Résiliation de bail commercial confirmée avec expulsion et indemnités locatives imposées

L’arrêt de l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé en cas d’appel est soumis à deux conditions cumulatives : l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation et l’existence de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution. L’existence de conséquences manifestement excessives s’apprécie au regard de la situation du débiteur, notamment ses facultés, et de celles de la partie adverse, et correspond à une situation irréversible ou d’une gravité exceptionnelle. En matière d’expulsion résultant de la résiliation d’un bail commercial, l’expulsion elle-même ne constitue pas une conséquence manifestement excessive justifiant l’arrêt de l’exécution provisoire. En l’espèce, la société locataire n’a pas démontré son impossibilité de trouver un autre local ni de poursuivre son activité, et la dette locative contestée n’a pas été établie de manière probante. Par conséquent, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire a été rejetée. Ce contrôle strict rappelle que l’exécution provisoire des ordonnances de référé est la règle, sauf circonstances exceptionnelles démontrées.

L’arrêt de l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé en cas d’appel nécessite des moyens sérieux d’annulation et des conséquences manifestement excessives. L’expulsion suite à la résiliation d’un bail commercial ne constitue pas une telle conséquence. La société locataire n’a pas prouvé son impossibilité de trouver un autre local ni la dette locative contestée. La demande d’arrêt a donc été rejetée, rappelant que l’exécution provisoire est la règle sauf circonstances exceptionnelles.

Le Président du Tribunal judiciaire de Marseille a, par ordonnance de référé du 24 décembre 2025, constaté la résiliation du bail commercial liant la société locataire à la société propriétaire des locaux situés à [Localité 1]. Il a ordonné l’expulsion immédiate de la société locataire et de tous occupants, autorisant le bailleur à séquestrer les meubles et objets présents. La société locataire a été condamnée à verser une provision de 18 300 euros au titre de la dette locative jusqu’en décembre 2025, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de janvier 2026 jusqu’à la libération complète des lieux. Elle a également été condamnée à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société locataire a interjeté appel de cette ordonnance, sollicitant notamment l’arrêt de l’exécution provisoire et la condamnation du bailleur aux dépens et à une somme au titre de l’article 700. Le bailleur a demandé le rejet des demandes de la société locataire et la condamnation de cette dernière à verser une somme au titre de l’article 700. La juridiction du premier président a examiné les conditions d’arrêt de l’exécution provisoire, notamment la présence de moyens sérieux et de conséquences manifestement excessives. Il a été rappelé que l’expulsion, conséquence de la résiliation du bail, ne constitue pas en soi une conséquence manifestement excessive. La société locataire n’a pas démontré qu’elle serait dans l’impossibilité de trouver de nouveaux locaux ni que l’expulsion entraînerait un péril financier irrémédiable. Par conséquent, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire a été rejetée, la société locataire condamnée aux dépens et à verser 800 euros au bailleur au titre de l’article 700.

• Application stricte de l’article 514-3 du code de procédure civile concernant l’exécution provisoire
• Existence ou non de moyens sérieux d’annulation ou de réformation
• Appréciation des conséquences manifestement excessives en cas d’exécution
• Absence de démonstration d’une situation irréversible ou d’un péril financier irrémédiable
• Validité de la clause résolutoire du contrat de location
• Capacité du débiteur à trouver un autre local commercial
• Prise en compte des preuves et attestations produites par les parties

• Ordonnance de référé du 24 décembre 2025 constatant résiliation du bail commercial
• Assignation en intervention forcée du 9 février 2026
• Attestation du 23 décembre 2025 sur le règlement des loyers
• Plainte pour faux déposée par SCI [E]
• Conclusions des parties déposées à l’audience
• Application des articles 514-1 à 514-3 du code de procédure civile

La société locataire est déboutée de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire, ce qui entraîne son expulsion. Le bailleur obtient le paiement des loyers dus et des indemnités, renforçant sa position. La procédure d’appel est marquée par la condamnation aux dépens de la société locataire.

• Expulsion ordonnée de la société locataire
• Paiement provisionnel des loyers et indemnités au bailleur
• Condamnation aux dépens de la société locataire
• Rejet de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire
• Application stricte des clauses du bail commercial

À faire

• Vérifier la signification de l’ordonnance au greffe.
• Confirmer la résiliation du bail commercial.
• Organiser l’expulsion avec concours de la force publique si nécessaire.
• Assurer la séquestration des meubles aux frais du locataire.
• Suivre le paiement des dettes locatives et indemnités provisionnelles.

À éviter

• Ne pas ignorer la contestation de l’exécution provisoire.
• Ne pas omettre les délais légaux pour faire appel.
• Ne pas négliger la preuve des moyens sérieux d’annulation.
• Ne pas sous-estimer les conséquences financières de l’expulsion.
• Ne pas oublier la condamnation aux dépens et frais d’article 700.

Quelle est la règle de droit applicable à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé en présence de l’article 514-3 du code de procédure civile ?

La juridiction du premier président rappelle que l’assignation devant le premier juge étant postérieure au 1er janvier 2020, l’article 514-3 du code de procédure civile est applicable. Ce texte prévoit : « En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

S’agissant d’une ordonnance de référé, la décision précise qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire ne peut être écartée, de sorte que les demandes sont recevables et soumises aux seules dispositions du premier alinéa de l’article 514-3. Il en résulte que, pour écarter l’exécution provisoire, deux conditions cumulatives doivent être réunies : l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation et l’existence de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution, la défaillance de l’une entraînant le rejet de la demande.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour caractériser des « conséquences manifestement excessives » au sens de l’article 514-3 du code de procédure civile ?

La décision définit les conséquences manifestement excessives comme celles qui conduisent à une situation irréversible et d’une exceptionnelle gravité, ou à un péril financier irrémédiable. Ces conséquences doivent être appréciées au regard de la situation du débiteur de l’obligation, compte tenu de ses facultés, et au regard des capacités de remboursement de la partie adverse. La juridiction précise que ces deux critères (situation du débiteur et capacités de remboursement du créancier) sont alternatifs et non cumulatifs.

Elle ajoute que l’expulsion, en tant que conséquence de la résiliation du bail et du défaut de départ volontaire, ne constitue pas en elle-même une conséquence manifestement excessive de nature à justifier l’arrêt de l’exécution provisoire. Il appartient donc à la partie qui invoque ces conséquences d’apporter des éléments concrets établissant une situation irréversible, d’une exceptionnelle gravité ou un péril financier irrémédiable.

Quels éléments de fait et de preuve la juridiction retient-elle pour écarter l’existence de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution de l’ordonnance d’expulsion ?

La juridiction relève que la société locataire invoque le risque d’expulsion alors que le bailleur affirmerait qu’aucune dette locative ne subsiste, mais elle constate que cette seule allégation ne suffit pas à caractériser des conséquences manifestement excessives. Elle note que la clause résolutoire du contrat de location a été jugée acquise par le juge des référés, ce qui fonde juridiquement la résiliation du bail et l’expulsion.

Elle retient également que la société locataire, qui exerce une activité de services dans des locaux de 65 m², ne démontre nullement être dans l’impossibilité de trouver de nouveaux locaux pour poursuivre son activité commerciale et ne justifie d’aucune recherche infructueuse. En conséquence, la juridiction considère que l’exécution de la décision entreprise, s’agissant de l’expulsion, n’est pas susceptible d’avoir des répercussions excédant le degré de sévérité propre à toute mesure d’expulsion, ni de conduire à une situation irréversible, d’une exceptionnelle gravité ou à un péril financier irrémédiable.

Pourquoi la juridiction n’examine-t-elle pas la condition relative aux moyens sérieux d’annulation ou de réformation de l’ordonnance de référé ?

L’article 514-3 du code de procédure civile impose la réunion de deux conditions cumulatives pour arrêter l’exécution provisoire : l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation et l’existence de conséquences manifestement excessives. La décision constate que la société locataire ne démontre pas l’existence de conséquences manifestement excessives au sens retenu par le texte et par la jurisprudence rappelée.

Dès lors qu’une des deux conditions cumulatives fait défaut, la juridiction indique qu’il n’y a pas lieu d’examiner la condition tenant à l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation. Sur ce fondement, elle déboute la société locataire de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé.

Quelle est la portée de la décision sur la répartition des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

Constatant que la société locataire succombe dans son recours en arrêt de l’exécution provisoire, la juridiction la condamne aux dépens de l’instance, conformément aux règles de l’article 696 du code de procédure civile, sans autre développement spécifique mais en application du principe selon lequel la partie perdante supporte les dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la décision condamne également la société locataire à payer au bailleur la somme de 800 euros. Cette condamnation est motivée par la nécessité de compenser les frais irrépétibles exposés par le bailleur pour se défendre dans la présente instance, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, même si cette motivation est implicite dans le dispositif et les motifs finaux.

Article 700 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, Article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives, Article 514-3 du code de procédure civile sont applicables à la demande, Article 514-1 du code de procédure civile de sorte qu’il importe peu que des observations aient été faites par les parties demanderesses à la présente instance, les demandes sont recevables et soumises aux dispositions du premier alinéa

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