Irrecevabilité de l’action d’une SCI contre un ancien commerçant radié du RCS

Le droit d’agir en justice est une condition de recevabilité de l’action, conformément aux articles 122 à 132 du code de procédure civile. En matière de bail commercial, la substitution du preneur doit être prise en compte pour déterminer le débiteur des loyers. Ici, la cour a jugé irrecevable l’action de la bailleresse dirigée contre l’ancien commerçant, devenu non preneur suite à un avenant substituant une société au bail. La SCI n’avait donc pas qualité pour agir contre l’ancien locataire pour des loyers échus postérieurement à la substitution. Cette décision rappelle que les actions en paiement de loyers doivent être dirigées contre le titulaire actuel du bail et que la connaissance ou non de la substitution par le bailleur n’exonère pas de cette exigence. Elle souligne aussi que la qualité pour agir peut être soulevée en appel et que le commandement de payer adressé au mauvais débiteur est nul.

Le droit d’agir en justice est une condition de recevabilité. En bail commercial, la substitution du preneur détermine le débiteur des loyers. La cour a jugé irrecevable l’action dirigée contre l’ancien locataire devenu non preneur après substitution par une société. Les actions doivent être dirigées contre le titulaire actuel du bail, et la qualité pour agir peut être soulevée en appel. Le commandement de payer adressé au mauvais débiteur est nul.

Un entrepreneur individuel a conclu un bail commercial avec une société civile immobilière (SCI) pour un local professionnel. Par la suite, une société par actions simplifiée (SAS) a été créée et est devenue preneuse du bail par avenant. L’entrepreneur individuel a été radié du registre du commerce après cessation d’activité. La SCI a reproché à l’entrepreneur d’avoir modifié l’activité exercée et de ne pas avoir réglé les loyers depuis le début de l’année 2024, engageant une procédure pour résiliation du bail et expulsion. Le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de l’entrepreneur individuel, condamnant ce dernier à payer les loyers impayés, la taxe foncière et une indemnité d’occupation. L’entrepreneur a fait appel, soutenant qu’il n’était plus preneur depuis la substitution par la SAS et que la SCI n’avait pas qualité pour agir contre lui. La cour a jugé que la SCI était irrecevable à agir contre l’entrepreneur individuel en raison de la substitution de preneur et de sa radiation. Elle a infirmé l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions, condamné la SCI à payer une somme à l’entrepreneur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’appel.

• Substitution du preneur au bail commercial à compter du 20 octobre 2020
• Radiation de l’appelant en tant que commerçant au 15 février 2021
• Absence de qualité et d’intérêt à agir de la SCI contre l’appelant pour les faits postérieurs à la substitution
• Nullité du commandement de payer adressé à l’ancien preneur
• Application des articles 31, 32, 122 et 123 du code de procédure civile sur le droit d’agir
• Condamnation de la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles
• Condamnation aux dépens d’appel de la SCI

Quelle est la règle de droit applicable aux fins de non-recevoir tirées du défaut de droit d’agir selon les articles 31, 32, 122 et 123 du code de procédure civile ?

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». L’article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir « peuvent être proposées en tout état de cause, y compris en appel et pour la première fois devant la cour de cassation », sous réserve de la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Suivant l’article 31, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ». L’article 32 ajoute qu’« est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

La cour applique ces textes pour apprécier si la bailleresse disposait d’un intérêt et d’une qualité à agir contre la personne assignée, compte tenu de l’évolution de la qualité de preneur au bail commercial.

Sur quels éléments la cour se fonde-t-elle pour déclarer irrecevables, pour défaut de droit d’agir, les demandes de la bailleresse dirigées contre l’ancien preneur ?

La cour constate qu’un avenant du 20 novembre 2020 au bail commercial du 7 septembre 2020 a opéré un changement de preneur : à compter du 20 octobre 2020, la société MD automobiles, immatriculée au RCS sous un nouveau numéro, a été substituée à l’ancien preneur, qui exerçait en qualité de commerçant individuel sous l’enseigne MC’s automobiles. Elle relève que cette substitution de preneur n’est pas contestée par la bailleresse, laquelle a d’ailleurs, après cette date, délivré des appels de loyers relatifs au même local commercial à d’autres preneurs que l’appelant.

La cour note également que l’appelant justifie de sa radiation du registre du commerce en tant que commerçant exerçant sous le nom commercial MC’s automobiles à compter du 15 février 2021. Les demandes de la bailleresse, fondées sur un défaut de paiement des loyers et de la taxe foncière pour l’année 2024, portent donc sur une période postérieure à l’entrée en vigueur de l’avenant substituant la société MD automobiles comme preneur.

En conséquence, la cour juge que les demandes en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation du bail, en expulsion et en paiement des loyers, taxe foncière et indemnité d’occupation, ne pouvaient être dirigées que contre la société preneuse et non contre l’ancien commerçant, peu important que celui-ci soit président de la société. La bailleresse étant dépourvue de droit d’agir à l’encontre de l’ancien preneur pour des manquements au bail commis en 2024, ses demandes sont déclarées irrecevables sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile.

Comment la cour apprécie-t-elle la portée de l’avenant au bail commercial dans la détermination du débiteur des obligations locatives ?

La cour relève qu’il « résulte d’un avenant du 20 novembre 2020 au bail commercial du 7 septembre 2020, qu’il a été procédé au changement du preneur », la société MD automobiles succédant, à effet du 20 octobre 2020, à l’ancien preneur en qualité de preneur. Elle en déduit que la société MD automobiles a été « substituée dans les droits de preneur » à compter de cette date.

Cette substitution emporte transfert de la qualité de preneur et, partant, du débiteur des obligations locatives (paiement des loyers, charges et taxe foncière) à la société. La cour en conclut que les manquements invoqués pour l’année 2024 ne peuvent être imputés à l’ancien preneur, qui n’a plus cette qualité depuis l’entrée en vigueur de l’avenant, et que la bailleresse devait diriger ses demandes contre la société preneuse.

Quels éléments déterminants conduisent la cour à infirmer l’ordonnance de référé et à prononcer l’irrecevabilité des demandes de la bailleresse ?

Plusieurs éléments sont retenus : l’existence de l’avenant du 20 novembre 2020 substituant la société MD automobiles comme preneur à compter du 20 octobre 2020 ; la radiation de l’appelant en tant que commerçant individuel au 15 février 2021 ; le fait que les demandes de la bailleresse portent sur des loyers et une taxe foncière impayés en 2024, donc postérieurs à la substitution de preneur ; et la circonstance que la bailleresse a, après cette date, émis des appels de loyers à d’autres preneurs que l’appelant.

La cour souligne que, dans ces conditions, la bailleresse n’avait « aucune qualité et aucun intérêt à agir » contre l’ancien preneur pour des manquements au bail commis en 2024. Elle en déduit que la bailleresse est dépourvue de droit d’agir à son encontre et la déclare irrecevable en toutes ses demandes. L’ordonnance de référé, qui avait accueilli ces demandes et prononcé la résiliation du bail, l’expulsion et diverses condamnations pécuniaires à l’encontre de l’ancien preneur, est donc infirmée en tous ses chefs de dispositif.

Selon quels critères la cour statue sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ?

La cour relève que l’ordonnance de référé avait condamné l’ancien preneur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de l’irrecevabilité des demandes de la bailleresse et de l’infirmation intégrale de l’ordonnance, ces condamnations sont également infirmées.

Appliquant l’article 700 du code de procédure civile, la cour estime qu’« il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCI de la Guimonière » à payer à l’ancien preneur une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en tenant compte notamment du fait que la bailleresse a dirigé sa procédure contre un débiteur dépourvu de qualité de preneur. Enfin, la bailleresse, partie perdante devant la cour, est condamnée aux entiers dépens d’appel.

Article 700 du code de procédure civile, Article 906 du code de procédure civile, fixé la date d’appel de l’affaire à bref délai à l’audience de plaidoiries du 8 décembre 2025 à 14h, avec date prévisible de clôture de l’instruction au 24 novembre 2025, Article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, Articles 455 et 954, Article 122, Article 123, Article 31, Article 32, Article 700 du code de procédure civile ne peut prospérer

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