Charges de copropriété impayées : sécuriser le recouvrement et éviter les risques financiers pour le syndicat

Le syndicat des copropriétaires peut agir en paiement des charges impayées conformément aux articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La mise en demeure préalable est une condition de recevabilité de la demande, permettant de rendre exigibles les provisions non encore échues et les sommes dues des exercices précédents. La preuve de la créance incombe au syndicat, qui doit produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et budgets prévisionnels. En l’espèce, la créance est établie à hauteur de 8 565,26 euros pour les charges impayées et 2 666,07 euros pour les provisions devenues exigibles, déduction faite des appels de fonds non votés. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure et de l’assignation, avec capitalisation annuelle conformément à l’article 1343-2 du code civil. Les manquements répétés du copropriétaire, malgré condamnations antérieures, justifient l’octroi de dommages et intérêts de 800 euros en application de l’article 1231-1 du code civil. Les frais de recouvrement doivent être justifiés et correspondre à des diligences exceptionnelles ; en l’espèce, certains frais sont rejetés. Le copropriétaire est condamné aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée conformément à l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires agit en paiement des charges impayées. La mise en demeure préalable est nécessaire. La créance est établie à 8 565,26 euros pour charges impayées et 2 666,07 euros pour provisions exigibles. Les intérêts courent à compter de la mise en demeure. Les manquements répétés du copropriétaire justifient 800 euros de dommages et intérêts. Certains frais de recouvrement sont rejetés. Le copropriétaire est condamné aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur, un copropriétaire, est propriétaire de plusieurs lots dans une résidence en copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné ce copropriétaire devant le tribunal judiciaire pour non-paiement de ses charges de copropriété. Malgré des condamnations antérieures, le copropriétaire n’a pas régularisé sa situation, ce qui a perturbé la gestion de la copropriété. Le syndicat réclame le paiement des charges impayées, des provisions sur charges devenues exigibles, des frais de recouvrement, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le copropriétaire n’a pas comparu à l’audience. Le tribunal a examiné les textes légaux applicables, notamment la loi sur la copropriété et le code civil, et a constaté que le syndicat avait justifié sa créance par la production de documents tels que les procès-verbaux d’assemblées générales et les décomptes de charges. Certaines sommes liées au fonds de travaux ALUR n’ont pas été validées par l’assemblée générale et ont été déduites. Le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les sommes dues avec intérêts, a rejeté la demande de frais de recouvrement non justifiés, et a accordé des dommages et intérêts au syndicat. Le jugement est exécutoire provisoirement et le copropriétaire est condamné aux dépens.

• lettre de mise en demeure datée du 7 janvier 2026 avec avis de réception signé le 27 janvier 2026
• procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 24 novembre 2023, 24 juin 2024 et 22 mai 2025
• jugements du tribunal judiciaire d’EVRY des 6 septembre 2021 et 17 mai 2024
• contrat de syndic
• décomptes des appels de provisions et fonds travaux sur la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026
• tableau des charges prévisionnelles

Le copropriétaire débiteur est condamné à régler ses arriérés de charges et provisions, avec intérêts et dommages-intérêts pour résistance abusive. Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une décision exécutoire et peut engager des mesures de recouvrement.

• Condamnation au paiement des charges impayées et provisions
• Intérêts légaux capitalisés
• Dommages-intérêts pour résistance abusive
• Exécution provisoire ordonnée
• Condamnation aux dépens et frais de justice

Enseignements de cette décision

• Produire la lettre de mise en demeure avec AR
• Fournir procès-verbaux d’assemblée générale
• Justifier la qualité de copropriétaire
• Présenter décomptes des charges et provisions
• Respecter les délais de paiement et mise en demeure

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure
• Ne pas contester sans preuve la validité des appels de fonds
• Ne pas omettre de régler les provisions sur charges
• Ne pas négliger les intérêts légaux sur retards
• Ne pas ignorer les condamnations antérieures

Quelle est la règle de droit applicable pour la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

Selon l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ; et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Quelles sont les conditions de vote et d’exigibilité du budget prévisionnel en copropriété ?

L’article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) prévoit que le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes. L’assemblée générale doit se réunir dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale.

Quelles sont les règles relatives au fonds de travaux en copropriété ?

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Ce fonds sert à faire face aux dépenses liées à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux, à la réalisation des travaux adoptés, aux travaux d’urgence décidés par le syndic, et aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé, sécurité et économies d’énergie non prévus dans le plan. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant selon les modalités décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Quelles sont les conditions d’exigibilité des provisions et sommes dues en cas de défaut de paiement ?

L’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après constatation de l’approbation par l’assemblée générale et de la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article s’applique également aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Quelle est la portée de la mise en demeure pour la recevabilité de la demande de paiement des provisions ?

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 que pour les provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 ayant fait l’objet d’une mise en demeure. Il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui de la demande initiale que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure pour ces provisions impayées. Il ne peut demander le paiement de sommes restant dues pour des exercices non visés par une mise en demeure et dont les comptes n’ont pas été approuvés.

Quel est le rôle de la preuve dans la demande en paiement des charges de copropriété ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance alléguée contre le copropriétaire défendeur, notamment en produisant le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Quels sont les effets de la défaillance du copropriétaire sur le paiement des intérêts ?

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la dette produit des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme due, et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance. L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Quelles sont les conditions de condamnation aux dommages et intérêts pour non-paiement des charges ?

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution de l’obligation, sauf force majeure. Il appartient à celui qui réclame la réparation de prouver le préjudice, la faute et le lien de causalité. En l’espèce, les manquements répétés du copropriétaire après deux condamnations sont constitutifs d’une faute causant un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Quels sont les frais de recouvrement que le copropriétaire défaillant doit supporter ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui succombe dans l’instance doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette, incluant frais de mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, droits et émoluments des actes des huissiers, et droit de recouvrement et d’encaissement. Ces frais doivent être justifiés et sortir de la gestion courante du syndic, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Quels frais de recouvrement ont été rejetés et pourquoi ?

Les frais intitulés « SUIVI DOSSIER PROCEDURE », « CONTENTIEUX » et « SUIVI PROCEDURE » ont été rejetés car ils correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété, faisant partie des fonctions habituelles du syndic, même si le contrat prévoit une rémunération spécifique. Le demandeur n’a pas apporté la preuve de diligences exceptionnelles. La demande au titre des frais exposés pour le recouvrement a donc été déboutée.

Quelle est la portée de l’article 472 du code de procédure civile en cas de défaut de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Quelle est la portée de l’article 481-1 6° du code de procédure civile concernant l’exécution provisoire ?

Selon l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, 26/01317 – Thématiques associées : Copropriété — Charges de copropriété —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.