Indemnité d’éviction bail commercial : contestation et expertise pour évaluer le préjudice réel

L’article L. 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial mais doit verser une indemnité d’éviction au locataire évincé, sauf exceptions prévues à l’article L. 145-17. Ce dernier article permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité en cas de motif grave et légitime, notamment en cas d’inexécution des obligations du locataire, après mise en demeure par acte extrajudiciaire précisant le motif. L’article 145 du Code de procédure civile autorise le juge à ordonner des mesures d’instruction en référé pour établir la preuve de faits liés au litige. En l’espèce, la demande d’expertise est rejetée car le locataire ne justifie pas d’une prétention non manifestement vouée à l’échec, notamment en raison du non-paiement des loyers. L’occupation sans droit ni titre n’étant pas établie, la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation est également rejetée. En revanche, la condamnation provisionnelle au paiement des loyers impayés est ordonnée. La partie succombante est condamnée aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial mais doit verser une indemnité d’éviction, sauf exceptions en cas de motif grave et légitime après mise en demeure. La demande d’expertise est rejetée car le locataire ne justifie pas d’une prétention non vouée à l’échec, notamment en raison du non-paiement des loyers. L’occupation sans droit ni titre n’étant pas établie, la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation est rejetée.

La SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE, titulaire d’un bail commercial renouvelé, a reçu un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Elle a assigné les bailleurs en référé pour désigner un expert chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction. Les bailleurs ont mis en demeure la société de payer des indemnités d’occupation. Après plusieurs renvois, la société n’était pas présente à une audience. Le juge des référés a constaté la caducité de l’assignation, condamné la société aux dépens et à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Lors d’une audience ultérieure, la société a demandé la recevabilité de son action, la désignation d’un expert, et a contesté les demandes des bailleurs, qui ont répliqué en demandant la déchéance de la société au bénéfice de l’indemnité d’éviction en raison du non-paiement des indemnités d’occupation. Le juge a mis l’affaire en délibéré.

• Acte de commissaire de justice du 28 juin 2023 (congé avec refus de renouvellement)
• Assignation du 11 février 2025
• Mise en demeure du 19 mars 2025
• Conclusions déposées à l’audience du 24 juin 2025
• Ordonnances des 14 août et 10 octobre 2025

La SAS FLOBRUN BOUTIQUE MARINE est déboutée de sa demande d’expertise et d’expulsion en référé. Elle est condamnée à payer provisionnellement les loyers impayés et indemnités d’occupation à ses bailleurs, ainsi qu’aux dépens et à une somme au titre de l’article 700.

• Rejet de la demande d’expertise en référé
• Rejet de la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation en référé
• Condamnation provisionnelle au paiement des loyers et charges impayés
• Condamnation aux dépens
• Condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700

À faire

• Signifier congé avec offre d’indemnité d’éviction
• Demander désignation d’expert pour évaluer indemnité
• Déposer conclusions précises et motivées
• Respecter délais d’audience et renvois
• Demander condamnation au titre de l’article 700 CPC

À éviter

• Ne pas ignorer mise en demeure préalable
• Ne pas omettre de régler indemnités d’occupation
• Ne pas contester sans preuve les demandes adverses
• Ne pas refuser expertise sans fondement sérieux
• Ne pas négliger la médiation ou conciliation

Quelle est la règle de droit applicable à l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial ?

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Quels sont les motifs graves et légitimes permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité ?

Selon l’article L. 145-17 du code de commerce : « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Quelles sont les conditions pour ordonner une mesure d’expertise en référé selon l’article 145 du code de procédure civile ?

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :
– un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,
– une prétention non manifestement vouée à l’échec,
– la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

Quelle est la portée juridique du défaut de paiement des indemnités d’occupation sur le droit à l’indemnité d’éviction ?

Le défaut de règlement des sommes dues au bailleur, malgré la mise en demeure signifiée par acte extrajudiciaire, constitue un motif grave et légitime au sens des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, susceptible de dispenser le bailleur du paiement de toute indemnité d’éviction.

Quels sont les critères pour ordonner une expulsion ou la fixation d’une indemnité d’occupation en référé selon l’article 835 du code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Quelles sont les conditions pour accorder une condamnation provisionnelle au paiement d’une dette en référé ?

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ne peut être alloué en référé de provision que pour la part non sérieusement contestable de l’obligation.

Quelle est la règle applicable en matière de condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles selon le code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulon, 28 avril 2026, 25/01068 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Indemnité d’éviction —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.