Bail d’habitation : résiliation et expulsion pour loyers impayés – Tribunal judiciaire d’Orléans, 29 avril 2026, N° de RG 25/03987

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande de résiliation du bail, le bailleur ayant respecté les délais de saisine et de notification. La résiliation a été jugée fondée, la dette locative n’ayant pas été apurée dans le délai requis. L’indemnité d’occupation a été fixée à 653 euros mensuels, et la créance locative à 9 189 euros. La demande de réparation locative a été rejetée, et le défendeur a été condamné aux dépens, sans exécution provisoire en raison de conséquences excessives.

En juin 2021, un bail d’habitation a été conclu entre des bailleurs et un locataire pour un appartement, incluant un loyer mensuel et des charges. En mai 2024, les bailleurs ont délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif de 1857 euros, sans réponse du locataire. En novembre 2024, un accord a été établi pour que le locataire prenne en charge le nettoyage des parties communes, déduisant une somme de son loyer. Cependant, en juin 2025, les bailleurs ont assigné le locataire devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion, en raison de loyers impayés.

Le locataire n’a pas comparu à l’audience de février 2026, où les bailleurs ont actualisé leur demande à 9443 euros, incluant les loyers dus jusqu’à cette date. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande de résiliation, constatant que les bailleurs avaient respecté les délais légaux pour informer les autorités compétentes. La clause résolutoire du bail a été jugée applicable, car le locataire n’avait pas réglé sa dette dans le délai imparti.

Le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire, tout en précisant que celle-ci ne pourrait avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation a été fixée à 653 euros par mois. Le tribunal a également condamné le locataire à verser aux bailleurs la somme de 9189 euros pour loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité de 800 euros pour les frais de justice. La demande de réparation locative a été rejetée, faute de preuves suffisantes. L’exécution provisoire de la décision a été écartée, garantissant ainsi le droit à un double degré de juridiction.

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail, en application des articles 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur ayant respecté les délais de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de notification à la préfecture. La résiliation du bail a été jugée fondée, car le commandement de payer a été signifié et la dette locative n’a pas été apurée dans le délai requis, conformément à l’article 24 de la même loi. La juridiction a également précisé que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquent pas rétroactivement aux contrats antérieurs, permettant ainsi l’application du délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Concernant l’indemnité d’occupation, celle-ci a été fixée à 653 euros mensuels, correspondant aux loyers et charges dus, en cas de maintien dans les lieux après la résiliation. La créance locative a été arrêtée à 9 189 euros, tenant compte des versements effectués par le locataire et des sommes perçues au titre de la convention de nettoyage. La demande de réparation locative a été rejetée, le bailleur n’ayant pas prouvé l’imputabilité des dégradations au locataire. Enfin, le défendeur a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que l’exécution provisoire a été écartée en raison des conséquences excessives qu’elle pourrait engendrer, conformément à l’article 514-1 du même code.

• Commandement de payer signifié au locataire le 13 mai 2024.
• Décompte des créances locatives établi par les bailleurs, incluant les montants dus à différentes dates.
• Photographies produites par les demandeurs concernant les dégradations des parties communes.
• Attestation unique produite par le demandeur pour prouver l’imputabilité des dégradations au locataire.
• Récépissé de main courante déposé par le demandeur, mentionnant des « voisins » sans précision sur les faits.

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Les conséquences pratiques de cette affaire sont significatives pour les deux parties. Le bailleur obtient la résiliation du bail et le droit à l’expulsion, tandis que le locataire fait face à des obligations financières et à une potentielle expulsion.

• Résiliation du bail, permettant au bailleur de récupérer son bien.
• Ordre d’expulsion du locataire, avec un délai de deux mois pour quitter les lieux.
• Indemnité d’occupation fixée à 653 euros par mois en cas de maintien dans les lieux.
• Condamnation du locataire à verser 9 189 euros pour loyers et charges impayés.
• Condamnation du locataire à payer 800 euros pour les frais de justice.
• Exécution provisoire écartée, garantissant le droit à un double degré de juridiction.

Enseignements de cette décision

• Respect des délais de saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
• Application des clauses résolutoires selon la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail.
• Fixation de l’indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers dus.
• Possibilité d’écarter l’exécution provisoire en raison de conséquences excessives.

À éviter

• Ne pas respecter les délais légaux pour les notifications et assignations.
• Omettre de prouver l’imputabilité des dégradations dans les demandes de réparation.
• Ignorer les dispositions légales sur la rétroactivité des lois.
• Ne pas justifier les créances locatives avec des décomptes clairs et précis.
• Ne pas comparaître lors des audiences, privant ainsi de la possibilité de contester.

Quel est le cadre juridique applicable à la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cet article impose que tout contrat de bail d’habitation contienne une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023, qui modifie ces dispositions, ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.

Quelle est la condition de recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail est conditionnée par la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux articles 24 II et IV de la loi n°89-462. En l’espèce, le bailleur a justifié d’une saisine de cette commission le 15 mai 2024, respectant ainsi le délai de deux mois avant l’assignation, ce qui rend la demande recevable.

Quels sont les critères de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?

La clause résolutoire dans un bail d’habitation est acquise lorsque le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti après un commandement de payer. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit être signifié au locataire, et la clause ne produit effet que six semaines après cette signification. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 13 mai 2024, et la somme n’ayant pas été réglée dans le délai, la clause résolutoire est acquise.

Quel est le régime de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail. Elle correspond à la valeur de la jouissance des lieux, soit le montant des loyers et charges dus jusqu’à la libération effective des locaux. En l’espèce, l’indemnité d’occupation a été fixée à 653 euros par mois, correspondant au montant des loyers et charges.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de réparations locatives ?

Les obligations du locataire en matière de réparations locatives sont définies par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu de répondre des dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur. En l’espèce, le bailleur n’a pas réussi à prouver que les dégradations étaient imputables au locataire, ce qui a conduit à un rejet de la demande de réparation.

Quel est le fondement juridique des frais de justice et des dépens dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

Les frais de justice et les dépens sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens. De plus, l’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, le défendeur a été condamné à verser une somme au titre de l’article 700 en raison des démarches entreprises par le demandeur pour faire valoir ses droits.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans le cadre d’une décision de première instance ?

L’exécution provisoire des décisions de première instance est régie par l’article 514 du code de procédure civile, qui stipule que ces décisions sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. Toutefois, l’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, le juge a décidé d’écarter l’exécution provisoire en raison des conséquences excessives qu’elle pourrait entraîner.

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