Prêt immobilier : déchéance du terme et abus de clause d’exigibilité anticipée

La cour a confirmé le jugement de première instance en ce qui concerne la prescription de l’action en paiement du créancier, en se fondant sur l’article L218-2 du code de la consommation, qui stipule que l’action des professionnels se prescrit par deux ans. La demande du créancier pour les mensualités impayées entre le 12 août 2017 et le 12 décembre 2019 a été déclarée irrecevable pour cause de prescription, car l’assignation a été introduite après l’expiration de ce délai. La déchéance du terme a été jugée irrégulière, car elle reposait sur une clause d’exigibilité anticipée déclarée abusive, entraînant la nullité de cette clause selon l’article L132-1 du code de la consommation. La cour a également rejeté la demande de résolution du contrat pour cause de prescription, car la demande n’a pas été formulée dans le délai de deux ans suivant les premiers impayés. En conséquence, le débiteur a été condamné à payer une somme réduite, correspondant aux échéances impayées, avec des intérêts au taux contractuel. La cour a également statué sur la garantie entre co-emprunteurs, en condamnant l’un à garantir l’autre pour la moitié des condamnations. Enfin, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée, le créancier n’ayant pas démontré de préjudice distinct du simple retard de paiement.

La cour a confirmé le jugement de première instance concernant la prescription de l’action en paiement du créancier, déclarant irrecevable sa demande pour les mensualités impayées, introduite après l’expiration du délai de deux ans. La déchéance du terme a été jugée irrégulière en raison d’une clause abusive, entraînant sa nullité. La demande de résolution du contrat a également été rejetée pour cause de prescription. Le débiteur a été condamné à payer une somme réduite, et la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

En juin 2007, un prêt immobilier de 150.000 euros a été accordé par la société Crédit lyonnais à un couple pour financer la construction de leur résidence principale. À partir d’août 2017, plusieurs échéances n’ont pas été réglées, entraînant une mise en demeure par le Crédit lyonnais en décembre 2020, demandant le paiement d’une somme de 32.665,15 euros. Les mises en demeure envoyées à chacun des emprunteurs sont restées sans réponse.

En novembre 2021, un organisme de recouvrement mandaté par le Crédit lyonnais a informé le couple de la déchéance du terme du prêt, leur réclamant 121.778,08 euros. En décembre 2021, le Crédit lyonnais a assigné le couple devant le tribunal judiciaire de Caen pour obtenir le paiement de cette somme. En parallèle, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de l’un des emprunteurs, qui exerçait une activité professionnelle.

Le tribunal a rendu un jugement en janvier 2025, rejetant certaines demandes du couple, tout en confirmant la déchéance du terme du prêt. Le tribunal a également condamné le couple à payer une somme de 98.226,07 euros au Crédit lyonnais, tout en déclarant irrecevable la demande de ce dernier concernant les mensualités impayées antérieures à 2019, en raison de la prescription.

Le couple a interjeté appel, contesté la régularité de la déchéance du terme et demandé la nullité de certaines clauses du contrat de prêt. En réponse, le Crédit lyonnais a également formulé des demandes d’infirmation du jugement. Finalement, la cour a infirmé certaines décisions du tribunal, déclarant non écrite la clause d’exigibilité anticipée et annulant les mises en demeure, tout en condamnant l’emprunteur à payer une somme réduite au titre des échéances impayées.

• Acte en la forme authentique du 12 décembre 2012, conférant mandat de recouvrement au Crédit logement.
• Contrat de prêt stipulant la clause d’exigibilité anticipée sans mise en demeure préalable.
• Courriers de mise en demeure adressés aux emprunteurs en décembre 2020.
• Assignation délivrée par le Crédit lyonnais le 14 décembre 2021.
• Jugement de première instance du tribunal judiciaire de Caen, daté de janvier 2025.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée, affectant leurs droits et obligations respectifs. Le créancier, en raison de la déclaration de nullité de certaines clauses, doit ajuster ses pratiques de recouvrement, tandis que les emprunteurs bénéficient d’une réduction de leur dette et d’une protection contre des actions abusives.

• Le créancier doit revoir ses procédures de recouvrement pour éviter des clauses abusives.
• Les emprunteurs sont soulagés d’une partie de leur dette, ce qui améliore leur situation financière.
• La décision de la cour pourrait influencer d’autres cas similaires, établissant un précédent sur la validité des clauses d’exigibilité anticipée.
• Les emprunteurs peuvent contester d’autres créances sur la base de la nullité des clauses abusives.
• Le créancier doit assumer les frais de justice liés à la procédure, augmentant ses coûts opérationnels.
• Les emprunteurs peuvent envisager des recours supplémentaires pour obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive.

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Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité des mandats de recouvrement.
• Contester les clauses abusives dans les contrats de prêt.
• Respecter les délais de prescription pour les actions en paiement.
• Documenter toutes les communications avec les créanciers.
• Consulter un avocat pour les procédures de liquidation judiciaire.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure envoyées par le créancier.
• Ne pas produire de preuves de paiement ou de contestation.
• Attendre trop longtemps avant de contester une créance.
• Confondre patrimoine personnel et professionnel dans les procédures.
• Omettre de déclarer une créance au passif d’une liquidation judiciaire.

Quel est le fondement juridique de la qualité à agir du créancier dans le cadre d’un mandat de recouvrement ?

Le tribunal a retenu que le créancier justifie de la qualité à agir en produisant un mandat de recouvrement en la forme authentique, ce qui est le cas en l’espèce. L’article 32 du code de procédure civile stipule que toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable. Le créancier, en l’occurrence, a confié à la société Crédit logement un mandat à l’effet d’exercer toutes poursuites judiciaires pour son compte, ce qui lui confère la qualité à agir.

Quelle est la portée de la déchéance du terme prononcée par un mandataire ?

Le tribunal a jugé que la déchéance du terme prononcée par la société Crédit logement, en tant que mandataire du créancier, est régulière. Le mandat conféré à Crédit logement incluait le pouvoir de prononcer la déchéance du terme, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 1184 du code civil, qui stipule que la condition résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques.

Quels sont les critères d’appréciation de la clause d’exigibilité anticipée dans un contrat de prêt ?

Le tribunal a examiné la clause d’exigibilité anticipée et a conclu qu’elle ne constitue pas une clause abusive au sens de l’article L132-1 du code de la consommation. Cette clause doit être appréciée in concreto, tenant compte des circonstances de l’espèce, notamment du fait que les emprunteurs ont été informés de leurs obligations contractuelles.

Quelles sont les conséquences de la prescription sur les demandes en paiement du créancier ?

Le tribunal a déclaré irrecevable la demande du créancier concernant les mensualités impayées du 12 août 2017 au 12 décembre 2019, en raison de la prescription acquise. Selon l’article L218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels se prescrit par deux ans, et la prescription court à compter de chaque échéance impayée.

Quel est le régime applicable à la séparation des patrimoines dans le cadre d’une procédure collective ?

Le tribunal a confirmé que la créance du créancier est restée hors du champ de la procédure collective de l’entrepreneur individuel, en vertu de l’article L643-11 du code de commerce. La séparation des patrimoines entre le patrimoine personnel et professionnel de l’entrepreneur individuel permet au créancier d’agir sans autorisation du tribunal de commerce.

Quels sont les effets de la déchéance du terme sur le contrat de prêt ?

Le tribunal a statué que la déchéance du terme n’implique pas la résolution du contrat de prêt. En effet, même si la déchéance est jugée irrégulière, le contrat de prêt continue de produire ses effets, et l’emprunteur reste redevable des sommes dues.

Quelle est la nature de la responsabilité du créancier en cas de manquement à son devoir de conseil ?

Le tribunal a déclaré irrecevable la demande de l’emprunteur tendant à obtenir des dommages et intérêts pour manquement au devoir de conseil, en raison de la prescription. Selon l’article 2224 du code civil, le délai de prescription commence à courir à partir du moment où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer l’action.

Quels sont les critères de la résistance abusive dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

Le tribunal a débouté le créancier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, considérant que les moyens de défense opposés par l’emprunteur étaient fondés sur la prescription de la créance. Le tribunal a également noté qu’aucun préjudice distinct du simple retard de paiement n’a été démontré par le créancier.

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