Nuisances sonores en copropriété : recours et obligations des bailleurs et locataires

La cour a confirmé l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection, rejetant les demandes des appelants contre la bailleresse, en raison de l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite. En effet, selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge peut prescrire des mesures conservatoires en cas de trouble, mais les appelants n’ont pas démontré l’existence d’un tel trouble, leurs attestations étant considérées comme non corroborées. La bailleresse a agi de manière diligente en rappelant le règlement intérieur et en menant des enquêtes de voisinage, sans que des nuisances persistantes ne soient établies. Concernant les demandes contre la locataire, la cour a retenu que des nuisances sonores et des comportements injurieux avaient été constatés, justifiant une condamnation à cesser ces nuisances et à verser des dommages-intérêts. L’article 1240 du code civil a été appliqué pour établir la responsabilité de la locataire pour les troubles causés. La cour a également confirmé la condamnation de la locataire au paiement d’une provision pour couvrir les frais de constat, tout en rejetant les demandes de délais de paiement formulées par l’autre partie, en raison de l’absence de preuve de reprise des paiements de loyer.

La cour a confirmé l’ordonnance de référé, rejetant les demandes des appelants contre la bailleresse pour absence de preuve d’un trouble manifestement illicite. Les attestations des appelants ont été jugées non corroborées. La bailleresse a agi diligemment en rappelant le règlement intérieur et en menant des enquêtes, sans nuisances établies. Concernant la locataire, des nuisances sonores ont été constatées, entraînant une condamnation à cesser ces troubles et à verser des dommages-intérêts, ainsi qu’une provision pour frais de constat.

L’affaire concerne un litige entre plusieurs locataires d’un immeuble et leur bailleur, la Société anonyme [S] [Z]. En vertu de contrats de bail, plusieurs appartements ont été loués à différentes locataires, dont l’un a été attribué à une locataire accusée de nuisances sonores. Les troubles ont été signalés par d’autres locataires, qui ont exprimé leur mécontentement face au comportement bruyant de cette locataire et de sa famille, notamment lors d’une altercation violente survenue en février 2024.

Malgré des tentatives de conciliation, la situation n’a pas été résolue, ce qui a conduit certains locataires à assigner la locataire et le bailleur en référé. Le juge des contentieux de la protection a rendu une ordonnance en août 2025, déboutant les plaignants de leurs demandes de cessation des troubles et de dommages-intérêts, tout en condamnant l’un des locataires à payer une provision pour loyers impayés.

Les plaignants ont interjeté appel, demandant l’infirmation de la décision et la cessation des nuisances, ainsi que des dommages-intérêts. En réponse, le bailleur a soutenu qu’il avait pris toutes les mesures nécessaires pour résoudre le problème et que les plaintes des locataires étaient infondées. La locataire accusée a également contesté les allégations, affirmant que les nuisances étaient le résultat de bruits normaux de la vie quotidienne.

Au cours de l’appel, de nouvelles preuves ont été présentées, y compris des attestations de voisins et un procès-verbal de constat, qui ont mis en lumière des comportements problématiques de la locataire. La cour a finalement décidé de condamner la locataire à cesser les nuisances et à verser des dommages-intérêts aux plaignants, tout en confirmant certaines décisions du tribunal de première instance concernant les loyers impayés.

• Procès-verbal de constat établi par Maître [O] le 4 décembre 2025, retranscrivant des conversations entre les parties, incluant des propos injurieux tenus par Mme [U].
• Attestation de M. [F] [Y] du 20 décembre 2025, indiquant que sa fille est anxieuse et épuisée à cause des nuisances sonores provenant de l’appartement de Mme [U].
• Attestation de [W] [Y] [I] du 17 janvier 2026, décrivant des bruits perturbants provenant de chez Mme [U] qui l’empêchent de vivre sereinement.
• Attestation de Mme [R] [I] du 17 janvier 2026, rapportant des cris et des insultes provenant de l’appartement de Mme [U].
• Attestation de M.[N] [M] du 20 décembre 2026, témoignant de propos humiliants et injurieux de la part de Mme [U].

Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée, affectant leurs droits et obligations respectifs. Les locataires plaignants ont obtenu une reconnaissance de leurs troubles, tandis que la locataire accusée doit faire face à des sanctions pour ses comportements nuisibles.

• La locataire accusée doit cesser toute nuisance sonore et respecter la tranquillité de ses voisins.
• Elle est condamnée à verser des dommages-intérêts aux plaignants pour le préjudice subi.
• Le bailleur doit continuer à surveiller la situation et s’assurer que les règles de la résidence sont respectées.
• Les plaignants peuvent désormais faire valoir leurs droits à une jouissance paisible de leur logement.
• Les décisions judiciaires peuvent influencer la gestion future des conflits de voisinage dans l’immeuble.
• Les locataires doivent être vigilants et documenter tout nouveau trouble pour d’éventuelles actions futures.

Enseignements de cette décision

• Documenter les nuisances avec des attestations de voisins.
• Constituer des preuves extérieures pour corroborer les déclarations.
• Engager des démarches de conciliation avant d’intenter une action en justice.
• Respecter les délais de mise en demeure avant de saisir le tribunal.
• Utiliser les articles de loi pertinents pour soutenir les demandes.

À éviter

• Produire des attestations non corroborées par des tiers.
• Attendre trop longtemps avant de signaler les nuisances au bailleur.
• Ignorer les règlements intérieurs de la résidence.
• Ne pas justifier de la qualité de preneur dans une action en justice.
• Omettre de prouver la persistance des nuisances après une mise en demeure.

Quel est le fondement juridique des obligations du bailleur en matière de jouissance paisible du logement ?

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de permettre au preneur de jouir paisiblement des biens donnés à bail pendant la durée du bail. Cette obligation est reprise à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués. Si cette jouissance est perturbée, le locataire peut demander des dommages-intérêts.

Quelles sont les conditions pour qu’un trouble soit qualifié de manifestement illicite ?

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente de la règle de droit. Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge peut prescrire en référé des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une provision en référé ?

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cela implique que le créancier doit démontrer que son droit à la provision est fondé sur des éléments probants et que le dommage est réalisé, nécessitant une réparation immédiate.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la procédure ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Cette disposition vise à compenser les frais de justice engagés par la partie qui a obtenu gain de cause.

Quels éléments déterminants ont conduit à la confirmation de la décision de première instance concernant la bailleresse ?

La cour a constaté que la bailleresse avait pris des mesures appropriées pour remédier aux troubles, notamment en adressant une mise en demeure à la locataire concernée et en réalisant une enquête de voisinage. Les témoignages des voisins n’ont pas corroboré les allégations de nuisances, ce qui a conduit à la confirmation de la décision de première instance.

Quelles sont les conséquences juridiques des propos injurieux tenus par la locataire à l’encontre des voisins ?

Les propos injurieux tenus par la locataire à l’encontre des voisins constituent un fait générateur de responsabilité délictuelle en vertu de l’article 1240 du Code civil. La cour a jugé que ces propos ont causé un préjudice aux voisins, justifiant une condamnation à verser des dommages-intérêts.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement en matière locative ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, la locataire n’a pas justifié de la reprise du paiement des loyers, ce qui a conduit au rejet de sa demande de délais.

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