Paiement des charges de copropriété : sécuriser le recouvrement face aux retards et mises en demeure légales

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges communes proportionnellement à leurs tantièmes. L’article 14-1 précise les modalités de vote et de versement du budget prévisionnel, tandis que l’article 14-2-1 institue un fonds de travaux obligatoire. L’article 19-2 prévoit que, en cas de non-paiement d’une provision après mise en demeure, les sommes deviennent immédiatement exigibles. La Cour de cassation rappelle que le syndicat ne peut agir que sur les provisions faisant l’objet d’une mise en demeure. En l’espèce, l’absence de nouvelle mise en demeure pour l’exercice 2026 entraîne l’irrecevabilité de la demande pour cette période. Le syndicat doit justifier la créance et les frais exposés, qui doivent être nécessaires et justifiés selon l’article 10-1. Les frais non justifiés ou relevant de la gestion courante sont rejetés. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est également rejetée faute de preuve de mauvaise foi. Le copropriétaire est condamné au paiement des charges justifiées, des intérêts légaux, des dépens et d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les copropriétaires doivent participer aux charges communes proportionnellement à leurs tantièmes. En cas de non-paiement après mise en demeure, les sommes deviennent exigibles. L’absence de nouvelle mise en demeure pour 2026 entraîne l’irrecevabilité de la demande. Le syndicat doit justifier la créance et les frais nécessaires. Les frais non justifiés sont rejetés. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée faute de preuve. Le copropriétaire est condamné au paiement des charges justifiées, intérêts, dépens et article 700.

Un copropriétaire est propriétaire de plusieurs lots dans une résidence en copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné ce copropriétaire en procédure accélérée pour obtenir le paiement d’arriérés de charges de copropriété, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi que des frais au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le copropriétaire n’a pas comparu à l’audience. Le tribunal a examiné les dispositions légales relatives aux charges de copropriété, au budget prévisionnel et aux mises en demeure. Il a constaté que le syndicat avait adressé une mise en demeure restée sans effet. Toutefois, la demande du syndicat a été limitée aux charges dues jusqu’au 31 décembre 2025, excluant celles du premier trimestre 2026 faute de mise en demeure spécifique. Certaines sommes sans justificatifs ont été déduites. Le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts et celle relative aux frais de recouvrement non justifiés. Le copropriétaire a été condamné à payer les arriérés de charges justifiés, avec intérêts, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il a été condamné aux dépens. La décision est exécutoire provisoirement.

• Lettre de mise en demeure du 1er avril 2025
• Décompte de créance du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026
• Procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires
• Règlement de copropriété du 26 septembre 1977
• Contrat de syndic
• Courrier recommandé avec AR de l’Association ESSONNE MEDIATION & ARBITRAGE

Le Syndicat des copropriétaires obtient le paiement partiel des charges dues par le copropriétaire défaillant, limité aux sommes justifiées par une mise en demeure. La demande de dommages-intérêts et frais de recouvrement est rejetée.

• Condamnation au paiement de 1.237,20 € d’arriérés de charges
• Intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025
• Rejet des demandes de dommages-intérêts et frais de recouvrement
• Condamnation au paiement de 1.200 € au titre de l’article 700 CPC
• Condamnation aux dépens

Enseignements de cette décision

• Envoyer une mise en demeure avec AR
• Produire procès-verbaux d’assemblées générales
• Fournir justificatifs des charges et appels de fonds
• Respecter les règles de la loi du 10 juillet 1965
• Justifier les frais de recouvrement

À éviter

• Demander paiement sans mise en demeure récente
• Inclure charges non justifiées
• Réclamer frais non nécessaires ou non prouvés
• Ignorer la limitation des demandes aux exercices visés
• Ne pas produire les preuves des charges et budgets

Quelle est la portée de l’article 472 du Code de procédure civile en cas de défaut de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Quels sont les critères légaux de participation aux charges de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965 ?

Selon l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les modalités de vote et de versement du budget prévisionnel des charges de copropriété ?

L’article 14-1 de la Loi n° 65-557 dispose que le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon modalités fixées par l’assemblée générale.

Quelles sont les conditions d’exigibilité des provisions et fonds de travaux en copropriété ?

L’article 19-2 de la Loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Quelle est la charge de la preuve pour le syndicat des copropriétaires en matière de créance ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance alléguée, notamment par la production du procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et budgets prévisionnels.

Quelle est la portée de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2026 sur la recevabilité des demandes de paiement des provisions ?

La Cour de cassation précise que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 qu’en paiement de provisions ayant fait l’objet d’une mise en demeure. Il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée sans justifier d’une nouvelle mise en demeure.

Quels frais de recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire défaillant selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10-1 prévoit que le copropriétaire qui succombe dans l’instance doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette, incluant frais de mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, droits et émoluments des actes des huissiers, et droit de recouvrement.
Ces frais doivent être justifiés et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Quels frais de recouvrement ont été rejetés dans cette décision et pourquoi ?

Les frais de relance non justifiés par les courriers et modalités d’envoi, les honoraires contentieux non justifiés, les frais correspondant à des actes élémentaires d’administration (frais d’envoi courrier impayé, honoraires avocat) ne sont pas considérés comme nécessaires au sens de l’article 10-1 et sont rejetés.
Les honoraires de médiateur ne sont pas pris en charge car non prévus par le contrat de syndic.

Quelle est la règle applicable aux intérêts sur la dette de charges de copropriété ?

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la dette produit des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
L’article 1343-2 du code civil prévoit la capitalisation annuelle des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

Quelle est la condition pour obtenir des dommages et intérêts pour retard ou inexécution d’une obligation ?

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts s’il y a inexécution ou retard, sauf s’il justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Il appartient à celui qui réclame la réparation de prouver le préjudice, la faute et le lien de causalité.

Quelle est la décision sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive ?

La demande est rejetée car le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi du défendeur et ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette décision ?

Le défendeur est condamné à payer une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Quelle est la force exécutoire de la décision rendue ?

La décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, 26/00863 – Thématiques associées : Copropriété — charges de copropriété —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.