MOTIVATION
SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL
Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1231-5 du même code dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
En l’espèce, selon acte sous signature privée du 27 janvier 2022, il a été préalablement exposé que :
« M. [N] est propriétaire d’une maison portant le numéro 101 (…) sur le [Adresse 5], Maroc.
Cette maison est presque entièrement payée, lors de son acquisition, par M. [N].
La maison 101 est dans une situation juridique complexe, suite à la procédure visant la société promoteur du domaine. Le titre mère appartenant à la société n’a pas fait l’objet, à ce jour, d’une découpe permettant l’attribution d’un titre foncier à chaque maison.
M. [N] et M. [S] se sont mis d’accord sur les termes et conditions de la vente de la maison 101 et sont convenus de charger leur notaire commun, maître [U] [Z], d’accomplir les démarches et formalités pour aboutir dès que possible à la signature de l’acte authentique de vente. »
Il résulte du 1 et du 2 de ce contrat que monsieur [R] [N] s’est engagé à vendre ce bien immobilier moyennant le paiement un prix de vente fixé à 6 203 000 dirhams payable comptant chez le notaire, le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Il est précisé « que les parties sont conscientes qu’à cette date, la maison 101 ne sera pas encore titre. Ce prix comprend la maison, l’ensemble de son terrain, ses dépendances ainsi que tous les meubles et équipements s’y trouvant (…). Il est convenu que, outre ce prix et les frais et droits du contrat, l’acquéreur n’aura aucune autre charge ou dépense pour cette acquisition (…). M. [S] sera subrogé dans tous les droits de M. [N] sur la maison 101, et en particulier, le droit d’obtenir, le moment venu, un titre foncier régulier ».
Le 3 prévoit que « les droits d’enregistrement, ainsi que les frais et honoraires de la vente, seront à la charge de l’acquéreur.
Toutes les sommes non encore payées pour l’acquisition de la maison 101 seront déduites du prix fixé à l’article 2 ci-dessus versé par l’acquéreur et conservées en séquestre par le notaire en vue de satisfaire aux obligations découlant de l’hypothèque dont est grevé le titre mère du domaine de [Localité 2] ».
Le point 4 désigne le notaire devant recevoir l’acte authentique et détaille les étapes que devra réaliser maître [Z] de nature à permettre l’acte authentique.
Le contrat stipule au 5 que « compte tenu de l’absence actuelle de titre foncier pour la maison 101, il est expressément convenu que toutes mesures seront prises par les parties et toutes démarches accomplies pour sécuriser au mieux les droits de M. [S] sur la maison 101 et l’obtention finale d’un titre foncier régulier.
L’objectif finale des parties étant l’obtention d’un titre foncier au nom de M. [S], il est expressément convenu que, même après la vente des droits sur la maison 101 et son paiement, M. [N], pour lui-même et ses héritiers, successeurs et ayants droits, s’engage expressément, si cel lui était demandé par M. [S], à accomplir, en sa qualité d’ancien propriétaire, toutes démarches, et signer tous documents, qui pourraient être nécessaires ou utiles à l’obtention d’un titre foncier pour la maison 101 ».
Le point 6 du contrat prévoit que « les parties s’engagent à faire leurs meilleurs efforts pour aboutir à une date de signature aussi proche que possible, et apporter tout l’assistance possible à toutes les étapes et formalités permettant d’y arriver ».
Par ailleurs, il est justifié que par courrier daté du 2 mai 2024, monsieur [R] [L] [N] a annoncé à monsieur [D] [S] sa volonté de rompre les pourparlers en cours et se retirer de la vente.
Ceci étant exposé, il ressort des pièces versées au débat, notamment, l’arrêt du tribunal de première instance de commerce de Marrakech du 8 février 2024, que monsieur [R] [L] [N], a conclu avec la société MARPROM ou [V], en liquidation judiciaire, un contrat préliminaire pour l’acquisition de la maison 101, à condition de payer le prix selon les versements convenus dans le contrat.
Il ressort de cette décision de justice et du contrat susmentionné conclu le 27 janvier 2022 que monsieur [R] [L] [N] n’a pas payé la totalité du prix mentionné dans le contrat de vente.
La lecture du contrat conclu entre les parties le 27 janvier 2022 montre que monsieur [R] [L] [N] s’est engagé à vendre un bien immobilier à monsieur [D] [S] et ce dernier s’est engagé à l’acheter au prix convenu de 6 203 000 dirhams duquel devra être déduite les sommes non encore payées pour l’acquisition de la maison 101.
Il résulte de ce document que contrairement à ce que soutient le demandeur le compromis porte sur le bien immobilier et non sur le droit personnel que détient monsieur [R] [L] [N].
En droit, le contrat de vente d’un immeuble est régi par la loi de situation de l’immeuble.
Au cas d’espèce, le bien immobilier litigieux étant situé au Maroc, la loi marocaine est applicable.
Il y a donc lieu de déterminer si, en application de la loi marocaine, la vente est parfaite.
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la partie dont la prétention est soumise à une loi étrangère d’apporter la preuve de la teneur de cette loi.
Faute de rapporter cette preuve, monsieur [D] [S] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.
SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE
En l’espèce, monsieur [D] [S] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Jean-Baptiste Politano en application de l’article 699 du code de procédure civile.
monsieur [D] [S] sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et, dans la mesure où elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.