Indemnité d’éviction : évaluation des accessoires et expertise judiciaire nécessaire

La juridiction a ordonné une expertise dans le cadre d’un litige relatif à l’indemnité d’éviction, en application de l’article 145 du code de procédure civile, qui permet de conserver ou d’établir la preuve des faits avant tout procès. La demande d’expertise a été justifiée par l’existence d’un motif légitime, à savoir la nécessité d’évaluer les indemnités accessoires et de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, en raison de la contestation sur ces points. Le refus de renouvellement du bail par le bailleur ouvre droit à une indemnité d’éviction, dont le principe n’est pas contesté, mais les parties divergent sur le montant des indemnités accessoires. L’expertise doit également prendre en compte la possibilité d’un transfert de fonds et les conditions de l’indemnité pour perte partielle de clientèle. La décision précise que les frais d’expertise seront partagés entre les parties et impose une consignation de 5000 euros, répartie également, pour couvrir les frais d’expertise. En cas de non-consignation, la désignation de l’expert sera caduque. L’expert devra se conformer aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile, et son rapport devra être déposé au greffe dans un délai déterminé. La juridiction a également encouragé l’utilisation de moyens dématérialisés pour faciliter les échanges durant l’expertise.

La juridiction a ordonné une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction, justifiée par la nécessité d’évaluer les indemnités accessoires et le montant de l’indemnité d’occupation. Bien que le principe de l’indemnité d’éviction ne soit pas contesté, les parties divergent sur le montant des indemnités accessoires. Les frais d’expertise seront partagés, avec une consignation de 5000 euros. L’expert devra respecter les dispositions du code de procédure civile et son rapport sera déposé dans un délai déterminé.

En mai 2015, un contrat de bail a été signé entre une société bailleur et une société preneuse pour des locaux commerciaux, avec une durée de neuf ans. En juin 2024, le bailleur a notifié un congé au preneur, prévoyant une indemnité d’éviction. En février 2026, le bailleur a assigné le preneur en référé pour établir le montant de l’indemnité principale, fixée à 49 000 euros, et pour désigner un expert afin d’évaluer les indemnités accessoires.

Lors de l’audience de mars 2026, le bailleur a maintenu sa demande, tandis que le preneur a également sollicité une expertise sur l’indemnité d’éviction. Les deux parties ont convenu de partager les frais d’expertise. Selon l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise peut être ordonnée si un motif légitime est établi. Le refus de renouvellement du bail ouvre droit à une indemnité d’éviction pour le preneur, dont le principe est reconnu.

Une expertise amiable a été réalisée, établissant des montants divergents pour l’indemnité principale d’éviction, avec des évaluations de 49 000 euros et 42 000 euros respectivement. L’expert a souligné que la possibilité de transfert de l’activité dépendait de la disponibilité de locaux équivalents. Le preneur a fourni des éléments prouvant l’absence d’offres correspondant à ses besoins, rendant plausible un litige sur la fixation de l’indemnité.

L’expertise a été jugée nécessaire pour évaluer les indemnités accessoires et déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur. Le tribunal a ordonné une expertise, désignant un expert et fixant les modalités de consignation des frais. Les parties doivent communiquer les documents nécessaires à l’expert, et le rapport devra être déposé dans un délai déterminé.

• Expertise amiable établie par M. [P] le 4 juillet 2025, déterminant l’indemnité principale à 49 000 euros.
• Expertise amiable établie par M. [R] le 5 avril 2025, fixant l’indemnité principale à 42 000 euros.
• Courrier électronique du 6 mars 2026, attestant de l’absence d’offres correspondant aux besoins du locataire.
• Constatations sur la nécessité d’évaluer les indemnités accessoires et l’indemnité d’occupation.
• Éléments permettant d’apprécier la possibilité de transfert de fonds et la perte partielle de clientèle.

Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie concernée sont significatives, notamment en ce qui concerne l’indemnité d’éviction et les frais d’expertise. Le bailleur et le preneur doivent se préparer à des implications financières et juridiques en fonction des résultats de l’expertise ordonnée par le tribunal.

• Le bailleur doit anticiper le paiement de l’indemnité d’éviction, dont le montant pourrait varier selon l’expertise.
• Le preneur doit se préparer à justifier ses besoins en locaux équivalents pour contester le montant de l’indemnité.
• Les deux parties doivent partager les frais d’expertise, ce qui impacte leur budget respectif.
• Le preneur doit rassembler des preuves documentaires pour soutenir sa position sur l’absence de locaux disponibles.
• Le bailleur doit être prêt à ajuster ses attentes en fonction des conclusions de l’expert sur les indemnités accessoires.
• Les deux parties doivent respecter les délais de consignation pour éviter la caducité de la désignation de l’expert.

Enseignements de cette décision

• Établir un motif légitime pour demander une expertise.
• Documenter les évaluations divergentes des indemnités d’éviction.
• Fournir des preuves de l’absence de locaux équivalents.
• Partager les frais d’expertise entre les parties.
• Respecter les délais de consignation pour éviter la caducité de l’expertise.

À éviter

• Ignorer les exigences de la réglementation sur les établissements recevant du public.
• Ne pas communiquer les documents requis à l’expert.
• Omettre de justifier les demandes d’indemnités accessoires.
• Retarder la consignation des frais d’expertise.
• Ne pas tenir compte des observations des parties dans le rapport final.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial ?

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L.145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

Quels sont les critères pour justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile ?

Justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. En l’espèce, la locataire a justifié l’absence d’offre correspondant aux locaux recherchés, rendant plausible l’existence d’un litige sur la fixation de l’indemnité principale d’éviction.

Quelle est la procédure à suivre pour ordonner une mesure d’expertise en référé ?

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’éviction ?

L’expert doit rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, tant dans le cas d’une perte de fonds que dans le cas d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle. Les éléments à considérer incluent la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial.

Quelles sont les obligations du locataire en matière d’indemnité d’occupation ?

Le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération des locaux. Cette indemnité doit être déterminée sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement.

Quels sont les critères pour la désignation d’un expert dans le cadre d’une expertise judiciaire ?

L’expert désigné doit se faire communiquer tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, visiter les lieux donnés à bail, et rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, en tenant compte de l’emplacement actuel et des exigences de la réglementation relative aux établissements recevant du public.

Quelle est la portée des décisions relatives à la consignation des frais d’expertise ?

La décision précise que la provision à valoir sur les frais d’expertise doit être consignée par chaque partie, à défaut de quoi la désignation de l’expert sera caduque. La consignation doit être effectuée dans un délai impératif, et en cas de non-respect, l’autre partie pourra verser la part de consignation initialement mise à la charge de l’autre.

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