Fixation du loyer commercial : confirmation du déplafonnement et fixation à la valeur locative réelle

L’acceptation d’une offre de fixation de loyer doit résulter d’une rencontre claire des volontés entre bailleur et locataire. En l’espèce, une offre de fixation du loyer à 11 358 euros a été rétractée par le bailleur avant acceptation par le locataire, ce qui a conduit la cour à considérer qu’aucun accord sur ce montant n’était intervenu. La demande initiale de fixation du loyer sans indication précise du montant est irrecevable, mais la procédure n’est pas nulle dès lors qu’une nouvelle demande recevable a été formée ultérieurement. Le déplafonnement du loyer s’applique lorsque la durée du bail excède douze ans, ce qui justifie la fixation du loyer à la valeur locative réelle. Le loyer ne peut excéder les prétentions initiales des parties avant notification d’une nouvelle prétention. Enfin, le loyer provisionnel peut être fixé en attendant la décision définitive. Cette décision souligne l’importance de la précision des demandes en fixation de loyer et la rigueur dans la formation des accords entre parties.

L’acceptation d’une offre de fixation de loyer nécessite une rencontre claire des volontés. Une offre rétractée avant acceptation empêche l’accord. La demande initiale sans montant précis est irrecevable, mais une nouvelle demande peut être recevable. Le déplafonnement s’applique si le bail dépasse douze ans, justifiant la fixation à la valeur locative réelle. Le loyer ne peut excéder les prétentions initiales avant nouvelle notification. Un loyer provisionnel peut être fixé en attendant la décision.

Un bail commercial a été conclu en 1999 entre un bailleur et un locataire pour des locaux destinés à une activité de café-restaurant. Le bail a été tacitement reconduit après son terme initial. En 2013, le bailleur a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, prenant effet en 2014. Le locataire est décédé en 2014, ses héritiers ayant repris ses droits. Le bailleur a saisi le juge pour désigner un expert chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction, qui a été estimée à 47 080 euros. En 2021, le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à 95 467 euros et l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel. Les bailleurs ont exercé leur droit de repentir en proposant un nouveau loyer annuel de 11 358 euros. Une procédure judiciaire a été engagée pour fixer le montant du loyer à la valeur locative réelle, avec une expertise ordonnée. En 2023, le tribunal a constaté le renouvellement du bail et fixé un loyer provisionnel à 11 358 euros par an, en attendant le rapport d’expertise. Les héritiers du locataire ont interjeté appel, tout comme les bailleurs par appel incident. La procédure a été suivie par le juge des loyers commerciaux, avec des demandes contradictoires sur le montant du loyer. Les parties ont présenté diverses prétentions, notamment sur la fixation du loyer, la nullité des actes et la date d’effet du nouveau loyer. La procédure est en cours avec des expertises et audiences prévues.

• Rejet de l’existence d’un accord sur le loyer de 11.358 euros en raison de la rétractation de l’offre par les bailleurs
• Recevabilité de la demande de fixation du loyer malgré absence initiale de montant chiffré
• Application du déplafonnement du loyer en raison de la durée du bail excédant 12 ans
• Fixation du loyer renouvelé selon la valeur locative réelle avec limites temporelles selon les prétentions des parties
• Confirmation du loyer provisionnel fixé à 11.358 euros HT HC à compter du renouvellement
• Rejet des demandes de nullité des actes introductifs d’instance
• Condamnation aux dépens et rejet des demandes fondées sur l’article 700 du CPC

• Procès-verbal de notification du repentir
• Rapport d’expertise de M. [M] du 2 novembre 2015
• Rapport d’expertise judiciaire de M. [F] du 12 juin 2025
• Exploit d’huissier du 11 mars 2021 (droit de repentir et proposition de loyer)
• Jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 septembre 2023
• Assignations et mémoires en fixation de loyer

Le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny est confirmé en ce qui concerne la fixation du loyer et le rejet des demandes des consorts [Z]. La cour rejette les demandes de nullité des actes introductifs d’instance et d’irrecevabilité des demandes de fixation de loyer. Les consorts [Z] sont condamnés aux dépens.

• Confirmation du jugement de première instance
• Rejet des demandes de nullité des actes
• Rejet des demandes d’irrecevabilité
• Fixation du loyer annuel à 11 358 euros au 11 mars 2021
• Condamnation aux dépens des consorts [Z]

À faire

• Consigner la provision pour rémunération de l’expert avant la date limite.
• Demander une expertise pour déterminer la valeur locative réelle.
• Respecter les délais de procédure et de dépôt des conclusions.
• Noter la fixation du loyer provisionnel à 11.358 euros hors taxes.
• Suivre les décisions du tribunal concernant les désistements et extinctions d’instance.

À éviter

• Ne pas ignorer la tacite reconduction du bail.
• Ne pas contester sans fondement la désignation de l’expert.
• Éviter de ne pas respecter les ordonnances du tribunal.
• Ne pas omettre de notifier les actes aux parties concernées.
• Ne pas dépasser les montants de loyer fixés sans décision judiciaire.

Quelle est la règle de formation du contrat appliquée par la cour pour apprécier l’existence d’un accord sur le loyer de 11 358 euros ?

La cour se fonde sur les articles 1113 et suivants du code civil, qu’elle vise expressément. Elle rappelle que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre, comprenant les éléments essentiels du contrat envisagé, et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté non équivoque de s’engager dans les termes de l’offre ; que l’offre peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire ; que l’offre parvenue à son destinataire peut être rétractée dans un délai raisonnable ; que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant ».

En appliquant ces principes, la cour examine successivement :

– l’existence d’une offre de fixation du loyer à 11 358 euros, contenue dans l’acte de repentir du 11 mars 2021 ;

– les réactions des locataires, qui contestent le montant proposé par lettres recommandées des 6 avril et 19 mai 2021 ;

– la rétractation de l’offre par les bailleurs, matérialisée par le mémoire en demande du 7 avril 2022 et l’assignation ultérieure, dans lesquels ils demandent la fixation du loyer à la valeur locative et non plus au montant de 11 358 euros.

La cour en déduit que l’offre initiale a été rétractée avant toute acceptation concordante, de sorte qu’aucun accord contractuel sur le loyer de 11 358 euros n’a été formé au sens de l’article 1113 du code civil.

Quels éléments factuels et juridiques la cour retient-elle pour conclure à l’absence de rencontre des consentements sur le loyer de 11 358 euros ?

La cour relève d’abord que, par acte du 11 mars 2021, les bailleurs ont exercé leur droit de repentir et proposé un nouveau loyer annuel de 11 358 euros, calculé par indexation sur le loyer initial.

Elle constate ensuite que, par lettre recommandée du 6 avril 2021, la locataire, au nom d’elle-même et de ses enfants, a pris acte du renouvellement du bail mais a contesté l’augmentation du loyer et demandé de revoir le calcul. Par lettre du 20 avril 2021, l’un des bailleurs a indiqué que, si la locataire persistait à refuser ce loyer, il saisirait le juge des loyers commerciaux pour obtenir un loyer déplafonné plus élevé. Par lettre du 19 mai 2021, la locataire a réitéré son refus du montant proposé.

La cour constate enfin que, dans leur mémoire en demande du 7 avril 2022, les bailleurs ne proposent plus la fixation du loyer à 11 358 euros mais demandent la fixation du loyer à la valeur locative et la fixation d’un loyer provisionnel d’au moins 22 000 euros, et que, dans leur assignation du 8 décembre 2022, ils sollicitent la fixation du loyer à la valeur locative sans chiffrer leur demande.

Elle en conclut que les bailleurs ont rétracté leur offre initiale de 11 358 euros alors qu’elle n’avait pas été acceptée, et que le mémoire en réponse du 8 décembre 2022 par lequel les preneurs déclarent accepter ce montant ne peut créer un accord, faute de rencontre des consentements.

Quelle est la qualification juridique retenue par la cour en cas d’absence de montant de loyer sollicité dans le mémoire introductif devant le juge des loyers commerciaux ?

La cour se réfère aux articles R.145-25 et suivants, et en particulier à l’article R.145-30 du code de commerce. Elle rappelle que le mémoire en demande de fixation du prix du loyer du bail commercial renouvelé doit préciser le montant du loyer sollicité et que le juge désigne un expert s’il est insuffisamment éclairé pour trancher la demande, la mission de l’expert portant sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis par les textes applicables.

Elle en déduit qu’« en l’absence d’indication du montant de loyer sollicité dans les mémoires et assignation adressés au juge, cette assignation n’est pas nulle mais la demande est irrecevable et le juge des loyers ne peut ordonner une expertise dans une telle hypothèse ».

Ainsi, la cour opère une distinction entre la nullité de l’acte introductif d’instance et l’irrecevabilité de la demande : l’absence de chiffrage du loyer sollicité n’entraîne pas la nullité de l’assignation, mais rend la demande irrecevable et prive le juge de la possibilité d’ordonner une expertise sur cette base.

Quels éléments permettent à la cour de rejeter la demande de nullité des actes introductifs d’instance et de l’irrecevabilité des demandes de fixation du loyer ?

La cour constate que, si la première demande de fixation du loyer était entachée d’irrecevabilité faute de montant chiffré, les bailleurs ont ultérieurement régularisé la procédure.

Elle relève qu’un nouveau mémoire en demande a été signifié le 25 janvier 2023, sollicitant la fixation du loyer à 30 000 euros, et qu’une nouvelle assignation a été délivrée le 3 mars 2023 en reprenant ce montant. Ces actes, conformes aux exigences de l’article R.145-30 du code de commerce, ont valablement saisi le juge des loyers d’une demande recevable.

La cour précise qu’il est indifférent que la première demande irrecevable ait été jointe à cette nouvelle procédure. Elle note également que le procès-verbal de notification du repentir, contenant l’offre initiale de 11 358 euros, était annexé au mémoire en demande de fixation à 30 000 euros, de sorte que les locataires ne peuvent invoquer un défaut d’information.

Enfin, la cour observe que les locataires ne démontrent pas le grief que leur aurait causé la nullité de forme qu’ils invoquent. Elle en conclut que le juge des loyers a été valablement saisi d’une demande recevable et qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité des actes introductifs d’instance ni l’irrecevabilité des demandes de fixation d’un nouveau loyer.

Quelles sont les conditions du déplafonnement du loyer commercial retenues par la cour au regard de l’article L.145-34 du code de commerce ?

La cour rappelle que, selon l’article L.145-34 du code de commerce, les dispositions relatives au plafonnement du taux de variation du loyer renouvelé, limité à la variation de l’indice des loyers commerciaux depuis la fixation initiale, « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ».

Elle précise, en se référant au jugement confirmé, que seule la durée du bail écoulée jusqu’à la date d’effet du congé sans offre de renouvellement doit être prise en compte pour apprécier le dépassement de douze ans, sans tenir compte du report du point de départ du nouveau bail résultant de l’exercice du droit de repentir par le bailleur.

En l’espèce, la cour retient que la période comprise entre la prise d’effet du bail (1er janvier 1995) et la date d’effet du congé (31 mars 2014) est supérieure à douze ans. Elle en déduit qu’il n’y a pas lieu d’appliquer le plafonnement et que le loyer doit être fixé à la valeur locative réelle du local, confirmant ainsi le jugement sur ce point.

Comment la cour applique-t-elle l’article R.145-21 du code de commerce pour encadrer le montant du loyer renouvelé dans le temps ?

La cour cite l’article R.145-21 du code de commerce, selon lequel « le prix du loyer fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande ; si les parties ont varié dans leur prétention, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions ».

Elle en déduit que :

– le loyer renouvelé ne peut excéder la prétention originaire de 11 358 euros qu’à compter de la notification d’une nouvelle prétention chiffrée ;

– cette nouvelle prétention résulte du mémoire du 25 janvier 2023, par lequel les bailleurs sollicitent la fixation du loyer à 30 000 euros ;

– le mémoire du 7 avril 2022, qui demandait seulement la fixation d’un « loyer provisionnel » d’au moins 22 000 euros, ne constitue pas une prétention relative au loyer du bail renouvelé et ne peut donc être pris en compte pour relever le plafond.

La cour précise en conséquence que le loyer renouvelé ne pourra être fixé à une valeur supérieure à 11 358 euros pour la période du 11 mars 2021 au 24 janvier 2023, puis qu’il ne pourra être supérieur à 30 000 euros à compter du 25 janvier 2023.

Pourquoi la cour refuse-t-elle de faire usage de la faculté d’évocation prévue par l’article 568 du code de procédure civile pour fixer elle-même le loyer renouvelé ?

La cour indique qu’« il n’y a pas lieu de faire usage de la faculté d’évocation prévue par l’article 568 du code de procédure civile en fixant le prix du loyer du bail renouvelé ni de statuer sur la demande relative au lissage de ce loyer ». Elle décide de laisser la procédure se poursuivre sur ce point devant le tribunal judiciaire.

Ainsi, bien que saisie d’un appel contre un jugement avant dire droit ayant ordonné une expertise et fixé un loyer provisionnel, la cour choisit de ne pas évoquer le fond du litige relatif à la fixation définitive du loyer. Elle maintient la compétence du juge des loyers pour statuer, après dépôt du rapport d’expertise, sur la valeur locative et le loyer définitif, y compris sur les modalités éventuelles de lissage.

Selon quels critères la cour confirme-t-elle la fixation du loyer provisionnel en application de l’article L.145-57 du code de commerce ?

La cour rappelle que le jugement a fixé, en application de l’article L.145-57 du code de commerce, le loyer provisionnel dû à compter du 11 mars 2021 à la somme de 11 358 euros hors taxes et hors charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur la fixation du loyer de renouvellement après dépôt du rapport d’expertise.

Au regard des éléments précédemment analysés (absence d’accord contractuel sur un autre montant, encadrement du loyer par l’article R.145-21, déplafonnement acquis mais valeur locative non encore fixée), la cour estime qu’il n’y a pas lieu d’infirmer cette fixation provisoire. Elle confirme donc le montant de 11 358 euros comme loyer provisionnel, en attendant la décision définitive du juge des loyers.

Quels sont les critères retenus par la cour pour statuer sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

La cour constate que les demandes des consorts locataires ont été rejetées et confirme le jugement sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

Pour la procédure d’appel, elle condamne les consorts locataires aux dépens, en raison de l’échec de leurs prétentions. S’agissant des frais irrépétibles, elle indique qu’« il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles relatives à la procédure d’appel », en se fondant sur une considération d’équité et sur le déroulement de la procédure.

En conséquence, elle déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Article L.145-34, Article L.145-33 du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.145, Article 699 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1113 du Code civil, Article 1113, Article R.145-25, Article R.145-30 du Code de commerce, Article R.145-9, Article R.145-10, Article L.145-34 du Code de commerce, Article R.145-21 du Code de commerce, Article 568 du Code de procédure civile, Article L.145-57 du Code de commerce

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