Un copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges peut-il être condamné à régler les arriérés, les provisions devenues exigibles, ainsi qu’à des dommages-intérêts et frais de procédure ? Le copropriétaire est condamné au paiement des charges et appels de fonds arriérés, avec intérêts légaux, ainsi qu’à des dommages-intérêts pour manquements répétés. La demande de paiement des provisions pour l’exercice non visé par une mise en demeure est déclarée irrecevable. La décision est rendue en procédure accélérée au fond.
Réflexe
Le non-paiement des charges de copropriété engage la responsabilité du copropriétaire conformément aux articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires doit justifier la créance par la production des procès-verbaux d’assemblée générale et des budgets prévisionnels. La mise en demeure préalable est une condition de recevabilité des demandes en paiement des provisions. La jurisprudence récente impose une mise en demeure distincte pour chaque exercice. Les frais de recouvrement doivent être justifiés et correspondre à des diligences réelles et nécessaires. Les demandes de dommages-intérêts doivent être fondées sur un préjudice distinct et la preuve d’une faute. L’exécution provisoire est de droit. Il convient donc de respecter ces règles pour assurer la validité des demandes et la bonne gestion de la copropriété.
Direction éditoriale – Maxence Abdelli
CAPA • Double Master Université Panthéon-Assas.
Après avoir exercé en cabinets d’Avocats, j’ai fondé LegalPlanet afin d’aider les professionnels à gagner du temps grâce à une IA juridique fiable et sourcée. Suivre sur LinkedIn
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Sommaire
L’essentiel
Le non-paiement des charges engage la responsabilité du copropriétaire. Le syndicat doit justifier la créance par les procès-verbaux d’assemblée générale et budgets prévisionnels. La mise en demeure préalable est une condition de recevabilité. La jurisprudence impose une mise en demeure distincte pour chaque exercice. Les frais de recouvrement doivent être justifiés et correspondre à des diligences réelles. Les demandes de dommages-intérêts doivent être fondées sur un préjudice distinct et la preuve d’une faute.
Points clés
- Issue : condamnation pour arriéré de charges et provisions non payées.
- Règle de droit : obligation de paiement des charges et fonds travaux (art. 10, 14-1, 14-2-1, 19-2 loi 1965).
- Preuve : mise en demeure, décompte, procès-verbaux d’assemblées générales, jugements antérieurs.
- Enseignement : irrecevabilité des demandes sans nouvelle mise en demeure.
- Sanction : condamnation aux dépens, dommages-intérêts et article 700 CPC.
Contexte de l’affaire
Le syndicat des copropriétaires de la résidence à l’adresse 1 a assigné un copropriétaire pour non-paiement d’arriérés de charges et provisions devenues exigibles, ainsi que pour dommages-intérêts et frais de justice. Le copropriétaire avait déjà été condamné pour impayés antérieurs. Le tribunal a rappelé les obligations des copropriétaires et les règles relatives aux appels de fonds. Il a constaté que le copropriétaire devait les sommes réclamées, avec intérêts, et a déclaré irrecevables les demandes relatives aux provisions de 2026 faute de mise en demeure spécifique. Il a condamné le copropriétaire à payer les arriérés justifiés, les dommages-intérêts, les frais de justice, et aux dépens, avec exécution provisoire.
Règle de droit & textes applicables
Textes cités
Article 472 du code de procédure civile, Article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation, Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du code civil, Article 1231-6 du code civil, Article 1231-1 du code civil, Article 700 du code de procédure civile, Article 481-1-6° du code de procédure civile
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Défendeur régulièrement assigné mais absent à l’audience
- Application de l’article 472 du CPC statuant sur le fond malgré l’absence
- Obligation légale des copropriétaires de payer les charges (article 10 loi 65-557)
- Existence d’une mise en demeure restée infructueuse
- Production des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes
- Limitation de la demande aux provisions pour lesquelles une mise en demeure a été faite
- Condamnation pour faute et dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Lettre de mise en demeure datée du 16 septembre 2025
- Procès-verbaux des assemblées générales des 13 janvier 2022, 13 mars 2023, 24 mai 2024 et 11 avril 2025
- Décompte des charges et appels de fonds
- Jugements du tribunal judiciaire d’EVRY du 28 janvier 2019 et du 20 avril 2023
- Contrat de syndic
Conséquences pratiques
M. [U] [R] [D] est condamné à payer les charges de copropriété arriérées, intérêts, dommages-intérêts, frais de justice et dépens au syndicat des copropriétaires. Les demandes relatives aux provisions pour l’exercice 2026 sont déclarées irrecevables faute de mise en demeure spécifique.
- Condamnation au paiement des charges arriérées et intérêts
- Rejet des demandes relatives aux provisions 2026 sans mise en demeure
- Condamnation au paiement de dommages-intérêts
- Condamnation aux frais de justice (article 700 CPC)
- Exécution provisoire ordonnée
Checklist
Enseignements de cette décision
- Envoyer mise en demeure en recommandé avec AR pour chaque exercice
- Produire procès-verbaux d’assemblées générales validant comptes et budgets
- Justifier frais de recouvrement par actes exceptionnels et nécessaires
- Capitaliser intérêts échus conformément à l’article 1343-2 du code civil
- Respecter délais de paiement et échéances fixées
À éviter
- Ne pas réclamer provisions sans mise en demeure spécifique
- Ne pas inclure frais non justifiés ou relevant de gestion courante
- Ne pas ignorer existence de titres exécutoires antérieurs
- Ne pas contester sans preuve la défaillance de paiement
- Ne pas négliger notification de la décision aux parties
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans la procédure accélérée au fond ?
L’article 481-1-6° du Code de procédure civile prévoit que la décision rendue en procédure accélérée au fond est exécutoire à titre provisoire.
En l’espèce, cette disposition est rappelée pour maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro — Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, 25/07420 – Thématiques associées : Copropriété — Non-paiement charges — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.
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