Bail d’habitation : gestion des impayés et suspension de la résiliation – Tribunal judiciaire de Paris, 30 avril 2026, RG n° 25/09216

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. Bien que la clause résolutoire ait été suspendue en raison de la volonté de la locataire de régler sa dette, un plan d’apurement a été convenu. Le montant de 11.154,77 euros a été jugé non contestable, ordonnant son paiement à titre de provision. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, et la partie perdante a été condamnée aux dépens.

Le 20 février 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a conclu un bail d’habitation avec une locataire pour des locaux situés à [Localité 2], avec un loyer mensuel de 941,82 euros et des charges de 195 euros. Cependant, des loyers sont restés impayés, entraînant un commandement de payer délivré le 31 juillet 2025, réclamant un arriéré locatif de 5.652,92 euros dans un délai de deux mois, en vertu d’une clause résolutoire.

Le 8 octobre 2025, la société a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion de la locataire, tout en demandant le paiement d’une indemnité d’occupation et d’autres sommes. Un diagnostic social a été réalisé, et lors de l’audience du 13 février 2026, la société a mis à jour le montant de la dette locative à 11.154,77 euros, tout en acceptant un plan d’apurement proposé par la locataire, qui a reconnu sa dette et a demandé à rester dans les lieux en versant une mensualité de 10 euros.

Les parties ont convenu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le respect des délais de paiement. Le juge a constaté que la dette locative n’avait pas été réglée dans le délai imparti et a donc déclaré la résiliation du bail depuis le 1er octobre 2025. Toutefois, il a autorisé la locataire à rembourser sa dette selon un plan d’apurement, tout en stipulant que si une mensualité restait impayée, le bail serait résilié de plein droit et l’expulsion pourrait être ordonnée.

En conclusion, la locataire a été condamnée à payer la somme due, ainsi qu’une indemnité d’occupation, tandis que la société a été déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer a été signifié, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti. Toutefois, la juridiction a suspendu les effets de la clause résolutoire en raison de la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et de l’accord de la bailleresse sur un plan d’apurement. En cas de non-respect de ce plan, la clause résolutoire sera acquise, entraînant la résiliation du bail sans nouvelle procédure judiciaire.

Concernant la dette locative, la juridiction a constaté que le montant de 11.154,77 euros n’était pas sérieusement contestable, permettant ainsi d’ordonner le paiement de cette somme à titre de provision, tout en différant son exigibilité selon les modalités du plan d’apurement. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges, due en cas de maintien dans les lieux après la résiliation. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens, sans indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte de sa situation économique. L’ordonnance a été assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Commandement de payer signifié le 31 juillet 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire du contrat de bail.
• Historique des versements démontrant un arriéré locatif de 5.652,92 euros non réglé dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement.
• Décompte de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) indiquant une dette locative de 11.154,77 euros au 3 février 2026.
• Accord de la bailleresse sur un plan d’apurement proposé par la locataire, reconnaissant sa dette.
• Diagnostic social réalisé avant l’audience du 13 février 2026.

Dans cette affaire, la résiliation du bail a des conséquences significatives tant pour la bailleresse que pour la locataire. La bailleresse a la possibilité de récupérer les sommes dues et d’expulser la locataire si celle-ci ne respecte pas le plan d’apurement, tandis que la locataire doit s’acquitter de sa dette et faire face à des conséquences financières en cas de non-respect des engagements pris.

• Récupération des arriérés de loyer par la bailleresse.
• Possibilité d’expulsion de la locataire en cas de non-respect du plan d’apurement.
• Indemnité d’occupation due par la locataire si elle reste dans les lieux après la résiliation.
• Condamnation aux dépens pour la locataire, augmentant ses charges financières.
• Suspension des effets de la clause résolutoire, offrant une chance à la locataire de régulariser sa situation.
• Exécution provisoire de la décision, permettant à la bailleresse d’agir rapidement.

Enseignements de cette décision

• Notifiez l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Respectez le délai de deux mois pour le paiement après un commandement de payer.
• Préparez un plan d’apurement en cas de dettes locatives.
• Documentez les montants dus avec des décomptes précis.
• Considérez l’exécution provisoire des décisions judiciaires en référé.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de paiement convenus.
• Ignorer les clauses résolutoires dans le contrat de bail.
• Omettre de saisir le juge en cas de non-paiement persistant.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes pour contester une dette.
• Éviter de négocier un plan d’apurement avec le bailleur.

Quelle est la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

La demande de constat de la résiliation du bail est recevable, car le demandeur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. De plus, il a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Quelle est la condition d’application de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation ?

La clause résolutoire d’un bail d’habitation ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, cette disposition ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant le 29 juillet 2023, qui demeurent régis par les stipulations des parties et la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail.

Quels sont les critères pour établir l’existence d’une dette locative ?

Pour établir l’existence d’une dette locative, il est nécessaire de démontrer que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti par le commandement de payer. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 31 juillet 2025, et la somme de 5.652,92 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification, ce qui permet au créancier de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la portée de l’article 835 du code de procédure civile en matière de provision ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, saisi en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans cette affaire, le créancier a présenté un décompte prouvant que le débiteur lui devait la somme de 11.154,77 euros, ce qui a conduit à la condamnation de ce dernier à payer cette somme à titre de provision.

Quelles sont les conditions d’exigibilité de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Elle est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail.

Quelle est la règle applicable concernant les frais de procès et l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, le débiteur a été condamné aux dépens, mais en raison de sa situation économique, il n’a pas été condamné à une indemnité sur le fondement de l’article 700.

Quelle est la nature de l’exécution provisoire dans le cadre de la décision rendue ?

L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du code de procédure civile, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans cette affaire, la décision a été assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1, qui stipule que le juge ne peut pas écarter l’exécution provisoire lorsqu’il statue en référé.

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