Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire d’Évry, 17 avril 2026, N° de RG 25/00409

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, considérant la créance du syndicat des copropriétaires comme certaine, liquide et exigible, suite à l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Le tribunal a constaté que le syndicat avait produit les pièces nécessaires, justifiant la somme réclamée de 31 527,23 euros. Les demandes de dommages-intérêts et de frais de recouvrement ont été rejetées, et les défendeurs condamnés aux dépens, avec exécution provisoire du jugement.

Dans cette affaire, deux copropriétaires, un homme et une femme, sont assignés par le Syndicat des copropriétaires OZONVILLE 2, représenté par son syndic, la SARL A2C IMMO, devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes. Le Syndicat réclame le paiement de charges de copropriété impayées, s’élevant à 31 527,23 euros, ainsi que des dommages-intérêts et des frais de recouvrement. Les charges concernent des appels de fonds et un fonds de travaux, conformément aux dispositions légales en vigueur.

Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, ne se présentent pas au tribunal et ne constituent pas d’avocat. L’affaire est donc jugée par défaut. Le tribunal examine la demande du Syndicat et constate que les charges de copropriété sont exigibles, ayant été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires. Les pièces fournies par le Syndicat, incluant les procès-verbaux d’assemblée et les décomptes de charges, établissent la créance.

Le tribunal décide de condamner les défendeurs solidairement au paiement des charges impayées, en raison de leur statut marital qui les engage solidairement pour les dettes liées au logement familial. En revanche, la demande de dommages-intérêts pour préjudice lié au retard de paiement est rejetée, le Syndicat n’ayant pas prouvé la mauvaise foi des défendeurs.

Concernant les frais de recouvrement, la demande est également déboutée faute de justificatifs adéquats. Les défendeurs sont condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement rappelle que l’exécution provisoire est de droit, permettant ainsi au Syndicat de recouvrer rapidement les sommes dues.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité objective de chaque lot. La créance du syndicat des copropriétaires a été jugée certaine, liquide et exigible, en raison de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, conformément à l’article 42 de la même loi. Le tribunal a constaté que le syndicat avait produit les pièces nécessaires, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale et le décompte des charges impayées, justifiant ainsi la somme réclamée de 31 527,23 euros.

Concernant la demande de dommages-intérêts pour retard de paiement, le tribunal a rejeté cette demande, n’ayant pas été démontrée la mauvaise foi des débiteurs, ni un préjudice distinct des intérêts moratoires. En ce qui concerne les frais de recouvrement, le tribunal a également débouté le syndicat, faute de justificatifs suffisants pour prouver la nécessité des frais réclamés.

Les défendeurs ont été condamnés in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser une somme au titre de l’article 700 du même code. Enfin, l’exécution provisoire du jugement a été rappelée de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi au syndicat de recouvrer rapidement les sommes dues.

• Justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs indiquant les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété.
• Décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 31 527,23 euros.
• Appels de fonds sur la période concernée.
• Procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 3 juin 2024, 10 juin 2024 et 27 mars 2025.
• Contrat de syndic.

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Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux copropriétaires défaillants. Ils sont désormais tenus de régler les charges impayées et de faire face à des frais supplémentaires, tout en ayant la possibilité de contester certaines décisions.

• Obligation de paiement de la somme de 31 527,23 euros au Syndicat des copropriétaires.
• Responsabilité solidaire des époux pour les dettes liées au logement familial.
• Condamnation aux dépens de l’instance, augmentant le coût total à leur charge.
• Rejet de la demande de dommages-intérêts, limitant leur exposition financière supplémentaire.
• Possibilité de contester l’approbation des comptes individuels lors de futures assemblées générales.
• Exécution provisoire du jugement, permettant au Syndicat de recouvrer rapidement les sommes dues.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges approuvées par l’assemblée générale.
• La créance devient certaine et exigible après approbation des comptes.
• La solidarité des époux s’applique aux dettes liées au logement familial.
• Les demandes de dommages-intérêts nécessitent la preuve de la mauvaise foi.
• Les frais de recouvrement doivent être justifiés pour être acceptés.

À éviter

• Ne pas contester les décisions de l’assemblée dans les délais impartis.
• Omettre de fournir des justificatifs pour les frais de recouvrement.
• Ignorer l’importance de la preuve de la mauvaise foi pour les dommages-intérêts.
• Ne pas se présenter au tribunal ou ne pas se faire représenter.
• Ne pas tenir compte des obligations de paiement des charges de copropriété.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». L’obligation de paiement des charges de copropriété est également conditionnée par l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, rendant la créance certaine, liquide et exigible.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété ?

La recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété repose sur la production par le créancier, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires, de preuves telles que le procès-verbal des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels. En vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient au créancier de prouver l’existence de la créance.

Quelle est la qualification juridique des intérêts dus sur les charges impayées ?

Les intérêts dus sur les charges impayées sont régis par l’article 1343-2 du code civil, qui stipule que « les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts ». En l’espèce, la créance produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation solidaire des époux au paiement des charges ?

La condamnation solidaire des époux au paiement des charges repose sur l’article 220 alinéa 1 du code civil, qui engage les époux solidairement pour les dettes du logement familial. La juridiction a constaté que les défendeurs sont mariés et vivent dans le bien, ce qui justifie leur solidarité dans le paiement des charges de copropriété.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui a été appliqué dans la décision en question.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur a causé un préjudice indépendant de ce retard par sa mauvaise foi. En l’espèce, le demandeur n’a pas réussi à prouver la mauvaise foi des défendeurs, ce qui a conduit à un rejet de la demande d’indemnisation.

Quels sont les critères de justification des frais de recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les frais de recouvrement doivent être justifiés et nécessaires. Ils ne sont considérés comme tels que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires pour permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée. En l’espèce, le syndicat n’a pas produit de justificatifs suffisants, entraînant le rejet de sa demande.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile concernant les dépens ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, les défendeurs, ayant succombé, ont été condamnés in solidum à payer une somme au titre de l’article 700, en plus des dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du même code.

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