Charges de copropriété impayées : condamnation renforcée pour résistance abusive malgré condamnation antérieure

La participation aux charges de copropriété est une obligation légale des copropriétaires (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), et le syndicat des copropriétaires, par son syndic, peut engager une procédure accélérée au fond en cas de non-paiement. Après mise en demeure restée infructueuse, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles (article 19-2). Le juge peut constater la déchéance du terme et condamner le copropriétaire défaillant au paiement des charges échues et non échues, avec intérêts. La mauvaise foi du copropriétaire, notamment en cas de récidive après condamnation antérieure, peut justifier l’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive distincts des intérêts moratoires, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Le copropriétaire défaillant est également condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’absence de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce que le juge statue sur le fond si la demande est recevable, régulière et bien fondée (article 472 du code de procédure civile).

La participation aux charges de copropriété est obligatoire. Après mise en demeure infructueuse, les provisions non échues deviennent exigibles. Le juge peut constater la déchéance du terme et condamner au paiement des charges avec intérêts. La mauvaise foi, notamment en cas de récidive, peut justifier des dommages-intérêts pour résistance abusive distincts des intérêts moratoires. L’absence de comparution ne fait pas obstacle à ce que le juge statue sur le fond si la demande est recevable.

Le syndic d’une copropriété a assigné un copropriétaire défaillant devant le tribunal judiciaire pour le paiement de charges impayées. Le copropriétaire, déjà condamné en 2024 pour des charges non réglées, a de nouveau manqué à ses obligations. Un commandement de payer a été délivré en mars 2026 pour un montant principal de 2 921,13 euros. Le syndic a demandé la condamnation au paiement de 3 857,49 euros pour charges échues, 715,24 euros pour charges non échues, 2 000 euros pour résistance abusive, 1 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Le copropriétaire ne s’est pas présenté à l’audience de mai 2026. Le tribunal a constaté la défaillance, la régularité des procédures, et la déchéance du terme. Il a condamné le copropriétaire au paiement des sommes dues avec intérêts, ainsi qu’à 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, et aux dépens. La décision a été mise en délibéré pour prononcé le 10 juillet 2026.

• Défendeur régulièrement cité mais défaillant, absence de moyens à faire valoir
• Obligation légale des copropriétaires de participer aux charges (article 10 loi 10 juillet 1965)
• Approbation du budget prévisionnel par l’assemblée générale
• Défaillance du copropriétaire constatée et mise en demeure respectée (article 19-2 loi 10 juillet 1965)
• Justification des frais de poursuite imputables au copropriétaire défaillant (article 10-1 loi 10 juillet 1965)
• Mauvaise foi particulière du défendeur démontrée par condamnation antérieure
• Application des intérêts légaux et condamnation aux dommages-intérêts pour résistance abusive

• Commandements de payer des 13 mars 2023 et 9 mars 2026
• Jugement du 12 avril 2024 condamnant le défendeur
• Décomptes fournis par le syndic
• Approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel
• Mises en demeure restées infructueuses

Le syndic obtient une condamnation du copropriétaire défaillant au paiement des charges impayées et des dommages-intérêts pour résistance abusive. Cette décision souligne l’importance pour les copropriétaires de respecter leurs obligations financières sous peine de sanctions renforcées.

• Condamnation au paiement des charges échues et non échues
• Application d’intérêts légaux à compter de l’assignation
• Condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive
• Condamnation au paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile
• Condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement de payer

À faire

• Vérifier la délivrance du commandement de payer du 9 mars 2026
• Confirmer les montants des charges échues et non échues
• Documenter la condamnation antérieure du 12 avril 2024
• Suivre la condamnation pour résistance abusive
• Noter la condamnation aux dépens et article 700 CPC

À éviter

• Ne pas ignorer les obligations des copropriétaires
• Ne pas omettre les frais de poursuite imputables au copropriétaire
• Ne pas négliger la preuve du vote du budget prévisionnel
• Ne pas oublier la déchéance du terme
• Ne pas omettre la décision réputée contradictoire en cas de non-comparution

Quelle est la règle de droit applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas et a été cité conformément à l’article 659 du code de procédure civile ?

Le président relève que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Il rappelle ensuite l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée ».

Il en résulte que, malgré la défaillance du défendeur, le juge doit examiner la régularité de la procédure et le bien-fondé des prétentions du syndicat des copropriétaires avant de prononcer une condamnation.

Quelles sont les obligations légales du copropriétaire en matière de charges de copropriété et de paiement des provisions ?

Le président se fonde sur plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 10 de cette loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

L’article 14 dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

L’article 18 précise que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

En application de ces textes, le président retient que le copropriétaire est tenu de régler les charges régulièrement appelées sur la base du budget prévisionnel voté, et que le syndicat, représenté par le syndic, est fondé à en poursuivre le recouvrement.

Dans quelles conditions les frais de poursuite et de recouvrement peuvent-ils être imputés au seul copropriétaire défaillant ?

Le président vise l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il relève que les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il en déduit que les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants, dès lors que la créance du syndicat est justifiée et que les frais sont nécessaires au recouvrement.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de la déchéance du terme des provisions de charges ?

Le président rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Le juge constate :
– qu’il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale ;
– que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité ;
– que les formalités de l’article 19-2, notamment la mise en demeure restée infructueuse, ont été respectées.

Il en conclut qu’il convient de constater la déchéance du terme, ce qui rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues et les sommes restant dues, et fonde la condamnation au paiement des charges échues et non échues.

Quels éléments de preuve retient le président pour établir la créance de charges et prononcer la condamnation au paiement ?

Le président se fonde sur les décomptes fournis par le syndicat des copropriétaires, dont il ressort que le copropriétaire est redevable :
– de la somme de 3 857,49 € au titre des charges échues au 10 avril 2026 ;
– de la somme de 715,24 € au titre des charges non échues.

Constatant l’absence de paiement des provisions à leurs dates d’exigibilité, la régularité des appels de fonds et le respect des formalités de mise en demeure prévues par l’article 19-2, il juge la demande en paiement fondée.

Il précise que la condamnation sera prononcée « en deniers ou quittances », ce qui signifie que le débiteur pourra se libérer soit par le paiement, soit par la justification de règlements déjà intervenus.

Quelles sont les conditions d’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive en cas de non-paiement réitéré des charges de copropriété ?

Le président se réfère à l’article 1231-6 du code civil, qui dispose : « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Il relève que le copropriétaire a déjà été condamné, par jugement du 12 avril 2024, au paiement de charges de copropriété pour le même immeuble, et qu’il s’est de nouveau abstenu de payer les charges, mettant en péril la situation financière de la copropriété.

Ces éléments caractérisent, selon le juge, une particulière mauvaise foi et un préjudice distinct du simple retard de paiement, justifiant l’allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En conséquence, il condamne le copropriétaire au paiement de 1 000 € à ce titre.

Quels critères la juridiction retient-elle pour statuer sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Le président constate que le copropriétaire succombe en ses prétentions, ce qui justifie sa condamnation aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, le juge, après avoir relevé la succombance du défendeur, apprécie souverainement le montant de l’indemnité destinée à compenser les frais non compris dans les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires.

Il fixe cette indemnité à la somme demandée par le syndicat (1 100 € ou autre montant tel que précisé dans le dispositif, non reproduit dans les motifs), en considération de la procédure engagée et de la résistance du débiteur, sans détailler davantage les critères chiffrés.

Article 700 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, Article 659 du code de procédure civile, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir, Article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée, Article 10, Article 14, Article 18, Article 10-1, Article 19-2, Article 14-1, Article 14-2, Articles 14-1, Article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure

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