Indemnité d’éviction locative : fixation judiciaire et indemnité d’occupation en cas de congé sans renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sous réserve de payer une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé (article L.145-14 du Code de commerce). L’indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, de remploi et le trouble commercial. L’expert a évalué la valeur du fonds selon des méthodes professionnelles, tenant compte des spécificités du secteur et du bien. L’indemnité d’éviction est fixée à 12 450 euros, incluant les différents postes. L’indemnité d’occupation due par le locataire est fixée à 3 906,12 euros par an, conformément à l’article L.145-28 du Code de commerce, jusqu’à libération des lieux. La société OHLE est condamnée aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire de plein droit.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sous réserve de payer une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé. L’indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, de remploi et le trouble commercial. L’expert a évalué la valeur du fonds selon des méthodes professionnelles. L’indemnité d’éviction est fixée à 12 450 euros, incluant les différents postes. L’indemnité d’occupation due par le locataire est fixée à 3 906,12 euros par an jusqu’à libération des lieux.

Un bailleur a donné congé à un locataire exploitant un local dans une résidence étudiante sans offre de renouvellement, avec paiement d’une indemnité d’éviction. Le locataire a saisi le tribunal pour fixation de cette indemnité et de l’indemnité d’occupation. Un expert judiciaire a évalué la valeur du fonds de commerce, les troubles commerciaux, les frais de déménagement et de remploi. Le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à un montant global tenant compte de ces éléments, ainsi que l’indemnité d’occupation annuelle due par le locataire à compter de la fin du bail. Le locataire a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire de plein droit.

• Procès-verbal de constat par huissier de justice
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 27 mars 2023
• Ordonnance de référé du 30 mai 2022 désignant Monsieur [Z] en qualité d’expert
• Assignation du 31 juillet 2023
• Conclusions notifiées les 26 septembre 2024 et 20 février 2025

Le bailleur Monsieur [D] est condamné à verser à la société OHLE une indemnité d’éviction de 12 450 euros et une indemnité d’occupation annuelle de 3 906,12 euros hors taxes. La société OHLE est condamnée aux dépens et à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Fixation de l’indemnité d’éviction à 12 450 euros
• Fixation de l’indemnité d’occupation annuelle à 3 906,12 euros HT
• Condamnation de la société OHLE aux dépens
• Condamnation de la société OHLE à payer 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Respecter le congé sans offre de renouvellement
• Solliciter une expertise judiciaire pour l’indemnité
• Présenter les écritures dans les délais impartis
• Fournir les pièces versées au débat
• Respecter les articles L145-14 et L145-28 du Code de commerce

À éviter

• Ne pas ignorer la procédure judiciaire engagée
• Ne pas contester sans fondement les montants proposés
• Ne pas omettre les frais d’expertise dans les dépens
• Ne pas retarder la clôture de la procédure
• Ne pas négliger les notifications des écritures

Quel est le régime juridique applicable au droit à indemnité d’éviction en cas de congé sans offre de renouvellement ?

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, le congé sans offre de renouvellement notifié le 16 janvier 2020 a mis fin au bail le 31 juillet 2020 à minuit.

Quelle est la composition de l’indemnité d’éviction selon l’article L. 145-14 du code de commerce ?

Le deuxième alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Quelles méthodes d’évaluation de la valeur du fonds de commerce ont été retenues par l’expert ?

L’expert a retenu la moyenne de deux méthodes : la méthode classique dite « des barèmes professionnels » basée sur le chiffre d’affaires hors taxes avec application d’un coefficient multiplicateur, et la méthode de l’excédent brut non retraité avec un coefficient adapté au secteur.

Comment l’expert a-t-il justifié le choix des coefficients multiplicateurs appliqués dans l’évaluation du fonds de commerce ?

L’expert a appliqué un coefficient de 2,5 pour la méthode des barèmes professionnels et un coefficient de 6 pour la méthode de l’excédent brut d’exploitation, ce dernier correspondant à un quartier regroupant la plupart des facultés, ce qui est conforme aux usages du secteur.

Quelle est la qualification juridique du trouble commercial et comment est-il évalué ?

Le trouble commercial a été évalué par l’expert à 15 jours de chiffre d’affaires, calculé sur le chiffre d’affaires arrêté au 31 décembre 2021, soit 232 €.

Quelles sont les conditions et le fondement juridique de l’indemnité de remploi ?

L’indemnité de remploi est due au preneur pour couvrir les frais de recherche d’un local, les frais d’acte et de droits de mutation. Elle est fixée à 10 % de l’indemnité principale, conformément aux usages, soit 1 002 €.

Quelle est la base juridique et le montant retenu pour l’indemnité de déménagement ?

L’indemnité de déménagement est fixée sur la base d’une estimation forfaitaire des frais liés au mobilier présent dans le logement, soit 1 000 €, non contestée.

Quelle est la règle applicable au maintien dans les lieux et à l’indemnité d’occupation selon l’article L. 145-28 du code de commerce ?

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, notamment l’article L. 145-33 qui impose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés corresponde à la valeur locative.

Comment a été déterminé le montant de l’indemnité d’occupation ?

L’expert a proposé un loyer de 25 €/m2, tenant compte que la résidence propose des studios de 16 m2 au prix de 30,25 €/m2, ce qui a conduit à fixer l’indemnité d’occupation annuelle à 3 906,12 € hors taxes et charges.

Quelle est la portée juridique de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie succombante à payer une somme à l’autre partie pour les frais non compris dans les dépens. En l’espèce, la société OHLE a été condamnée à payer 2 500 € à Monsieur [D] au titre de cet article.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans cette décision ?

L’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que la décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Lyon 28 avril 2026 23/05519 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Indemnité d’éviction locative —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.