Fixation du loyer commercial à 410 000 F CFP confirmée malgré contestation de la procédure

L’exception de procédure fondée sur le défaut de notification d’un mémoire préalable après expertise judiciaire ne peut être soulevée tardivement, notamment après plusieurs conclusions au fond, sous peine d’irrecevabilité. En l’espèce, la société CGPNI a répondu à plusieurs reprises aux conclusions déposées après expertise avant d’invoquer cette irrégularité, ce qui a conduit la cour à rejeter cette exception. Par ailleurs, le plafonnement du loyer commercial prévu par l’article L 145-34 du code de commerce n’est pas applicable en Polynésie française, où cette disposition est expressément exclue. La fixation du loyer renouvelé doit donc se faire en fonction de la valeur locative réelle, appréciée selon les critères de l’article L 145-33 du code de commerce local, notamment les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage. La vétusté du bâtiment, non imputable au locataire, doit être prise en compte pour pondérer la valeur locative. Enfin, le rapport d’expertise, même s’il ne répond pas à certains dires des parties hors mission, est recevable et doit être pris en compte pour la fixation du loyer.

L’exception de procédure fondée sur le défaut de notification d’un mémoire préalable après expertise judiciaire est irrecevable si soulevée tardivement. Le plafonnement du loyer commercial n’est pas applicable en Polynésie française. La fixation du loyer renouvelé doit se baser sur la valeur locative réelle, tenant compte des caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux et la vétusté du bâtiment non imputable au locataire.

Une propriétaire a donné à bail sa propriété à son époux, qui a ensuite cédé son droit au bail à une société. La propriétaire a notifié à cette société une demande de fixation du loyer renouvelé, accompagnée d’un mémoire et de pièces certifiées. La société a répondu par un mémoire. La propriétaire a saisi le tribunal des loyers commerciaux pour fixer le loyer. Une expertise judiciaire a été ordonnée, suivie de débats sur l’application de dispositions légales relatives à la fixation du loyer. Le tribunal a fixé un loyer à un montant inférieur à celui demandé par la propriétaire et a condamné la société à payer des frais irrépétibles. La société a interjeté appel, invoquant notamment l’irrégularité de la procédure pour défaut de notification d’un mémoire préalable après expertise, le plafonnement du loyer, et des critiques sur le rapport d’expertise. La propriétaire a demandé la confirmation du jugement, contestant les moyens soulevés. La procédure a été clôturée en vue d’une décision.

• Respect des formalités de procédure, notamment la non-irrecevabilité tardive des exceptions de procédure
• Non-applicabilité du plafonnement du loyer en Polynésie française selon les dispositions locales
• Prise en compte des critères légaux pour la fixation de la valeur locative (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux, prix du voisinage)
• Augmentation de la valeur locative liée à l’attractivité de la zone et aux commodités du bien
• Prise en compte de la vétusté du bâtiment non imputable au locataire
• Validité et pertinence du rapport d’expertise pour fixer la valeur locative

• Rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [O] le 1er juin 2023
• Conclusions et mémoires des parties
• Jugements des 17 novembre 2022, 16 mai 2024 et 16 janvier 2025
• Constatations de vétusté du bâtiment par l’expert
• Critères mentionnés à l’article 12 de la délibération n°75-41 du 14 février 1975
• État de vétusté et travaux à prévoir estimés à plus de 10 000 000 F CFP

La cour a infirmé partiellement le jugement initial en fixant un nouveau loyer et en rejetant les exceptions de procédure soulevées tardivement. Cette décision concerne la société locataire et la propriétaire, avec des implications financières et procédurales.

• Fixation du loyer à 410 000 F CFP à compter du 1er mai 2022
• Rejet de l’exception de procédure pour défaut de mémoire
• Confirmation de la validité du rapport d’expertise
• Condamnation de la société CGPNI aux dépens et frais irrépétibles
• Prise en compte de la vétusté du bâtiment non imputable au locataire
• Clarification des critères applicables en Polynésie française

Quelle est la nature de l’exception soulevée par la locataire et quelles sont les conditions de recevabilité des exceptions de procédure au regard des articles 36, 37 et 43 du code de procédure civile applicable en Polynésie française ?

La société locataire soulève une exception de procédure tirée de l’irrégularité de la saisine du juge des loyers commerciaux, en invoquant l’absence de notification d’un mémoire préalable par la bailleresse après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Elle soutient que cette irrégularité, au regard de la réglementation des baux commerciaux, entraînerait l’irrecevabilité de l’action, l’interruption définitive et l’extinction de la procédure.

La cour rappelle l’article 36 du code de procédure civile applicable en Polynésie française, selon lequel constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Elle vise ensuite l’article 37 du même code, qui prévoit que les exceptions de procédure doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, y compris lorsque les règles invoquées sont d’ordre public.

En l’espèce, la juridiction constate que, lors de la reprise d’instance après expertise, la bailleresse a déposé des conclusions et que la société locataire y a répondu à trois reprises au fond avant de soulever la nullité de la procédure. L’exception n’ayant pas été présentée avant toute défense au fond, elle est déclarée irrecevable.

De manière surabondante, la cour se réfère à l’article 43 du code de procédure civile applicable en Polynésie française, qui exige que la nullité cause un grief. Elle relève que la société locataire n’invoque aucun grief concret résultant de l’irrégularité alléguée, ce qui confirme le rejet de l’exception de procédure.

Le mécanisme de plafonnement légal du loyer commercial est-il applicable en Polynésie française au regard de l’article L. 940-1 du code de commerce ?

La cour examine la question du plafonnement du loyer au regard de l’article L. 940-1 du code de commerce, qui énonce que, sous réserve des adaptations prévues, certaines dispositions du code de commerce sont applicables en Polynésie française, et précise notamment que les articles L. 145-34 à L. 145-36, L. 145-38 et L. 145-39 ne sont pas applicables sur ce territoire.

Elle en déduit que ne sont pas applicables en Polynésie française les dispositions relatives à la détermination du loyer du bail renouvelé dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans, prévues par l’article L. 145-34 du code de commerce, qui institue le principe du plafonnement du loyer et en fixe les cas de déplafonnement.

En conséquence, le moyen de la locataire tendant à voir plafonner le loyer du bail renouvelé par application de ce mécanisme légal est rejeté. La juridiction affirme que le plafonnement légal prévu par l’article L. 145-34 ne peut être invoqué en Polynésie française, de sorte que le loyer doit être fixé selon la seule valeur locative.

Quelles sont les conditions de validité et la portée du rapport d’expertise dans la fixation du loyer, au regard de la mission de l’expert et des critiques formulées ?

La société locataire demande l’annulation du rapport d’expertise en reprochant à l’expert de ne pas avoir répondu à certains dires, notamment sur l’incidence éventuelle du résultat des élections territoriales sur le cours des prix et sur la nature marécageuse du terrain.

La cour relève qu’il n’appartenait pas à l’expert de se prononcer sur l’impact de la victoire d’un parti politique aux élections territoriales sur l’évolution des prix, cet élément étant postérieur à la date de référence retenue pour l’évaluation de la valeur locative et relevant de la seule appréciation du juge du fond. De même, la nature marécageuse du terrain, en l’absence de travaux de construction envisagés, n’avait pas d’incidence sur la valeur locative du local donné à bail et ne relevait pas de la mission de l’expert.

La juridiction en conclut que le rapport d’expertise est exempt de critique sur ces points et qu’il a été établi conformément à la mission confiée par le jugement ayant ordonné l’expertise. Elle décide que ce rapport doit être pris en compte pour fixer la valeur locative du local, rejetant ainsi la demande d’annulation formulée par la locataire.

Quels sont les critères légaux de fixation du loyer commercial en Polynésie française au regard de l’article L. 145-33 du code de commerce, et comment la juridiction les applique-t-elle ?

La cour rappelle que l’article L. 145-33 du code de commerce, applicable en Polynésie française, fixe cinq critères à prendre en compte pour la fixation du loyer :

– les caractéristiques du local concerné ;
– la destination des lieux ;
– les obligations respectives des parties ;
– les facteurs locaux de commercialité ;
– les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Elle constate que la valeur d’un loyer commercial dans la commune concernée a augmenté entre 1993 et 2022, en raison de l’attractivité accrue de la zone, de la flambée des prix de l’immobilier sur l’île, de la surface importante du bien (environ 1 292 m²) et de la présence de commodités facilitant l’exploitation (deux maisons abritant bureaux, locaux d’archives, services techniques, et un large parking d’environ 800 m²), l’ensemble étant situé au centre de la zone urbaine.

La juridiction considère que ces éléments traduisent une hausse significative de la valeur locative. Elle précise toutefois que cette valeur doit être pondérée par la vétusté du bâtiment, laquelle ne peut être imputée au locataire, comme l’attestent les constatations de l’expert. Les travaux nécessaires pour remettre l’ensemble immobilier en bon état sont d’une ampleur telle qu’ils ne peuvent incomber au preneur.

En se fondant sur le rapport d’expertise, qui utilise deux méthodes de calcul (comparaison avec des biens similaires dans la même zone et prise en compte de la valeur vénale), la cour retient une valeur locative de 412 000 F CFP, correspondant au loyer devant être appliqué au local donné à bail. Elle infirme le jugement sur le seul montant du loyer, tout en confirmant le principe de fixation à la valeur locative.

Comment la juridiction articule-t-elle les règles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles au regard de l’article 407 du code de procédure civile applicable en Polynésie française ?

La cour statue sur les conséquences financières du litige en application des règles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Elle relève que la société locataire, appelante, succombe pour l’essentiel de ses prétentions, le jugement étant confirmé sauf sur le montant du loyer, qui est seulement ajusté.

En application de l’article 407 du code de procédure civile applicable en Polynésie française, la juridiction considère que l’équité commande d’allouer à la bailleresse une somme de 350 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Elle condamne en outre la société locataire aux dépens d’appel.

Ainsi, la cour fait usage de son pouvoir d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de la situation des parties et de l’issue du litige, tout en appliquant la règle selon laquelle la partie qui succombe supporte les dépens.

Article 17, Article L.145-33 du Code de commerce, Article 19, Article 14, Article 12, Article L.145-33, Article 36 du Code de procédure civile, Article 37, Article 43 du Code de procédure civile, Article L.940-1, Article L.145-38, Article L.145-39, Article L.145-34, Article 407 du Code de procédure civile

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