Loyer commercial renouvelé : déplafonnement confirmé avec fixation progressive jusqu’à 30 000 €

L’exercice du droit de repentir par le bailleur dans un bail commercial entraîne la reconstitution d’un nouveau bail à compter de la date d’exercice de ce droit, mais pour apprécier la durée du bail écoulée et déterminer l’application du plafonnement du loyer, seule la période écoulée jusqu’à la date d’effet du congé sans offre de renouvellement doit être prise en compte. En l’espèce, la durée du bail initial excédant douze ans au moment du congé, le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas, permettant ainsi de fixer le loyer à la valeur locative réelle du local. Par ailleurs, une offre de fixation du loyer faite par le bailleur peut être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée par le locataire, ce qui empêche la formation d’un accord sur ce montant. Enfin, en matière de fixation judiciaire du loyer, l’absence d’indication du montant sollicité dans l’acte introductif d’instance ne rend pas cet acte nul mais entraîne l’irrecevabilité de la demande, sauf si une nouvelle demande régulière est formée ultérieurement. Ces principes permettent de sécuriser la procédure de fixation du loyer renouvelé et d’assurer une juste appréciation de la valeur locative en fonction de la durée effective du bail.

L’exercice du droit de repentir crée un nouveau bail à compter de cette date, mais seule la période avant le congé sans offre compte pour le plafonnement du loyer. Si la durée initiale dépasse douze ans, le plafonnement ne s’applique pas, permettant la fixation à la valeur locative réelle. Une offre de loyer peut être rétractée avant acceptation. L’absence de montant dans la demande initiale entraîne son irrecevabilité, sauf nouvelle demande régulière.

Un bail commercial conclu en 1999 entre un bailleur et un locataire pour des locaux à usage de café-restaurant a été tacitement reconduit. En 2013, le bailleur a signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, prenant effet en 2014. Le locataire est décédé en 2014, ses héritiers ayant repris ses droits. Le bailleur a saisi le juge pour désigner un expert chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction, qui a estimé la valeur locative à 22 000 euros et l’indemnité d’éviction à 47 080 euros. En 2021, le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à 95 467 euros et l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel. Le bailleur a exercé son droit de repentir en proposant un nouveau loyer annuel de 11 358 euros. Une procédure judiciaire a été engagée pour fixer le loyer à la valeur locative réelle, avec une expertise ordonnée. En 2023, le tribunal a constaté le renouvellement du bail et fixé un loyer provisionnel à 11 358 euros par an, en attendant le rapport d’expertise. Les héritiers du locataire ont interjeté appel, tout comme le bailleur par appel incident. La procédure est en cours avec des expertises et audiences prévues.

• Existence d’une offre initiale de loyer à 11.358 euros par les bailleurs
• Rétractation de l’offre par les bailleurs avant acceptation par les locataires
• Absence de rencontre des consentements sur le montant du loyer
• Application de l’article L145-34 du code de commerce sur le déplafonnement du loyer après plus de 12 ans de bail
• Fixation du loyer en fonction de la valeur locative réelle du local commercial
• Recevabilité de la demande de fixation du loyer malgré des actes introductifs initiaux irrecevables
• Fixation d’un loyer provisionnel en attendant le rapport d’expertise

• Procès-verbal de notification du repentir contenant une offre de fixation du loyer à 11.358 euros
• Rapport d’expertise de M. [M] du 2 novembre 2015
• Rapport d’expertise judiciaire de M. [F] du 12 juin 2025
• Exploit d’huissier du 11 mars 2021 (droit de repentir et proposition de loyer)
• Jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 septembre 2023
• Assignations et mémoires en fixation de loyer

La cour confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny concernant la fixation du loyer et rejette les demandes des consorts [Z]. Elle ordonne la poursuite de la procédure devant le juge des loyers pour la fixation définitive du loyer. Les consorts [Z] sont condamnés aux dépens.

• Confirmation du jugement en toutes ses dispositions
• Rejet des demandes de nullité et d’irrecevabilité
• Fixation du loyer provisionnel à 11 358 euros
• Poursuite de la procédure pour fixation définitive du loyer
• Condamnation aux dépens des consorts [Z]

À faire

• Consigner la provision pour rémunération de l’expert avant la date limite.
• Demander une expertise pour déterminer la valeur locative réelle.
• Respecter les délais de procédure et de dépôt des conclusions.
• Noter la fixation du loyer provisionnel à 11.358 euros hors taxes.
• Suivre les décisions du tribunal concernant les désistements et extinctions d’instance.

À éviter

• Ne pas ignorer la tacite reconduction du bail.
• Ne pas contester sans fondement la désignation de l’expert.
• Éviter de ne pas respecter les ordonnances du tribunal.
• Ne pas omettre de notifier les actes aux parties concernées.
• Ne pas dépasser les montants de loyer fixés sans décision judiciaire.

Quelle est la règle de formation du contrat appliquée par la cour pour apprécier l’existence d’un accord sur le loyer de 11 358 euros ?

La cour se fonde sur les articles 1113 et suivants du code civil, qu’elle vise expressément. Elle rappelle que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre, comprenant les éléments essentiels du contrat envisagé, et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté non équivoque de s’engager dans les termes de l’offre ; que l’offre peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire ; que l’offre parvenue à son destinataire peut être rétractée dans un délai raisonnable ; que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant ».

En appliquant ces principes, la cour examine successivement :

– l’existence d’une offre de fixation du loyer à 11 358 euros, contenue dans l’acte de repentir du 11 mars 2021 ;

– les réactions des locataires, qui contestent le montant proposé par lettres recommandées des 6 avril et 19 mai 2021 ;

– la rétractation de l’offre par les bailleurs, matérialisée par le mémoire en demande du 7 avril 2022 et l’assignation ultérieure, dans lesquels ils demandent la fixation du loyer à la valeur locative et non plus au montant de 11 358 euros.

La cour en déduit que l’offre initiale a été rétractée avant toute acceptation concordante, de sorte qu’aucun accord contractuel sur le loyer de 11 358 euros n’a été formé au sens de l’article 1113 du code civil.

Quels éléments factuels et juridiques la cour retient-elle pour conclure à l’absence de rencontre des consentements sur le loyer de 11 358 euros ?

La cour relève d’abord que, par acte du 11 mars 2021, les bailleurs ont exercé leur droit de repentir et proposé un nouveau loyer annuel de 11 358 euros, calculé par indexation sur le loyer initial.

Elle constate ensuite que, par lettre recommandée du 6 avril 2021, la locataire, au nom d’elle-même et de ses enfants, a pris acte du renouvellement du bail mais a contesté l’augmentation du loyer et demandé de revoir le calcul. Par lettre du 20 avril 2021, l’un des bailleurs a indiqué que, si la locataire persistait à refuser ce loyer, il saisirait le juge des loyers commerciaux pour obtenir un loyer déplafonné plus élevé. Par lettre du 19 mai 2021, la locataire a réitéré son refus du montant proposé.

La cour constate enfin que, dans leur mémoire en demande du 7 avril 2022, les bailleurs ne proposent plus la fixation du loyer à 11 358 euros mais demandent la fixation du loyer à la valeur locative et la fixation d’un loyer provisionnel d’au moins 22 000 euros, et que, dans leur assignation du 8 décembre 2022, ils sollicitent la fixation du loyer à la valeur locative sans chiffrer leur demande.

Elle en conclut que les bailleurs ont rétracté leur offre initiale de 11 358 euros alors qu’elle n’avait pas été acceptée, et que le mémoire en réponse du 8 décembre 2022 par lequel les preneurs déclarent accepter ce montant ne peut créer un accord, faute de rencontre des consentements.

Quelle est la qualification juridique retenue par la cour en cas d’absence de montant de loyer sollicité dans le mémoire introductif devant le juge des loyers commerciaux ?

La cour se réfère aux articles R.145-25 et suivants, et en particulier à l’article R.145-30 du code de commerce. Elle rappelle que le mémoire en demande de fixation du prix du loyer du bail commercial renouvelé doit préciser le montant du loyer sollicité et que le juge désigne un expert s’il est insuffisamment éclairé pour trancher la demande, la mission de l’expert portant sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis par les textes applicables.

Elle en déduit qu’« en l’absence d’indication du montant de loyer sollicité dans les mémoires et assignation adressés au juge, cette assignation n’est pas nulle mais la demande est irrecevable et le juge des loyers ne peut ordonner une expertise dans une telle hypothèse ».

Ainsi, la cour opère une distinction entre la nullité de l’acte introductif d’instance et l’irrecevabilité de la demande : l’absence de chiffrage du loyer sollicité n’entraîne pas la nullité de l’assignation, mais rend la demande irrecevable et prive le juge de la possibilité d’ordonner une expertise sur cette base.

Quels éléments permettent à la cour de rejeter la demande de nullité des actes introductifs d’instance et de l’irrecevabilité des demandes de fixation du loyer ?

La cour constate que, si la première demande de fixation du loyer était entachée d’irrecevabilité faute de montant chiffré, les bailleurs ont ultérieurement régularisé la procédure.

Elle relève qu’un nouveau mémoire en demande a été signifié le 25 janvier 2023, sollicitant la fixation du loyer à 30 000 euros, et qu’une nouvelle assignation a été délivrée le 3 mars 2023 en reprenant ce montant. Ces actes, conformes aux exigences de l’article R.145-30 du code de commerce, ont valablement saisi le juge des loyers d’une demande recevable.

La cour précise qu’il est indifférent que la première demande irrecevable ait été jointe à cette nouvelle procédure. Elle note également que le procès-verbal de notification du repentir, contenant l’offre initiale de 11 358 euros, était annexé au mémoire en demande de fixation à 30 000 euros, de sorte que les locataires ne peuvent invoquer un défaut d’information.

Enfin, la cour observe que les locataires ne démontrent pas le grief que leur aurait causé la nullité de forme qu’ils invoquent. Elle en conclut que le juge des loyers a été valablement saisi d’une demande recevable et qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité des actes introductifs d’instance ni l’irrecevabilité des demandes de fixation d’un nouveau loyer.

Quelles sont les conditions du déplafonnement du loyer commercial retenues par la cour au regard de l’article L.145-34 du code de commerce ?

La cour rappelle que, selon l’article L.145-34 du code de commerce, les dispositions relatives au plafonnement du taux de variation du loyer renouvelé, limité à la variation de l’indice des loyers commerciaux depuis la fixation initiale, « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ».

Elle précise, en se référant au jugement confirmé, que seule la durée du bail écoulée jusqu’à la date d’effet du congé sans offre de renouvellement doit être prise en compte pour apprécier le dépassement de douze ans, sans tenir compte du report du point de départ du nouveau bail résultant de l’exercice du droit de repentir par le bailleur.

En l’espèce, la cour retient que la période comprise entre la prise d’effet du bail (1er janvier 1995) et la date d’effet du congé (31 mars 2014) est supérieure à douze ans. Elle en déduit qu’il n’y a pas lieu d’appliquer le plafonnement et que le loyer doit être fixé à la valeur locative réelle du local, confirmant ainsi le jugement sur ce point.

Comment la cour applique-t-elle l’article R.145-21 du code de commerce pour encadrer le montant du loyer renouvelé dans le temps ?

La cour cite l’article R.145-21 du code de commerce, selon lequel « le prix du loyer fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande ; si les parties ont varié dans leur prétention, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions ».

Elle en déduit que :

– le loyer renouvelé ne peut excéder la prétention originaire de 11 358 euros qu’à compter de la notification d’une nouvelle prétention chiffrée ;

– cette nouvelle prétention résulte du mémoire du 25 janvier 2023, par lequel les bailleurs sollicitent la fixation du loyer à 30 000 euros ;

– le mémoire du 7 avril 2022, qui demandait seulement la fixation d’un « loyer provisionnel » d’au moins 22 000 euros, ne constitue pas une prétention relative au loyer du bail renouvelé et ne peut donc être pris en compte pour relever le plafond.

La cour précise en conséquence que le loyer renouvelé ne pourra être fixé à une valeur supérieure à 11 358 euros pour la période du 11 mars 2021 au 24 janvier 2023, puis qu’il ne pourra être supérieur à 30 000 euros à compter du 25 janvier 2023.

Pourquoi la cour refuse-t-elle de faire usage de la faculté d’évocation prévue par l’article 568 du code de procédure civile pour fixer elle-même le loyer renouvelé ?

La cour indique qu’« il n’y a pas lieu de faire usage de la faculté d’évocation prévue par l’article 568 du code de procédure civile en fixant le prix du loyer du bail renouvelé ni de statuer sur la demande relative au lissage de ce loyer ». Elle décide de laisser la procédure se poursuivre sur ce point devant le tribunal judiciaire.

Ainsi, bien que saisie d’un appel contre un jugement avant dire droit ayant ordonné une expertise et fixé un loyer provisionnel, la cour choisit de ne pas évoquer le fond du litige relatif à la fixation définitive du loyer. Elle maintient la compétence du juge des loyers pour statuer, après dépôt du rapport d’expertise, sur la valeur locative et le loyer définitif, y compris sur les modalités éventuelles de lissage.

Selon quels critères la cour confirme-t-elle la fixation du loyer provisionnel en application de l’article L.145-57 du code de commerce ?

La cour rappelle que le jugement a fixé, en application de l’article L.145-57 du code de commerce, le loyer provisionnel dû à compter du 11 mars 2021 à la somme de 11 358 euros hors taxes et hors charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur la fixation du loyer de renouvellement après dépôt du rapport d’expertise.

Au regard des éléments précédemment analysés (absence d’accord contractuel sur un autre montant, encadrement du loyer par l’article R.145-21, déplafonnement acquis mais valeur locative non encore fixée), la cour estime qu’il n’y a pas lieu d’infirmer cette fixation provisoire. Elle confirme donc le montant de 11 358 euros comme loyer provisionnel, en attendant la décision définitive du juge des loyers.

Quels sont les critères retenus par la cour pour statuer sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

La cour constate que les demandes des consorts locataires ont été rejetées et confirme le jugement sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

Pour la procédure d’appel, elle condamne les consorts locataires aux dépens, en raison de l’échec de leurs prétentions. S’agissant des frais irrépétibles, elle indique qu’« il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles relatives à la procédure d’appel », en se fondant sur une considération d’équité et sur le déroulement de la procédure.

En conséquence, elle déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Article L.145-34, Article L.145-33 du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.145, Article 699 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1113 du Code civil, Article 1113, Article R.145-25, Article R.145-30 du Code de commerce, Article R.145-9, Article R.145-10, Article L.145-34 du Code de commerce, Article R.145-21 du Code de commerce, Article 568 du Code de procédure civile, Article L.145-57 du Code de commerce

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