Charges de copropriété impayées : obligations des copropriétaires et recours possibles – Tribunal judiciaire de Pontoise, 16 avril 2026, RG n° 25/04683

La juridiction a condamné solidairement les copropriétaires au paiement de charges impayées et de frais de recouvrement, totalisant 11 009,19 euros, avec intérêts au taux légal. Les copropriétaires doivent participer aux charges selon l’utilité des services communs, et l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, l’obligation de paiement est devenue exigible. Les frais de recouvrement ont été retenus, tandis que les frais non justifiés ont été écartés. La solidarité a été reconnue en raison de leur statut marital et de l’acquisition des biens en communauté.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a engagé une action en justice pour obtenir le paiement des charges de copropriété impayées par deux copropriétaires. Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot. Le syndicat a présenté divers documents, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales, des relevés de compte et des mises en demeure, pour justifier sa créance.

Le relevé de compte a révélé un solde débiteur de 10 650,56 euros, incluant des charges impayées et des frais de régularisation. Le syndicat a également demandé le remboursement de frais de recouvrement, mais certains frais ont été rejetés car ils n’étaient pas justifiés par des diligences exceptionnelles. En revanche, les frais liés aux mises en demeure ont été retenus.

Concernant la solidarité, il a été établi que les copropriétaires étaient mariés et avaient acquis les lots en communauté, ce qui les rend solidairement responsables du paiement des charges. Le tribunal a donc condamné les copropriétaires à verser la somme de 11 009,19 euros au syndicat, avec des intérêts légaux à compter des dates des mises en demeure.

Le syndicat a également demandé des dommages et intérêts, mais cette demande a été rejetée, le tribunal n’ayant pas trouvé de préjudice distinct du retard de paiement. Enfin, les copropriétaires ont été condamnés aux dépens de l’instance et à verser une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été rendu exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a condamné solidairement les copropriétaires au paiement des charges impayées et des frais de recouvrement, s’élevant à 11 009,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter des dates des mises en demeure. En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’assemblée générale ayant approuvé les comptes, l’obligation de paiement est devenue exigible, conformément à l’article 14-1 de la même loi. Les frais de recouvrement, tels que les sommations de payer, ont été retenus, tandis que les frais non justifiés ont été écartés, en application de l’article 10-1 de la loi précitée. La solidarité entre les copropriétaires a été reconnue, bien que le règlement de copropriété ne comportait pas de clause explicite, en raison de leur statut marital et de l’acquisition des biens en communauté. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Les dépens ont été mis à la charge des parties perdantes, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et une indemnité a été accordée sur le fondement de l’article 700 du même code pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

• Procès-verbaux d’assemblées générales
• Relevés de compte
• Mises en demeure
• Documents justifiant les charges impayées
• Preuve de l’acquisition des biens en communauté

Dans cette affaire, le tribunal a rendu une décision qui a des conséquences significatives pour les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires, en tant que débiteurs solidaires, doivent s’acquitter des charges impayées, tandis que le syndicat a obtenu une reconnaissance de sa créance, mais sans dommages et intérêts.

• Les copropriétaires doivent verser 11 009,19 euros au syndicat des copropriétaires.
• Des intérêts légaux s’appliquent à partir des dates des mises en demeure, augmentant le montant dû.
• Les copropriétaires sont responsables des dépens de l’instance, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.
• Le syndicat des copropriétaires a la possibilité de recouvrer les sommes dues par voie d’exécution forcée.
• La demande de dommages et intérêts a été rejetée, limitant les recours financiers du syndicat.
• Les copropriétaires doivent également verser 1 500 euros pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges en fonction de l’utilité des services communs.
• Les frais de recouvrement doivent être justifiés pour être retenus.
• La solidarité entre copropriétaires peut être établie par leur statut marital.
• Les demandes de dommages et intérêts nécessitent la preuve d’un préjudice distinct.
• Les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure envoyées par le syndicat.
• Éviter de contester sans preuves solides des charges impayées.
• Ne pas négliger la tenue des assemblées générales et l’approbation des comptes.
• Éviter de sous-estimer l’importance des frais de recouvrement justifiés.
• Ne pas oublier de se conformer aux délais de paiement des charges.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

La participation des copropriétaires aux charges de copropriété est régie par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires doivent contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services et éléments d’équipement commun pour chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de l’exigibilité des provisions pour charges de copropriété ?

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée générale. L’assemblée générale doit voter un budget prévisionnel chaque année, et les copropriétaires doivent verser des provisions égales au quart de ce budget, sauf si des modalités différentes sont fixées.

Quels sont les critères de preuve de l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

L’article 1353 du code civil impose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, l’obligation de paiement des charges de copropriété est établie lorsque l’assemblée générale a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Quels éléments déterminants sont retenus pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires a justifié sa créance par la production de plusieurs documents, notamment l’avis de mutation, le compte individuel des copropriétaires, les bordereaux d’appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, ainsi que des sommations de payer et des mises en demeure. Ces éléments établissent un solde débiteur de 10 650,56 euros au 17 juillet 2025.

Quelle est la portée des frais de recouvrement dans le cadre des charges de copropriété ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance sont imputables au seul copropriétaire concerné. Toutefois, les frais de relances multiples non justifiés et les honoraires de contentieux ne sont pas inclus dans cette catégorie. Le syndic doit justifier des diligences exceptionnelles pour réclamer des honoraires distincts.

Quels sont les critères de solidarité en matière de paiement des charges de copropriété ?

La solidarité dans le paiement des charges de copropriété ne se présume pas, conformément à l’article 1310 du code civil. En cas d’indivision, chaque copropriétaire est tenu de s’acquitter de sa quote-part, sauf si le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité. En l’espèce, bien que la clause de solidarité ne soit pas prouvée, la situation matrimoniale des copropriétaires justifie leur solidarité au paiement des charges.

Quels sont les effets de la mise en demeure sur le calcul des intérêts ?

L’article 1344-1 du code civil stipule que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal. Les intérêts commencent à courir à compter de la mise en demeure, comme le précise l’article 36 du décret du 17 mars 1967, qui indique que les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat à partir de la date de la mise en demeure.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur a causé un préjudice indépendant de ce retard par sa mauvaise foi. Toutefois, il appartient au créancier de prouver l’existence d’un préjudice distinct et d’une mauvaise foi, ce qui n’a pas été établi dans l’affaire en question.

Quels sont les critères de condamnation aux dépens en cas de perte du procès ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, les défendeurs, parties perdantes, ont été condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement par l’avocat du syndicat des copropriétaires.

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