. Le défendeur, n’ayant pas comparu, n’a pas contesté ce montant, ce qui a permis au tribunal de le retenir.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette procédure ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le défendeur à verser 80 € au titre de l’article 700, considérant qu’il n’était pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais avancés pour la procédure.

Quels sont les critères pour l’exécution provisoire d’un jugement ?

L’exécution provisoire d’un jugement est de plein droit, sauf disposition contraire. Dans cette affaire, le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, permettant ainsi au demandeur de récupérer les sommes dues sans attendre l’éventuel appel du défendeur.

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