Le défaut d’information des vendeurs et de l’agence immobilière par les acquéreurs sur le refus de prêt relais dans le délai prévu par la condition suspensive peut-il justifier la conservation du dépôt de garantie ? La condition suspensive d’obtention d’un prêt relais doit être réalisée dans le délai convenu, sous peine de caducité du compromis de vente. L’absence d’information des vendeurs sur le refus du prêt ne constitue pas une faute imputable aux acquéreurs dès lors que ces derniers ont accompli les diligences nécessaires dans le délai imparti.
Réflexe
Après avoir exercé en cabinets d’Avocats, j’ai fondé LegalPlanet afin d’aider les professionnels à gagner du temps grâce à une IA juridique fiable et sourcée. Suivre sur LinkedIn
L’essentiel
- Issue : Restitution du dépôt de garantie ordonnée malgré défaut d’information tardive.
- Règle de droit : Condition suspensive d’obtention de prêt et obligation de diligence.
- Preuve déterminante : Courrier du 30 janvier 2023 attestant refus de prêt.
- Enseignement pratique : Informer rapidement les parties en cas d’impossibilité de réalisation.
- Responsabilité : Faute avérée de l’agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil.
Contexte de l’affaire
Règle de droit & textes applicables
- Existence d’une condition suspensive d’obtention de prêt relais avec délai précis de 90 jours.
- Obligation pour les acquéreurs de justifier des diligences accomplies pour obtenir le prêt dans le délai imparti.
- Non-réalisation de la condition suspensive imputable aux acquéreurs en raison du défaut de mise en œuvre effective des diligences.
- Absence de demande de prorogation du délai par les acquéreurs.
- Possibilité pour les acquéreurs d’informer les vendeurs et l’agence immobilière avant l’expiration du délai, ce qu’ils n’ont pas fait.
- Application de la clause pénale en cas de faute exclusive des acquéreurs.
- Responsabilité de l’agence immobilière pour manquement à son devoir d’information et de conseil envers les vendeurs.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Promesse synallagmatique de vente et compromis signé
- Courriels et lettres recommandées échangés entre parties
- Jugement du tribunal judiciaire de Quimper
- Courriers de mise en demeure et assignations
- Conclusions des parties en appel
Conséquences pratiques
Les acquéreurs sont déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie, la condition suspensive n’ayant pas été réalisée dans le délai. L’agence immobilière est condamnée à verser des dommages-intérêts aux vendeurs pour manquement à son obligation d’information. L’arrêt infirme le jugement de première instance sur la restitution du dépôt.
- Condition suspensive non réalisée dans le délai imparti
- Rejet de la restitution du dépôt de garantie aux acquéreurs
- Condamnation de l’agence immobilière pour manquement à l’obligation d’information
- Attribution de dommages-intérêts aux vendeurs
- Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
Checklist
Enseignements de cette décision
- Respecter délai de condition suspensive (90 jours)
- Informer parties concernées rapidement
- Conserver preuves de refus de prêt
- Solliciter prorogation si nécessaire
- Engager action judiciaire en cas de litige
À éviter
- Ne pas tarder à informer vendeurs et agence
- Éviter absence de justificatifs de démarches
- Ne pas ignorer clauses pénales du compromis
- Éviter contestations sans fondement
- Ne pas omettre coordonnées des parties
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable à la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans un compromis de vente ?
Le compromis de vente signé le 6 janvier 2023 stipulait que la réalisation de la vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt relais par les acquéreurs dans un délai de 90 jours, soit au plus tard le 6 avril 2023. Il prévoyait expressément, en sa page 14, l’obligation pour les acquéreurs de justifier des diligences accomplies pour l’obtention du prêt ainsi que la possibilité de solliciter une prorogation de ce délai.
Le compromis précise notamment : « L’acquéreur s’oblige :
– à justifier sans délai à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur ;
– à fournir, à première demande, tous renseignements et documents. »
La vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 90 jours à compter de la signature, conformément à l’article L. 313-41 du code de la consommation.
Quelles sont les conditions de caducité de la promesse de vente en cas de non-réalisation de la condition suspensive ?
Le compromis stipule en sa page 15 que si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la vente sera caduque et l’acompte éventuel sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chaque partie reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité.
Toutefois, si le défaut de réalisation est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison notamment de faute, négligence, mauvaise foi ou abus de droit, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de dommages-intérêts.
Quels sont les effets juridiques du défaut d’information des vendeurs par les acquéreurs sur le refus du prêt dans le délai de la condition suspensive ?
Le tribunal a relevé que les acquéreurs auraient pu informer les vendeurs et l’agence immobilière du refus du prêt avant l’expiration du délai de 90 jours, notamment par les coordonnées figurant au compromis. Cependant, le compromis ne prévoit pas que l’information aux vendeurs du défaut d’obtention du prêt doit intervenir dans ce délai.
Ainsi, le défaut d’information dans le délai ne constitue pas une faute au regard des stipulations du compromis et ne rend pas imputable aux acquéreurs la non-réalisation de la condition suspensive.
Quels sont les critères retenus par la juridiction pour qualifier la faute des acquéreurs dans la non-réalisation de la condition suspensive ?
La faute des acquéreurs doit être caractérisée par un comportement exclusif imputable à eux, notamment faute, négligence, mauvaise foi ou abus de droit, ayant empêché la réalisation de la condition suspensive.
Le tribunal a constaté que les acquéreurs avaient accompli les diligences nécessaires pour obtenir le prêt dans le délai imparti, mais n’avaient pas informé les vendeurs avant l’expiration du délai. Or, le défaut d’information n’est pas sanctionné par le compromis.
Par conséquent, le défaut de réalisation de la condition suspensive n’est pas imputable aux acquéreurs.
Quelle est la portée juridique de la clause de séquestre relative au dépôt de garantie en cas de contestation entre parties ?
La clause de séquestre prévoit que la somme versée à titre d’acompte est détenue par le séquestre pour le compte de qui il appartiendra. En cas de contestation durable et avérée du vendeur sur la restitution, fondée sur faute, négligence, passivité, mauvaise foi ou abus de droit de l’acquéreur, le séquestre ne peut se dessaisir de la somme qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice.
Quelle est la qualification juridique de la responsabilité de l’agent immobilier en cas de manquement à son obligation d’information et de conseil ?
L’agent immobilier, mandataire du propriétaire, est tenu d’assurer l’efficacité juridique des actes passés par son entremise et d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.
En l’espèce, l’agence immobilière a commis une faute en maintenant les vendeurs dans l’ignorance du refus du prêt par les acquéreurs après l’expiration du délai de la condition suspensive, tout en les assistant pour leur relogement, ce qui constitue une faute avérée dans l’exécution de son mandat.
Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour condamner l’agence immobilière à verser des dommages-intérêts aux vendeurs ?
Le préjudice des vendeurs résulte des tracas et frais divers consécutifs à leur déménagement et à la mise en location de leur bien en vue de la vente qui ne s’est pas réalisée.
La faute de l’agence immobilière consiste à avoir dissimulé aux vendeurs la situation réelle, les maintenant dans l’ignorance du refus du prêt et de la caducité de la vente.
La juridiction a alloué une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts à ce titre.
Quels sont les pouvoirs de la juridiction en matière de restitution du dépôt de garantie en cas de caducité du compromis ?
La juridiction peut ordonner la restitution du dépôt de garantie par le séquestre lorsque la promesse de vente est devenue caduque en raison de la non-réalisation de la condition suspensive.
En l’espèce, la cour a infirmé le jugement de première instance qui avait débouté les acquéreurs de leur demande de restitution et a ordonné la restitution du dépôt de garantie par l’agence immobilière séquestre, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans la décision ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une indemnité à la partie gagnante pour les frais non compris dans les dépens.
En l’espèce, la juridiction a condamné solidairement les acquéreurs à verser des sommes aux vendeurs et à l’agence immobilière au titre de l’article 700, et a condamné l’agence immobilière aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au versement d’une indemnité au titre de cet article.
Quels sont les critères de recevabilité et de fond retenus par la juridiction pour les demandes des parties ?
Le tribunal a jugé recevables et bien fondées les demandes des vendeurs relatives à la restitution des loyers et à la résolution des contrats, mais a débouté les acquéreurs de leur demande de restitution du dépôt de garantie en première instance.
La cour d’appel a infirmé cette décision en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie, considérant que les acquéreurs avaient accompli les diligences nécessaires et que le défaut d’information ne constituait pas une faute.
Les demandes subsidiaires relatives à la responsabilité de l’agence immobilière ont été examinées et la responsabilité de cette dernière a été retenue.
Quelle est la charge de la preuve concernant l’accomplissement des diligences pour l’obtention du prêt ?
Selon le compromis, l’acquéreur doit justifier des diligences accomplies pour l’obtention du prêt, précisant la date du dépôt de la demande ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.
La charge de la preuve incombe à l’acquéreur qui doit démontrer qu’il a accompli les démarches nécessaires dans le délai imparti.
En l’espèce, il a été constaté que les acquéreurs avaient fait les démarches nécessaires avant l’expiration du délai de 90 jours.
Quels sont les critères juridiques pour retenir la caducité d’un compromis de vente ?
La caducité du compromis de vente est retenue en cas de non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans le délai prévu, sans prorogation acceptée par les parties.
En l’espèce, la promesse de vente est devenue caduque en l’absence de réalisation de la condition suspensive stipulée en faveur des acquéreurs, faute de prorogation sollicitée avant le 6 avril 2023.
Quels sont les critères pour retenir la responsabilité délictuelle d’un agent immobilier ?
L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil envers toutes les parties à l’acte.
La responsabilité délictuelle peut être retenue en cas de faute avérée dans l’exécution du mandat, notamment en cas de dissimulation d’informations importantes aux parties.
En l’espèce, la faute de l’agence immobilière a été retenue pour avoir maintenu les vendeurs dans l’ignorance du refus du prêt et de la caducité de la vente.
Quels sont les critères pour l’application de la clause pénale en cas de non-réalisation de la condition suspensive ?
La clause pénale peut être appliquée si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison de faute, négligence, mauvaise foi ou abus de droit.
En l’espèce, le défaut d’information des vendeurs dans le délai imparti ne constitue pas une faute au regard du compromis, de sorte que la clause pénale ne peut être retenue contre les acquéreurs.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro — Cour d’appel de Rennes, 28 avril 2026, 25/02083 – Thématiques associées : Immobilier — Condition suspensive — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.