Révision triennale du loyer commercial : expertise ordonnée face à preuve insuffisante de modification des facteurs locaux

La révision triennale du loyer commercial est régie par les articles L.145-37 à L.145-39 et R.145-20 du code de commerce. La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, préciser le montant demandé et être justifiée. La révision ne peut intervenir que trois ans après la prise de jouissance ou le point de départ du bail renouvelé. Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative permet de déroger au plafonnement indiciaire. Les facteurs locaux de commercialité comprennent notamment l’environnement, les moyens de transport et l’attrait du lieu. La preuve de cette modification doit être apportée par le demandeur. En l’espèce, les éléments produits sont insuffisants pour établir une modification matérielle tangible des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation significative de la valeur locative. Une expertise judiciaire est ordonnée aux frais avancés du demandeur pour déterminer la valeur locative au jour de la demande. Le juge peut enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur afin de favoriser une résolution amiable. Le loyer provisionnel est fixé au dernier loyer contractuel en attendant l’issue de l’expertise. Les dépens et frais sont réservés, et l’exécution provisoire est ordonnée.

La révision triennale du loyer commercial est régie par les articles L.145-37 à L.145-39 et R.145-20. La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée, préciser le montant et être justifiée. Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % permet de déroger au plafonnement. En l’espèce, les éléments sont insuffisants pour établir cette modification. Une expertise judiciaire est ordonnée aux frais du demandeur.

Une société a donné à bail commercial des locaux à usage de boulangerie et restauration rapide pour une durée de dix ans. La locataire a demandé la révision triennale du loyer en invoquant une baisse de la valeur locative liée à la pandémie de covid-19 et à la vacance des immeubles de bureaux environnants. La bailleur a contesté cette demande, arguant que la modification alléguée n’était pas matérielle ni suffisamment démontrée. Le tribunal a rappelé les conditions légales de la révision triennale, notamment la nécessité d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Les éléments produits étant insuffisants pour apprécier cette modification, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire aux frais de la locataire. Par ailleurs, il a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur pour tenter une résolution amiable. Le loyer provisionnel a été fixé au dernier loyer contractuel, et les dépens réservés.

• Existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité à prouver
• Application des articles L.145-33, L.145-38 et R.145-6 du code de commerce
• Nécessité d’une expertise judiciaire pour apprécier la modification des facteurs locaux
• Injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour information sur la médiation
• Fixation d’un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance
• Réserve des dépens et des demandes accessoires
• Exécution provisoire de droit

• Demande de révision triennale du loyer fondée sur modification des facteurs locaux de commercialité
• Contestations sur la preuve de la modification matérielle et de son impact
• Ordonnance d’expertise judiciaire avec mission détaillée
• Provision fixée à 5000 euros pour rémunération de l’expert
• Injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information
• Fixation du loyer provisionnel au dernier loyer contractuel

Une expertise judiciaire est ordonnée pour déterminer la valeur locative d’un bail commercial contesté entre une société bailleresse et une société preneuse. Une médiation est également proposée aux parties.

• Désignation d’un expert judiciaire pour évaluation de la valeur locative
• Fixation d’une provision à la charge de la demanderesse
• Fixation d’un loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel
• Injonction aux parties de rencontrer un médiateur
• Suspension possible de l’expertise en cas de médiation
• Réserve des dépens et des frais irrépétibles

À faire

• Demander une expertise judiciaire
• Consigner la provision pour l’expert
• Organiser la visite des locaux
• Injonction de rencontrer un médiateur
• Fixer un loyer provisionnel pendant l’instance

À éviter

• Ne pas se baser sur des preuves insuffisantes
• Ne pas ignorer la médiation possible
• Ne pas fixer un loyer sans expertise
• Ne pas retarder la consignation
• Ne pas omettre le respect du contradictoire

Quelle est la règle applicable à la révision triennale du loyer commercial selon les articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce ?

La demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

La révision prend effet à compter de la date de la demande.

Quelles sont les conditions pour justifier une révision du loyer au motif d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ?

Il faut rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Quels sont les critères d’appréciation des facteurs locaux de commercialité selon l’article R.145-6 du code de commerce ?

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour ordonner une expertise judiciaire ?

Les éléments produits par la société locataire sont insuffisants pour permettre au juge d’apprécier l’existence de la modification matérielle alléguée.

Il convient donc de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

Quelle est la procédure relative à l’injonction à rencontrer un médiateur selon les articles 1533 et suivants du code de procédure civile ?

Le juge peut enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur qui les informera sur la conciliation ou la médiation.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à cette injonction peut être condamnée à une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.

Quelle est la règle applicable au loyer provisionnel pendant la durée de l’instance selon l’article L.145-57 du code de commerce ?

Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie.

Quelle est la décision de la juridiction concernant la fixation du loyer provisionnel ?

Le loyer provisionnel est fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, hors charges et taxes locatives, en attendant l’issue de l’expertise judiciaire.

Articles L. 145-37, L. 145-38, L. 145-39, L. 145-33, R. 145-20, R. 145-6, R. 145-30, Articles 21, 1533, 1533-1, 1533-2, 1533-3, 700 du code de procédure civile, Article L. 145-57 du code de commerce, Article L. 112-2 du code monétaire et financier

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