Bail d’habitation : gestion des impayés et recours au rétablissement personnel

La juridiction a d’abord constaté la recevabilité de l’action en raison de la notification conforme de l’assignation à la préfecture, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle a ensuite validé l’acquisition des effets de la clause résolutoire, en se fondant sur l’article 1103 du code civil et l’article 24 I de la même loi, en constatant que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Concernant le montant de l’arriéré locatif, la créance a été jugée fondée, le locataire n’ayant pas contesté le principe ou le montant de la dette, ce qui a conduit à sa condamnation au paiement de la somme actualisée de 7 504 €.

En ce qui concerne les délais de paiement, la juridiction a appliqué l’article 24 VI de la loi n°89-462, en tenant compte de la décision de recevabilité de la commission de surendettement, permettant ainsi d’accorder des délais de paiement au locataire ayant repris le paiement du loyer courant. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant ces délais, rendant inopérante la demande d’expulsion immédiate. Enfin, le locataire a été condamné aux dépens, incluant les frais de commandement de payer, et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de sa position de partie perdante. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action grâce à la notification conforme de l’assignation à la préfecture. Elle a validé l’acquisition des effets de la clause résolutoire, notant que le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois. Le locataire a été condamné au paiement de 7 504 €, sans contester le montant de la dette. Des délais de paiement ont été accordés, suspendant les effets de la clause résolutoire et rendant inopérante la demande d’expulsion immédiate.

Un contrat de location a été établi le 1er février 2024 entre deux bailleurs et un locataire pour un logement comprenant trois pièces, une cave et un emplacement de parking, avec un loyer mensuel total de 840 €. En raison de loyers impayés, les bailleurs ont signifié un commandement de payer le 20 juin 2025, pour un montant de 3 471 €. Face à l’absence de paiement, une assignation a été déposée pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement des arriérés.

Lors de l’audience du 20 février 2026, il a été révélé que le locataire avait subi une rupture d’emploi, était bénéficiaire de l’ARE et avait des problèmes de santé, ce qui avait conduit à une dégradation de sa situation financière. Il avait déposé un dossier de surendettement et obtenu un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Les bailleurs ont demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail pour manquements répétés, et le paiement d’une somme actualisée à 7 504 €.

Le locataire a reconnu avoir repris le paiement du loyer courant et a demandé un délai pour régler sa dette, proposant de verser 200 € par mois. Le tribunal a constaté la recevabilité de l’action des bailleurs et a confirmé l’acquisition de la clause résolutoire, mais a également noté que le locataire avait repris le paiement des loyers. En conséquence, le juge a décidé d’accorder des délais de paiement, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

Le locataire a été condamné à payer les dépens et une somme de 650 € au titre des frais de justice. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi aux bailleurs de récupérer leur dû tout en tenant compte de la situation financière du locataire.

• Notification de l’assignation à la préfecture de [Localité 1] le 13 novembre 2025.
• Commandement de payer signifié le 20 juin 2025 pour un montant de 3 471 €.
• Reprise du paiement du loyer courant par le locataire, attestée par le décompte au 3 février 2026.
• Décision de recevabilité de la commission de surendettement notifiée le 15 janvier 2026.
• Proposition du locataire de verser 200 € par mois pour régler sa dette.
• Créance actualisée à 7 504 € à la date de l’audience, terme de février 2026 inclus.

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Le bailleur, ayant obtenu la reconnaissance de la clause résolutoire, peut envisager des actions pour récupérer les arriérés tout en tenant compte de la situation financière du locataire. De son côté, le locataire bénéficie de délais de paiement, ce qui lui permet de régulariser sa situation sans risquer une expulsion immédiate.

• Le bailleur peut procéder à la récupération des arriérés de loyer de 7 504 €.
• Le bailleur doit respecter les délais de paiement accordés au locataire.
• Le bailleur peut envisager une action en justice si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement convenues.
• Le locataire doit continuer à payer le loyer courant pour éviter la résiliation du bail.
• Le locataire a la possibilité de proposer un plan de remboursement pour ses arriérés.
• Le locataire doit se conformer aux décisions de la commission de surendettement pour bénéficier de protections supplémentaires.

Enseignements de cette décision

• Notification conforme de l’assignation à la préfecture est essentielle.
• Vérifier la présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Un commandement de payer doit être signifié et rester infructueux pour activer la clause résolutoire.
• La reprise du paiement du loyer courant peut suspendre les effets de la clause résolutoire.
• Les délais de paiement peuvent être accordés en cas de surendettement reconnu.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de notification pour les assignations.
• Éviter de négliger les preuves de paiement ou de non-paiement des loyers.
• Ne pas omettre de déposer un dossier de surendettement si nécessaire.
• Éviter de demander une expulsion immédiate sans tenir compte des délais de paiement.
• Ne pas sous-estimer l’importance de la situation financière du locataire dans les décisions judiciaires.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dans le cas présent, la clause résolutoire contenue dans le bail stipule un délai de deux mois, ce qui est plus favorable pour le créancier.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action est recevable lorsque l’assignation a été notifiée conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ce qui respecte les exigences légales. De plus, le créancier a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, ce qui est également conforme à l’article 24 I de la même loi.

Quels sont les critères pour établir le montant de l’arriéré locatif ?

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». L’article 1353 du code civil impose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Dans cette affaire, le créancier a actualisé sa créance à 7 504 € à la date de l’audience, et le débiteur n’a pas contesté le principe ou le montant de cette dette, ce qui a conduit à la condamnation au paiement de cette somme.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au débiteur ?

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge peut accorder des délais de paiement. En l’espèce, la commission de surendettement a notifié une décision de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Les délais de paiement sont accordés sans évaluer la capacité financière du débiteur, tant que celui-ci a repris le paiement des loyers.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur l’expulsion ?

La juridiction a constaté que le débiteur avait repris le paiement du loyer courant, ce qui a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés. La demande d’expulsion immédiate a été jugée inopérante, car les effets de la clause résolutoire étaient suspendus en raison de la reprise des paiements. De plus, le sort des meubles laissés dans les lieux est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ce qui a conduit à ne pas ordonner leur enlèvement ou séquestration.

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