Indemnité d’éviction : L’essentiel
Focus – Indemnité d’éviction
Quelle est la règle de droit applicable à la fixation des indemnités d’expropriation et à leur caractère intégral ?
La cour rappelle d’abord les textes de rang constitutionnel et conventionnel encadrant l’expropriation. Elle vise l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, selon lequel « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ».
Elle vise ensuite l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen : « la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité ».
Elle rappelle enfin l’article 545 du code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
Sur le terrain spécifique du droit de l’expropriation, la cour applique l’article L 321-1 du code de l’expropriation, aux termes duquel « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Elle en déduit que seules les atteintes présentant ces caractères (directes, matérielles et certaines) peuvent être indemnisées.
Elle vise également l’article L 321-3 du même code, qui impose au juge de distinguer, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. La cour s’y conforme en distinguant l’indemnité principale (valeur du fonds de commerce) et les indemnités accessoires (remploi, trouble commercial, déménagement, etc.), et en motivant pour chacune les critères retenus.
Quelle est la règle applicable à la détermination de la date de référence en matière d’expropriation et comment la cour la met-elle en œuvre ?
La cour se fonde sur les articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme et sur l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour fixer la date de référence. Elle relève que l’acte créant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé (ZAD) de la Bonde a été publié le 2 mars 2012, pour une durée de six ans, et que la parcelle expropriée faisait partie de cette ZAD à la date de la déclaration d’utilité publique du 7 septembre 2016.
La cour retient que, conformément à ces textes, la date de référence est celle de la publication de l’arrêté fixant le périmètre provisoire de la ZAD, soit le 2 mars 2012, et non la date de révision ou de modification ultérieure du plan local d’urbanisme invoquée par l’exproprié. Elle confirme ainsi le jugement qui avait déjà fixé cette date, en considérant que l’application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme et L 322-2 du code de l’expropriation n’est pas contestée et qu’elle conduit nécessairement à retenir la date de publication de l’arrêté créant le périmètre provisoire de la ZAD.
Quelle règle de droit régit la détermination de la consistance du bien exproprié et à quelle date celle-ci doit-elle être appréciée ?
La cour applique l’article L 322-1 du code de l’expropriation, qui dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement ».
Elle en déduit qu’en l’espèce, la consistance du bien doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 26 mars 2018. Elle décrit, à cette date, l’exploitation d’un fonds de commerce de recyclage de véhicules et de vente de pièces d’occasion sur les parcelles concernées, en vertu d’un bail commercial ancien renouvelé et tacitement reconduit, et renvoie pour le détail au procès-verbal de transport.
La cour tient compte des éléments produits par l’exproprié (description des installations, équipements, nature de l’activité, agrément ICPE) et des observations de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement, mais elle fixe la consistance en se plaçant strictement à la date de l’ordonnance d’expropriation, conformément au texte.
Quelle est la date d’évaluation du bien exproprié retenue par la cour et sur quel fondement juridique ?
La cour se réfère à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour déterminer la date à laquelle le bien doit être estimé. Elle indique que, s’agissant de la date d’évaluation, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 16 décembre 2024.
Elle applique ainsi la règle selon laquelle, lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité après le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, la valeur est appréciée à la date du jugement fixant l’indemnité. Cette date sert de référence pour la valorisation du fonds de commerce et le calcul des indemnités.
Quels sont les éléments de la situation d’urbanisme pris en compte par la cour pour apprécier la valeur du bien ?
La cour constate qu’à la date de référence retenue (2 mars 2012), les parcelles expropriées se situent en zone OAU du plan local d’urbanisme de la commune concernée, correspondant à un secteur d’extension future d’un parc d’activité.
Cette situation d’urbanisme, appréciée à la date de référence, est intégrée dans l’analyse de la consistance et du potentiel du bien, et donc dans l’appréciation de la valeur du fonds de commerce exploité sur ces parcelles. La cour ne modifie pas cette qualification et confirme l’analyse du premier juge.
Quelle qualification juridique la cour retient-elle pour l’activité exercée par l’exproprié et en quoi cette qualification est-elle déterminante pour l’évaluation du fonds de commerce ?
La cour relève que l’exproprié soutient exploiter principalement une activité de recyclage automobile (centre VHU, activité ICPE) et conteste l’assimilation à un simple commerce de véhicules d’occasion. Toutefois, elle constate que le code NAF déclaré est 4511Z, « commerce de voitures et de véhicules automobiles légers », et que l’exproprié ne produit aucune comptabilité analytique permettant d’établir la répartition de ses activités en termes de chiffre d’affaires.
Elle note également que le panneau d’affichage du fonds mentionne « achat et vente de véhicules » et « pièces détachées neuves et d’occasion toutes marques », avec la mention de « démolisseur agréé ». Sur cette base, la cour juge qu’il n’est pas démontré que l’activité principale serait celle de casse automobile au sens strict et retient une activité de commerce de voitures et de véhicules automobiles légers, incluant la vente de pièces détachées et le démantèlement.
Cette qualification est déterminante car elle conditionne le choix des termes de comparaison pour l’évaluation du fonds de commerce. La cour décide en conséquence de retenir des références de cessions de fonds de commerce comparables relevant du même secteur (code 4511Z et activités proches : garage, commerce de véhicules, réparation, stockage et dépollution de VHU), et d’écarter les références portant sur des activités jugées non comparables (récupération de métaux, garages de véhicules de collection, etc.).
Quelle méthode d’évaluation du fonds de commerce est retenue pour fixer l’indemnité principale et quels en sont les paramètres essentiels ?
La cour constate que les parties s’accordent sur la méthode dite de la « perte du fonds de commerce », la réinstallation dans un périmètre permettant de conserver la clientèle étant impossible. L’indemnité principale doit donc correspondre à la valeur de l’entier fonds de commerce, incluant notamment le droit au bail et la clientèle.
Elle relève que les parties s’entendent pour retenir la méthode des barèmes consistant à appliquer un coefficient multiplicateur à la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années. La moyenne du chiffre d’affaires 2019, 2021 et 2022, soit 300 108 euros, n’est pas contestée. Le désaccord porte sur le taux à appliquer : l’exproprié demande 60 %, l’expropriant 30 %, le premier juge ayant retenu 35 %.
La cour examine les termes de comparaison produits par les parties et par le commissaire du Gouvernement, ainsi que les barèmes doctrinaux cités, pour déterminer un taux représentatif du marché des fonds de commerce comparables. Elle tient également compte de la tendance à la baisse du chiffre d’affaires et du bénéfice du fonds exproprié.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, elle confirme le taux de 35 % retenu en première instance et fixe l’indemnité principale à 300 108 euros x 35 %, soit 105 037,8 euros arrondis à 105 038 euros.
Quels critères la cour retient-elle pour accepter ou écarter les termes de comparaison proposés pour l’évaluation du fonds de commerce ?
La cour opère un tri des références produites par l’exproprié, l’expropriant et le commissaire du Gouvernement selon plusieurs critères cumulatifs :
– la nature de l’activité : elle écarte les termes portant sur des activités non comparables (récupération de vieux fers et métaux, garages de véhicules de collection ou haut de gamme, activités sous enseigne de constructeur conférant une valeur accrue, etc.) ;
– la localisation : elle écarte certains termes situés hors de la région Île-de-France lorsque le marché local est jugé non comparable, notamment un terme récent situé dans les Bouches-du-Rhône ;
– l’ancienneté : elle écarte les cessions trop anciennes (plus de cinq ans) au regard de la date d’évaluation, même si l’activité est proche ;
– la représentativité : elle privilégie les cessions récentes (2022, 2023, 2024) dans le département ou la région, portant sur des fonds de commerce de commerce de véhicules, garages, réparation automobile, stockage et dépollution de VHU, avec des structures de locaux comparables (terrain clos, bâtiments légers, aire de stationnement).
La cour retient notamment un terme de comparaison de 2023 (centre de stockage, dépollution et démontage de VHU) proposé par toutes les parties, ainsi que plusieurs cessions recensées par le commissaire du Gouvernement (CG1 à CG11) relevant du code 4511Z ou d’activités proches. Elle calcule à partir de ces termes une moyenne de taux d’indemnisation d’environ 35,6 % et une médiane de 32,72 %, ce qui conforte le taux de 35 % retenu.
Comment la cour apprécie-t-elle l’incidence de la rentabilité et de l’évolution du chiffre d’affaires sur le taux d’évaluation du fonds de commerce ?
La cour prend en considération les données comptables récentes du fonds exproprié, produites par l’exproprié lui-même. Elle relève que le chiffre d’affaires a diminué d’environ 40 000 euros, soit 12 %, entre 2022 et 2023, et que le bénéfice est faible (3 584 euros en 2023, 11 578 euros en 2022, 10 763 euros en 2021), alors que les charges de salaires et charges sociales demeurent élevées.
L’exproprié impute cette baisse à la dégradation du secteur consécutive à la déclaration d’utilité publique et à la désaffection de la clientèle. La cour indique qu’il sera néanmoins tenu compte de ces données comptables et de cette évolution.
Dans le choix du taux, elle retient que la tendance est à la baisse du chiffre d’affaires et du bénéfice, ce qui justifie de ne pas retenir un taux élevé comme celui de 60 % demandé par l’exproprié, mais de confirmer un taux de 35 % situé dans la fourchette des barèmes doctrinaux cités et cohérent avec les termes de comparaison retenus.
Selon quels critères la cour fixe l’indemnité de remploi et comment applique-t-elle la méthode retenue ?
La cour constate que les taux de calcul de l’indemnité de remploi ne sont pas discutés par les parties. Elle applique la « jurisprudence habituelle » consistant à calculer l’indemnité de remploi par tranches :
– 5 % sur une première tranche de 23 000 euros ;
– 10 % sur le surplus de l’indemnité principale.
En l’espèce, elle calcule : 23 000 euros x 5 % = 1 150 euros, puis (105 038 – 23 000) = 82 038 euros x 10 % = 8 203,8 euros, soit un total de 9 353,8 euros arrondis à 9 354 euros.
Elle confirme ainsi le jugement de première instance qui avait appliqué cette méthode et fixé l’indemnité de remploi à 9 354 euros.
Quelle méthode la cour retient-elle pour l’indemnité de trouble commercial et quels éléments justifient le quantum alloué ?
La cour relève que les parties s’accordent sur le principe d’une indemnisation du trouble commercial, mais divergent sur les modalités de calcul. Le premier juge a retenu une méthode consistant à indemniser le trouble commercial à hauteur de 15 jours de chiffre d’affaires moyen, en se fondant sur une base de 300 jours de recettes annuelles.
Sur la base d’un chiffre d’affaires moyen de 300 108 euros pour les exercices 2021, 2022 et 2023, le calcul est le suivant : 300 108 / 300 = 1 000,36 euros de chiffre d’affaires moyen par jour, multiplié par 15 jours, soit 15 005,4 euros arrondis à 15 006 euros.
La cour constate que l’exproprié, dans le dispositif de ses conclusions, demande la confirmation du jugement sur ce point, malgré une mention chiffrée différente, et que l’expropriant ainsi que le commissaire du Gouvernement sollicitent également la confirmation. Elle en déduit que toutes les parties demandent la confirmation du montant de 15 006 euros et confirme le jugement sur ce chef.
Quelle est la qualification juridique du droit au bail dans la structure du fonds de commerce et pourquoi la cour refuse-t-elle une indemnisation autonome de ce droit ?
La cour rappelle le principe selon lequel le droit au bail fait partie des éléments incorporels du fonds de commerce. Elle indique qu’en matière d’expropriation, lorsque l’indemnité principale est fixée d’après la valeur vénale du fonds de commerce, cette valeur inclut nécessairement le droit au bail.
Elle précise qu’« il est de principe que le droit au bail fait partie des éléments incorporels d’un fonds de commerce dont l’indemnisation est a minima celle du droit au bail ». Elle ajoute que, dans les situations où l’exploitation est déficitaire ou les bénéfices faibles, il convient de vérifier que la valeur du droit au bail n’est pas supérieure à celle du fonds telle qu’elle résulte des barèmes.
En l’espèce, la cour constate que la valeur du fonds, telle qu’elle a été fixée (105 038 euros), est supérieure à la valeur du droit au bail revendiquée par l’exproprié (11 255 euros). Elle en déduit qu’il n’y a pas lieu à double indemnisation pour un même préjudice et confirme le rejet de la demande d’indemnité autonome pour perte de droit au bail.
Quelles conditions la cour retient-elle pour l’indemnisation des frais de déménagement et de réinstallation et pourquoi maintient-elle un sursis à statuer ?
La cour rappelle qu’« il est de principe que le preneur à bail a droit à une indemnité accessoire au titre des frais de déménagement provoqués par son éviction ». Toutefois, elle subordonne l’indemnisation à la démonstration d’un déménagement effectif et directement causé par l’expropriation, ainsi qu’à la justification de la réalité et du caractère proportionné des dépenses.
Elle constate qu’en première instance, le juge a sursis à statuer sur les frais de déménagement au motif qu’il n’était pas suffisamment établi que le gérant de la société expropriée transférerait effectivement son fonds de commerce dans un autre lieu.
En appel, l’exproprié produit de nouveaux devis pour un déménagement et une mise au rebut vers une commune éloignée, en Charente-Maritime, et invoque les contraintes réglementaires ICPE et d’urbanisme qui l’auraient contraint à se réinstaller hors du périmètre usuel de 20 km. L’expropriant et le commissaire du Gouvernement contestent la réalité du projet de réinstallation, la fiabilité des devis et le lien direct avec l’expropriation.
La cour relève qu’aucun élément concret ne permet d’identifier un site effectivement disponible pour accueillir l’activité spécifique de casse automobile dans la commune visée, alors même qu’un bien y a été acquis antérieurement. Elle juge qu’« il n’est donc pas établi en l’état que le gérant de la société évincée transfère effectivement son fonds de commerce dans un autre lieu ».
En conséquence, elle confirme le jugement qui a sursis à statuer sur les frais de déménagement, considérant que les conditions d’une indemnisation certaine et directement liée à l’expropriation ne sont pas encore réunies.
Selon quels critères la cour apprécie-t-elle la recevabilité des conclusions et des pièces produites en appel dans la procédure d’expropriation ?
La cour se réfère à l’article R 311-26 du code de l’expropriation pour apprécier la recevabilité des conclusions. Elle constate que les conclusions de l’exproprié du 1er juin 2025, celles de l’expropriant du 29 septembre 2025 et celles du commissaire du Gouvernement ont été adressées ou déposées dans les délais réglementaires et sont donc recevables.
Elle examine ensuite les conclusions ultérieures de l’exproprié du 17 décembre 2025 et les pièces nouvelles n° 28 à 31. Elle juge qu’il s’agit de conclusions de pure réplique aux écritures de l’expropriant, appelant incident, et du commissaire du Gouvernement, intimé, qu’elles ne formulent pas de demandes nouvelles et qu’elles sont, de ce fait, recevables au-delà des délais initiaux.
La cour applique ainsi la distinction entre conclusions principales, qui doivent respecter les délais de l’article R 311-26, et conclusions de réplique, qui peuvent être déposées postérieurement dès lors qu’elles ne contiennent pas de prétentions nouvelles.
Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en appel au regard de l’article 954 du code de procédure civile et comment la cour les applique-t-elle à certaines prétentions indemnitaires ?
La cour rappelle implicitement la règle de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, selon laquelle le dispositif des conclusions saisit la cour de l’étendue des prétentions des parties. Elle en tire plusieurs conséquences :
– s’agissant de la demande d’indemnité pour perte et dépréciation du stock, elle constate que l’exproprié a formé appel de ce chef mais ne formule aucune demande correspondante dans le dispositif de ses conclusions d’appel et ne développe aucun motif à ce sujet. Elle en déduit que la cour n’est pas saisie de cette prétention et confirme le jugement qui avait rejeté cette demande faute de preuve du préjudice ;
– de même, pour la demande d’indemnité au titre de la perte du contrat d’affichage et celle relative aux immobilisations non amorties, la cour relève que, bien que ces chefs aient été critiqués en appel, aucune demande n’est reprise dans le dispositif des conclusions et aucun moyen n’est développé. Elle confirme donc les rejets prononcés en première instance ;
– pour l’indemnité de trouble commercial, elle relève que, malgré une mention chiffrée différente dans les motifs, le dispositif des conclusions de l’exproprié demande la confirmation du jugement, ce qui conduit la cour à considérer que la prétention porte bien sur la confirmation du montant de 15 006 euros.
Ainsi, la cour applique strictement l’exigence selon laquelle seules les prétentions figurant dans le dispositif des conclusions sont soumises à son examen.
Quelles conditions la cour retient-elle pour l’indemnisation de la perte et de la dépréciation du stock et pourquoi confirme-t-elle le rejet de cette demande ?
La cour reprend l’analyse du premier juge, selon laquelle l’exproprié demandait une indemnité de 324 814 euros au titre de la perte et de la dépréciation du stock, correspondant à la valorisation du stock au bilan, mais reconnaissait être « incapable à ce jour d’établir ce préjudice » et ne fournissait aucun élément permettant d’en apprécier la réalité et la consistance.
Le premier juge avait jugé que, faute de preuve d’un préjudice direct, matériel et certain, aucune indemnité ne pouvait être allouée à ce titre.
En appel, la cour constate que l’exproprié ne formule plus de demande sur ce point dans le dispositif de ses conclusions et ne développe aucun moyen. Elle en déduit que la prétention n’est plus soumise à la cour et confirme le jugement, maintenant ainsi l’exigence de preuve du préjudice pour toute indemnisation du stock.
Quelles sont les conditions d’indemnisation des immobilisations non amorties et pour quel motif la cour refuse-t-elle une indemnité spécifique ?
La cour rappelle la motivation du premier juge selon laquelle les aménagements immobiliers sont inclus dans la valeur vénale du fonds de commerce. Elle en déduit que la perte des immobilisations non amorties est déjà indemnisée par l’octroi de l’indemnité principale.
L’exproprié réclamait une somme de 2 104 euros à ce titre, mais le premier juge avait rejeté cette demande pour éviter une double indemnisation.
En appel, la cour constate que, bien que ce chef ait été formellement critiqué, aucune demande n’est reprise dans le dispositif des conclusions et aucun moyen n’est développé. Elle confirme donc le rejet, en maintenant le principe selon lequel les immobilisations non amorties, en tant qu’éléments du fonds, sont intégrées dans la valeur globale du fonds de commerce et ne peuvent donner lieu à une indemnisation autonome.
Quelles conditions la cour retient-elle pour l’indemnisation de la perte d’un contrat d’affichage et pourquoi confirme-t-elle le rejet de cette demande ?
La cour reprend les motifs du premier juge, selon lesquels l’exproprié sollicitait une indemnité pour la perte d’un contrat d’affichage mais ne justifiait pas suffisamment de l’existence de ce contrat. Le juge avait relevé que le contrat de panneaux d’affichage mentionnait une adresse distincte de celle de la casse automobile et qu’aucun panneau d’affichage n’apparaissait sur le procès-verbal de transport.
Faute de preuve de l’existence et du lien direct entre le contrat d’affichage et le site exproprié, le premier juge avait débouté l’exproprié.
En appel, la cour constate que l’exproprié ne formule plus de demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions et n’avance aucun motif. Elle confirme donc le jugement, considérant que les conditions d’un préjudice direct, matériel et certain ne sont pas établies.
Dans quelles conditions la cour admet-elle le sursis à statuer sur les indemnités de licenciement du personnel ?
La cour relève que le premier juge a sursis à statuer sur les indemnités de licenciement du personnel, afin de permettre à l’exproprié de justifier du montant de ces indemnités. Elle constate que les parties demandent la confirmation de ce sursis.
Elle confirme donc le jugement sur ce point, considérant que, tant que les licenciements ne sont pas intervenus et que les montants ne sont pas justifiés, le préjudice n’est pas suffisamment certain pour être indemnisé. Le sursis permet de différer la fixation de cette indemnité jusqu’à ce que les éléments nécessaires soient produits.
Quels critères la cour applique-t-elle pour apprécier le lien de causalité entre l’expropriation et les frais de mise au rebut et de traitement des déchets, et pourquoi refuse-t-elle de les indemniser à ce stade ?
La cour examine la demande d’indemnité pour mise au rebut et recyclage de certains éléments (bacs d’huile, bacs de batteries, destruction de véhicules, démolition de dalle béton, etc.), fondée sur un devis de 46 500 euros. L’exproprié soutient que ces frais résultent de l’obligation de quitter les lieux et du traitement spécifique des déchets résiduels.
Le commissaire du Gouvernement relève que ces déchets auraient été générés par l’activité de l’exproprié même en l’absence d’expropriation et que leur traitement ne constitue donc pas une conséquence directe de l’expropriation.
La cour retient cette analyse et considère que le lien de causalité direct entre l’expropriation et ces frais n’est pas établi. Elle souligne en outre que l’exproprié, en tant qu’exploitant d’une installation classée, est tenu de respecter les obligations réglementaires de traitement des déchets indépendamment de la procédure d’expropriation.
En conséquence, elle ne fait pas droit à la demande d’indemnisation de ces frais à ce stade et confirme le sursis à statuer sur l’ensemble des frais de déménagement et de réinstallation.
Selon quels critères la cour statue sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur la répartition des dépens ?
La cour constate que les appels ne portent pas sur les dispositions de première instance relatives à l’article 700 du code de procédure civile ni sur les dépens de première instance, lesquels restent à la charge de l’expropriant en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.
En cause d’appel, elle apprécie les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de l’équité. Elle juge que « l’équité commande de débouter la société expropriée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner sur ce fondement à verser à l’expropriant la somme de 2 000 euros ».
S’agissant des dépens d’appel, la cour retient que la société expropriée est perdante et la condamne en conséquence aux dépens d’appel, tout en maintenant la charge des dépens de première instance sur l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.
Quels sont les éléments déterminants qui conduisent la cour à confirmer intégralement le jugement entrepris ?
La cour relève d’abord que les parties ne contestent pas plusieurs points essentiels : la méthode d’évaluation par la perte du fonds de commerce, la moyenne du chiffre d’affaires retenue, les taux de l’indemnité de remploi, le principe et le montant de l’indemnité de trouble commercial, la date de référence, la date d’évaluation, le sursis à statuer sur les indemnités de licenciement et la nature de l’indemnité (valeur vénale du fonds).
Elle constate ensuite que les désaccords portent principalement sur le taux d’évaluation du fonds, l’existence d’un droit à indemnité autonome pour le droit au bail, la prise en compte de certains chefs accessoires (stock, immobilisations, contrat d’affichage, déménagement, mise au rebut). Après examen détaillé des termes de comparaison, des barèmes cités, des données comptables et des pièces produites, elle juge que le taux de 35 % retenu par le premier juge est conforme aux références de marché et à la situation économique du fonds.
Elle considère par ailleurs que les demandes d’indemnités autonomes pour le droit au bail, les immobilisations non amorties, le stock et le contrat d’affichage conduiraient à une double indemnisation ou ne sont pas suffisamment justifiées, et que les conditions d’indemnisation des frais de déménagement et de mise au rebut ne sont pas encore réunies.
Enfin, elle applique strictement les règles de procédure civile relatives à la recevabilité des conclusions et des prétentions (article 954 du code de procédure civile) et constate que certaines demandes ne sont plus soumises à la cour. L’ensemble de ces éléments la conduit à confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et à condamner l’exproprié aux dépens d’appel et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Textes cités
Exemple de jurisprudence sur ce thème
Cour d’appel de Paris
RG n°
25/05217
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La cour est saisie de l’appel d’un jugement du 16 décembre 2024 par le juge de l’expropriation de l’Essonne dans une affaire opposant la SARL Carmotex à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après dénommé « l’EPFIF »).
Par arrêté du 07 septembre 2016, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique, au profit de l’EPFIF le projet d’aménagement du secteur de la Bonde, sur le territoire des communes de [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6].
Par arrêté du 29 janvier 2018, la Préfète de l’Essonne a déclaré cessibles au profit de l’EPFIF les parcelles de terrains situées sur la commune de [Localité 6] nécessaires à l’opération ci-dessus dont celles lieudit « [Adresse 4] » cadastrées section T n°[Cadastre 1] et T n°[Cadastre 2] d’une superficie de 2.409 m2.
La société Carmotex exploite sur ces parcelles un fonds de commerce à usage de recyclage de véhicules et de vente de pièces d’occasion.
Par ordonnance du 26 mars 2018, le juge de l’expropriation de l’Essonne a déclaré expropriée au profit de l’EPFIF la parcelle visée dans la procédure.
Par mémoire valant offre parvenu au greffe le 07 décembre 2022, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation de l’Essonne aux fins que soit fixé le montant des indemnités devant revenir à la société Carmotex pour l’éviction de son fonds de commerce.
Le transport sur les lieux a été effectué le 02 octobre 2023.
Par jugement contradictoire du 16 décembre 2024, le juge de l’expropriation de l’Essonne a :
Annexé à la présente décision le procès-verbal de transport en date du 02 octobre 2023 ;
Fixé à la somme de 129.398 euros l’indemnité totale d’éviction due par l’EPFIF à la société Carmotex dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activités situés [Adresse 5], parcelles cadastrées section T n°[Cadastre 1] et T n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 6] (91) ;
Précisé que cette indemnité totale d`éviction se décompose de la manière suivante :
Indemnité principale : 105.038 euros
Indemnité de remploi : 9.354 euros
Indemnité pour trouble commercial : 15.006 euros ;
Sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel qui seraient la conséquence directe de l’expropriation ;
Sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de déménagement qui seraient la conséquence directe de l’expropriation ;
Débouté la société Carmotex de sa demande indemnitaire de droit au bail ;
Débouté la société Carmotex de sa demande indemnitaire de perte de contrat d’affichage ;
Débouté la société Carmotex de sa demande indemnitaire des immobilisations non amorties ;
Débouté la société Carmotex de sa demande indemnitaire de perte et dépréciation du stock ;
Condamné l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) à payer à la société Carmotex la somme de 2 000 euros au titre de l`article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens seront laissés à la charge de l’EPFIF en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.
Par RPVA du 3 mars 2025, la SARL Carmotex a interjeté appel du jugement du 16 décembre 2024 en ce que le juge de l’expropriation a :
Fixé à la somme de 105.038 euros l’indemnité principale due par l’EPFIF à la SARL Carmotex au titre de l’éviction des locaux commerciaux et d’activités situés [Adresse 6] », sur les parcelles cadastrées section T n°[Cadastre 1] et T n°[Cadastre 2] sur la commune de [Localité 7] ;
Fixé à la somme de 9.354 euros l’indemnité de remploi et à 15.006 euros l’indemnité pour trouble commercial ;
Sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de déménagement qui seraient la conséquence directe de l’expropriation ;
Débouté la Société Carmotex de sa demande indemnitaire de droit au bail;
Débouté la société Carmotex de sa demande indemnitaire de perte de contrat d’affichage ;
Débouté la société Carmotex de sa demande indemnitaire des immobilisations non amorties ;
Débouté la société CARMOTEX de sa demande indemnitaire de perte et dépréciation du stock.
Pour l’exposé complet des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures :
1/ déposées au greffe le 1er juin 2025 par la SARL Carmotex, appelante, et notifiées le 28 août 2025 (AR intimé le 1er septembre 2025 et AR CG le 1er septembre 2025) avec 27 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Déclarer la Société Carmotex recevable et fondée en son appel ;
Confirmer partiellement la méthode d’évaluation retenue ;
Confirmer les taux de calcul de l’indemnité de remploi ;
Confirmer l’indemnité allouée au titre du trouble commercial, soit 20.676 euros ;
Confirmer le sursis à statuer sur les indemnités de licenciement ;
Confirmer l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du CPC, soit 2 000 euros ;
Dire et juger que la société Carmotex a été contrainte, en raison des réglementations environnementales et d’urbanisme applicables à la commune de [Localité 6], de se réinstaller hors du périmètre usuel de 20 kilomètres, à environ 300 km de son implantation initiale ;
Dire et juger que cette contrainte est indépendante de sa volonté et constitue une conséquence directe de la réglementation applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ;
Juger que, nonobstant la jurisprudence plafonnant l’indemnisation des frais de déménagement dans un rayon de 20 km, les devis de déménagement et de réinstallation produits par la société Carmotex doivent être intégralement pris en compte pour apprécier la réalité des coûts et le caractère proportionné des dépenses engagées ;
Infirmer pour le surplus le jugement frappé d’appel,
Statuant à nouveau
Fixer l’indemnité principale à revenir à la société Carmotex à la somme de 191.320 euros, ainsi établie :
Au titre de la perte du fonds de commerce : 180.065 euros
Au titre de la valeur de droit au bail : 11.255 euros
Fixer l’indemnité de remploi à revenir à la société Carmotex à la somme de 16.856,50 euros :
Indemnité de remploi perte de fonds : 16.856,50 euros
Fixer l’indemnité au titre des frais de déménagement et de réinstallation, à la somme de 484.012 euros , détaillée comme suit :
Devis de déménagement et de réinstallation : 415.000 euros
Devis de mise au rebus : 46.500 euros ;
Condamner l’EPFIF à payer à la société Carmotex ladite indemnité, conformément aux principes de réparation intégrale du préjudice et dans les limités susmentionnées ;
Allouer une indemnité de 4 000 euros à la société Carmotex au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Condamner l’EPFIF aux entiers dépens.
2/ adressées au greffe le 29 septembre 2025 par l’EPFIF, intimé et appelant incident, et notifiées le 30 septembre 2025 (AR appelante le 1er octobre 2025 et pas d’AR CG) sans pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Confirmer le jugement du 16 décembre 2024, en ce qu’il a :
Sursis à statuer sur les frais de licenciement,
Rejeté toutes les autres demandes indemnitaires de la société Carmotex, et notamment celles relatives au droit au bail, à la perte de contrat d’affichage, aux immobilisations non amorties et à la perte et dépréciation du stock.
Infirmer partiellement le jugement du 16 décembre 2024, en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à 105.038 euros.
Par suite,
Réformer le jugement du 16 décembre 2024, en fixant les indemnités d’éviction à revenir à la société Carmotex, comme suit :
Indemnité principale (valeur fonds de commerce)
300.108 euros X 30 % = 90.032,4 euros
Indemnités accessoires
Frais de remploi : 7.853,2 euros
5% sur 23.000 euros = 1.150 euros
10% sur 67.032,4 euros = 6.703,2 euros
Trouble commercial
Trouble commercial : 15 jours de chiffre d’affaires moyen
Soit : 300.108 euros x 15/365 = 12.333 euros
Droit au bail : 0 euro
Frais de déménagement : 0 euro
Frais de démolition : 0 euro
Total indemnité d’éviction : 110.218,6 euros
Condamner la société Carmotex aux entiers dépens et à payer l’EPFIF une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
3/ adressées au greffe le 3 novembre 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé, et notifiées le 30 janvier 2026 (pas d’AR) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Confirmer le jugement de première instance et fixer :
Le montant de l’indemnité pour perte du fonds de commerce à hauteur de 105 038 euros
Le montant de l’indemnité de remploi à 9 354 euros
Le montant de l’indemnité pour trouble commercial à 15 006 euros
Le sursis à statuer pour les indemnités de licenciement ;
Confirmer le jugement de première instance et rejeter la demande d’indemnité pour droit au bail ;
Rejeter la demande d’indemnité pour déménagement et pour démolition.
4/ déposées au greffe le 17 décembre 2025 par la SARL Carmotex, appelante, et notifiées le 18 février 2026 (pas d’AR) avec 3 pièces nouvelles (n°29 : Arrêté préfectoral portant renouvellement d’agrément, n°30 : Attestation administrative et n°31 : Rapport d’inspection des installations classées) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Déclarer la Société Carmotex recevable et fondée en son appel
Confirmer partiellement la méthode d’évaluation retenue
Confirmer les taux de calcul de l’indemnité de remploi
Confirmer l’indemnité allouée au titre du trouble commercial, soit 20.676 euros
Confirmer le sursis à statuer sur les indemnités de licenciement
Confirmer l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du CPC, soit 2 000 euros
Dire et juger que la société Carmotex a été contrainte, en raison des réglementations environnementales et d’urbanisme applicables à la commune de [Localité 6], de se réinstaller hors du périmètre usuel de 20 kilomètres, ;
Dire et juger que cette contrainte est indépendante de sa volonté et constitue une conséquence directe de la réglementation applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ;
Juger que, nonobstant l’usage tendant à plafonner l’indemnisation des frais de déménagement dans un rayon de 20 km, les devis de déménagement et de réinstallation produits par la société Carmotex doivent être intégralement pris en compte pour apprécier la réalité des coûts et le caractère proportionné des dépenses engagées ;
Infirmer pour le surplus le jugement frappé d’appel, et après avoir statué à nouveau :
Fixer l’indemnité principale à revenir à la société Carmotex à la somme de 191.320 euros, ainsi établie :
Au titre de la perte du fonds de commerce : 180.065 euros
Au titre de la valeur de droit au bail : 11.255 euros
Fixer l’indemnité de remploi à revenir à la société Carmotex à la somme de 16.856,50 euros :
Indemnité de remploi perte de fonds : 16.856,50 euros
Fixer l’indemnité au titre des frais de déménagement, de réinstallation et de mise au recyclage, à la somme de 461.500 euros, détaillée comme suit :
Devis de déménagement et de réinstallation : 415.000 euros
Devis de mise au rebus : 46.500 euros
Condamner l’EPFIF à payer à la société Carmotex ladite indemnité, conformément aux principes de réparation intégrale du préjudice et dans les limités susmentionnées ;
Allouer une indemnité de 4 000 euros à la société Carmotex au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel
Condamner l’EPFIF aux entiers dépens.
JUGEMENT ET PRETENTIONS DES PARTIES EN APPEL
Jugement
Appelant (SARL Carmotex)
Intimée et appelante incidente (EPFIF)
commissaire du Gouvernement
Indemnité principale
105.038 euros
191.320 euros
90.032,4 euros
105.038 euros
Indemnité de remploi
9.354 euros
16.856,50 euros
7.853,2 euros
9.354 euros
Indemnité au titre du droit au bail
Débouté
11.255 euros
Rejeter
Rejeter
Indemnité au titre des immobilisations non amorties
Débouté
484.012 euros (somme correcte : 461 500 euros)
Rejeter
Indemnité au titre de la perte du contrat d’affichage
Débouté
Rejeter
Indemnité pour perte et dépréciation du stock
Débouté
Rejeter
Indemnité de frais de déménagement et de réinstallation
Sursis à statuer
Devis déménagement/réinstallation 415 000 euros
Devis de mise au rebus
46 500 euros
Rejeter
Indemnité pour trouble commercial
15.006 euros
20.676 euros
12.333 euros
15 006 euros
Indemnité pour licenciement du personnel
Sursis à statuer
Sursis à statuer
Sursis à statuer
Indemnité sur le fondement de l’article 700 CPC
2 000 euros
4 000 euros
5 000 euros
Indemnité totale d’éviction
129.398 euros
110.218,6 euros
Sur la recevabilité des conclusions
En l’espèce, les conclusions de la société CARMOTEX du 1er juin 2025, de l’EPFIF du 29 septembre 2025 et du commissaire du Gouvernement adressées ou déposées dans les délais réglementaires de l’article R311-26 du code de l’exporpriation sont recevables.
Les conclusions de la société CARMOTEX du 17 décembre 2025 et les pièces nouvelles n°28 à n°31 ( et non de n°29 à n°31 comme indiqué dans le bordereau de pièces )sont de pure réplique à celles de l’EPFIF , appelant incident et à celles du commissaire du Gouvernement, intimé, ne formulent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables au-delà des délais initiaux.
– Sur le fond
Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’appel de la société CARMOTEX porte sur:
– l’indemnité principale,
– l’indemnité de remploi,
– le sursis à statuer sur l’indemnisation des frais de déménagement,
– le sursis à statuer sur les indemnités pour frais de réinstallation.
Elle ajoute que son appel a pour objet de voir réformer les chefs du jugement portant sur les points suivants :
’ la revalorisation du taux retenu pour le calcul de la perte du fonds de commerce,
’ la prise en compte d’une indemnité de transfert complète permettant l’expropriée de se réinstaller pleinement en un nouveau lieu, eu égard aux contraintes légales,
’ l’indemnité principale ainsi recalculée,
’ l’indemnité de remploi,
’ l’indemnité de déménagement,
’ l’indemnité de réinstallation.
Elle précise qu’un certain nombre de points ne sont pas contestés, à savoir :
’ la méthode d’évaluation retenue (perte de fonds de commerce),
’ les taux retenus pour le calcul de l’indemnité de remploi,
’ le sursis à statuer sur les indemnités de licenciement,
’ l’indemnité allouée au titre du trouble commercial.
L’EPFIF indique que les parties n’entendent pas remettre en cause :
’ la date de référence,
’ la nature de l’indemnité qui doit être évaluée d’après la valeur vénale du fonds de commerce, les parties considérant qu’aucune réinstallation n’est possible dans un périmètre permettant à la société CARMOTEX de conserver sa clientèle,
’ les données comptables de la société évincée,
’ les modalités de calcul des indemnité de remploi,
’ le montant de l’indemnité pour trouble commercial,
’ le sursis à statuer sur les frais de licenciement.
Il ajoute que les parties divergent sur le montant de l’indemnité principale et le montant des indemnités accessoires .
Le commissaire du Gouvernement, intimé, demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
I sur les principes du droit de l’expropriation
A sur la date de référence
Le premier juge a fixé conformément aux dispositions combinées des articles L213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme et L322-2 du code de l’expropriation la date de référence à la date de publication de l’arrêté portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde soit le 2 mars 2012.
La société CARMOTEX fait état du PLU révisé le 15 septembre 2016 modifié le 20 décembre 2018 (modification simplifiée n° 4 (pièce n° 25) correspondant aux secteurs d’extension future du pain d’activité de la Bonde.
L’EPFIF demande la confirmation du jugement.
Le commissaire du Gouvernement indique que l’acte créant le périmètre provisoire de la ZAD a été publié le 2 mars 2012, que cet arrêté prévoyait que la durée de validité de ce périmètre était au maximum de deux années, que l’arrêté du 18 juillet 2012 a délimité le périmètre définitif avec une publication le 26 juillet 2012 ; qu’à la date de la DUP du 7 septembre 2016, la parcelle a fait partie de la ZAD dont l’acte créant son périmètre a été publié le 2 mars 2012 pour une durée de 6 ans et que la date de référence correspond à la date de publication de l’arrêté fixant le périmètre provisoire de la ZAD soit le 2 mars 2012.
Il convient de retenir en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme et l’article L322-2 du code de l’expropriation dont l’application n’est pas contestée comme date de référence non la date indiquée par la société CARMOTEX correspondant au PLU révisé le 15 septembre 2016 modifié le 20 décembre 2018, puisque la date de publication de l’arrêté du 2 mars 2012 fixant le périmètre provisoire de la ZAD détermine la date de référence.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
B sur la situation d’urbanisme
A cette date de référence les parcelles T [Cadastre 1] et T34 se situent en zone OAU du PLU de la commune de [Localité 6] qui correspond au secteur d’extension future du parc d’activité de [Localité 8].
C sur la consistance du bien
Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.
En l’espèce, la consistance doit être fixée à la date d’ordonnance d’expropriation du 26 mars 2018.
La société CARMOTEX exploite sur les parcelles T [Cadastre 1] et T [Cadastre 2] une activité de recyclage de véhicules, vente de pièces d’occasion/casse automobile selon le premier juge qui est discutée par la société CARMOTEX.
Ce fonds de commerce est exploité en vertu d’un bail commercial du 24 juillet 1977, renouvelé au 1er juillet 1998 et tacitement reconduit depuis.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.
La société CARMOTEX précise que les parcelles T33 et T34 d’une superficie totale de 2409 m², correspondent à une parcelle de forme rectangulaire au droit du [Adresse 7] d’une profondeur de 128 m et que l’ensemble du terrain est recouvert d’une dalle en béton renforcée; que sur ces parcelles sont entreposés séparément les véhicules hors d’usage, et bloc moteur, les éléments de carrosserie et ceux de mécanique; qu’une zone est dédiée au traitement et la récupération des fluides, une autre en matériaux durs (plastique, métaux) non réutilisables ; qu’après dépollution, les véhicules hors d’usage sont stockés d’une part à même le sol et d’autre part sur des racks de stockage ; que ces parcelles supportent une construction à usage de stockage à usage industriel (atelier mécanique) de 64,8 m².
Elle ajoute que s’agissant du bâti il s’agit d’un local bâti en parpaings à ce niveau, que le sol est une dalle en béton, toiture en structure bois et bac acier une part, éclairage néon, avec fermeture par porte vitrée à structure aluminium et par deux rideaux métalliques (portes de garage enroulable), et que ce bâtiment abrite une zone de stockage ainsi que deux ateliers mécanique dotés de ponts élévateurs, accessoires et de l’ensemble du matériel de garagiste.
Elle produit à l’appui des photographies.
S’agissant de son activité, elle indique qu’elle exerce celle-ci depuis 2003, une exploitation de recyclage automobile agréé, relevant de la catégorie des centres VHU (véhicules hors d’usage) et dispose d’un stock des véhicules hors d’usage d’environ 160 à 175 pièces.
Elle ajoute que son activité consiste principalement en :
’ la réception le traitement de véhicules hors d’usage, conformément aux normes environnementales en vigueur ;
’ la déconstruction et la dépollution de ces véhicules, avec extraction et tri des éléments recyclables valorisables,
’ la vente de pièces détachées d’occasion, récupérées, testées et remises en état, destinées tant aux particuliers qu’aux professionnels de l’automobile,
’ la collecte et la revente de matériaux, issus du démantèlement, auprès de filières de valorisation agréée.
Elle précise que l’activité de casse automobile ou centre VHU nécessite un ensemble d’équipements spécifiques pour le traitement, dépollution, démontage, stockage de recyclage des véhicules et elle décrit les installations consistants en du matériel de dépollution, de l’équipement de démontage, des engins de manutention, matérielde stockage et d’équipement de sécurité et de conformité.
Elle précise que le centre est agréé au titre de la création des ICPE par arrêté préfectoral de l’Essonne (pièce n° 24), en conformité avec les dispositions de l’arrêté ministériel du 2 mai 2012 relatif aux installations de traitement de véhicules hors d’usage, et qu’à ce titre, le site est doté des aménagements suivants :
’ d’un bâtiment couvert pour la dépollution,
’ d’un sol étanche,
’ d’un plan de gestion des déchets dangereux.
Elle conclut que son activité est donc à la croisée des métiers de démolition automobile, de la récupération de matériaux, et de la vente de pièces détachées, dans un cadre strictement réglementé en matière de gestion des déchets de respect de l’environnement, et qu’assimiler son activité à celle d’un vendeur de véhicules d’occasion constitue une erreur d’analyse, ou à tout le moins une approximation réductrice, qui fausse l’évaluation et empêche une valorisation réellement adaptée à la nature spécifique du fonds exploité.
Elle ajoute qu’elle emploit deux salariés en CDI et que la clientèle est spécifiquement liée à l’implantation du local commercial.
Elle verse aux débats copie des pièces fiscales des exercices 2021 ’ 2022 ’ 2023 et indique que l’EPFIF fait état d’une baisse de 40’000 euros du chef d’affaires, alors qu’elle est implantée au sein du périmètre des Zac dont la déclaration d’utilité publique a été prononcée dès 2016, et que depuis lors le secteur est entré dans une forte dégradation progressive et structurelle, ce qui entraîne une désaffection progressive de la clientèle ainsi qu’une désorganisation générale du tissu économique local.
Elle précise enfin sa situation géographique, environnement urbain, sa situation communale, l’accessibilité aux tiers, les transports en commun, les équipements publics et services à proximité et les commerces et services.
L’EPFIF indique qu’il s’agit d’un terrain clos à usage commercial, comprenant des bâtiments de construction légère et une vaste aire de stationnement.
Il produit à l’appui des photographies.
Le commissaire du Gouvernement indique qu’il s’agit d’un fonds de commerce de recyclage de véhicules et de vente de pièces d’occasion sis lieu-dit [Adresse 8] sur les parcelles cadastrées T n° [Cadastre 1] et T n° [Cadastre 2], le code d’activité déclaré étant 4511Z ’ commerce de voitures et de véhicules automobiles légers; que le fonds de commerce est exploité sur un terrain clos à usage commercial comprenant des bâtiments de construction légère et une vaste aire de stationnement.
D situation locative
La société CARMOTEX indique qu’elle occupe les locaux par bail sous-seing-privé du 1er juillet 1977 concédé pour une durée de 3,6,9 années entières et consécutives, ayant été renouvelé le 1er juillet 1998 et que le loyer annuel s’établit aujourd’hui à la somme de 5220 euros HT/HC (pièce n° 1 et n° 2).
E sur la date d’évaluation
S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 16 décembre 2024.
II Sur l’indemnité principale
Le premier juge indique les parties s’entendent pour dire que la société CARMOTEX ne peut pas se réinstaller à proximité des locaux objets l’expropriation ce qui entraîne par voie de conséquence pour celle-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, élément essentiel du fonds de commerce et que ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce ; qu’en outre, pour déterminer la valeur du fonds de commerce, les parties s’entendent pour retenir la méthode dite des barèmes consistant à appliquer un coefficient multiplicateur à la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années mais qu’elles s’opposent sur les années à retenir pour calculer la moyenne sur le principe d’une pondération ainsi que sur le montant du coefficient multiplicateur à retenir.
Le premier juge après examen des termes comparaison proposés par les parties a retenu un taux de 35 % et a fixé l’indemnité principale comme suit :
300’108 euros( CA 2019-1021-2022) X 35 %= 105’037,8 euros arrondis à 105’038 euros.
La société CARMOTEX demande l’infirmation du jugement pour voir fixer l’indemnité principale à la somme de : 300’108 euros X 60 %= 180’065 euros.
Elle soumet à la cour les éléments d’appréciation suivants :
’ les valeurs de référence retenue,
’ le taux retenu,
’ la nécessité de contracter un nouveau bail afin pouvoir se réinstaller en son nouveau site.
L’EPFIF demande également l’infirmation du jugement pour voir fixer l’indemnité principale à :
300’108 euros X 30 %= 90’032,4 euros.
Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement.
Il convient en conséquence dans le cadre de la méthode de la perte du fonds de commerce qui n’est pas contestée par les parties d’examiner les références qu’elles proposent pour voir fixer le taux, puisque la prise en compte de la moyenne des chiffres d’affaires 2019 ’ 2021 ’ 2022 soit la somme de 300’108 euros n’est pas contestée par les parties.
Les parties sont en désaccord sur la nature de l’activité, qui doit être déterminée au préalable dans le cadre de la méthode par comparaison, pour retenir des termes comparables à l’activité de la société CARMOTEX.
En effet, la société CARMOTEX indique que le premier juge a fondé l’indemnisation du fonds de commerce qu’elle exploite sur les références issues de transactions portant à la fois sur les activités de garage automobile et de vente de véhicules, alors qu’à défaut de référence d’activité de casse automobile, seule celle de garage et de réparation automobile aurait dû retenir son attention, le premier juge ayant en effet rejeté l’ensemble des références qu’elle a produites et celle de expropriant, se contentant de quatre termes de comparaison du commissaire du Gouvernement sur les 7 retenus du seul fait qu’ils se rapportent à des cessions récentes alors qu’il s’agit de cession incluant les activités de commerce de véhicules neufs et d’occasions qui ne sont en rien comparables avec son activité et qu’en outre le commissaire du Gouvernement se fondait lui aussi sur des éléments doctrinaux tirés du site Internet cession ’ commerce.com, relatif à des activités telles que la vente accessoires automobile, et garage atelier, station-service, ainsi que les garages spécialisés en vente de véhicules neufs (VN) d’occasion (VO), ce qui méconnaît la nature spécifique de son activité.
La société CARMOTEX expose qu’elle exploite un fonds de commerce à usage de recyclage automobile, activité qui s’apparente, tant dans son domaine économique dans ses contraintes environnementales, à une activité de vente de pièces détachées d’occasion, de récupération de métaux et autres matériaux ou encore de garagiste ; qu’il s’agit d’une activité spécifique, particulièrement encadrée et classée ICPE ; qu’il conviendrait de se référer uniquement à des transactions expertise portant sur les activités similaires ,(casses automobiles agréés (centre VHU), récupération matériaux, vente de pièces d’occasion voir garage automobile), dont la valorisation tient compte des contraintes environnementales, des stocks complexes et des infrastructures spécifiques ; que la pertinence d’une référence ne saurait être appréciée uniquement au regard de son caractère récent, mais doit avant tout reposer sur la comparabilité effective de l’activité économique concernée ; qu’en l’espèce, le premier juge a choisi de privilégier la sélection des mutations récentes, certes inférieures à cinq ans, au détriment de la nature même des fonds de commerce et que dès lors en matière de valorisation du fonds de commerce, l’exactitude sectorielle doit primer sur la temporalité ; qu’enfin elle affiche depuis de nombreuses années une enseigne explicitement dédiée à l’activité de casse automobile et qu’elle est titulaire d’un agrément préfectoral délivré au titre de l’activité de centre de traitement véhicule hors d’usage, et a fait l’objet de nombreuses inspections préfectorale (pièce n° 31).
L’EPFIF rétorque que rien ne permet de considérer que la société exploite principalement une activité de recyclage automobile, puisqu’elle ne produit aucune comptabilité analytique permettant d’établir la répartition des activités en termes de chiffre d’affaires et qu’il ressort de ses propres déclarations qu’elle exerce principalement une activité de commerce de voitures et de véhicules automobiles légers, répertoriée sous le code NAF 4511Z ; que le panneau d’affichage laisse entendre que son activité principale consiste en l’achat et la vente de véhicules, ainsi que de pièces détachées neuves et d’occasion ; que le premier juge n’a pas retenu exclusivement des termes de référence relatifs à des « commerces de véhicules automobiles neufs et d’occasion » et que la diversité de celle-ci est d’autant plus pertinente que le fonds évalué mixte regroupe plusieurs activités.
Le commissaire du Gouvernement invoque des fonds de commerce spécialisés dans l’automobile, des barèmes issus du site Internet cession ’ commerce.com.
Il est établi que la société CARMOTEX a déclaré une activité sous le code NAF 4511Z : commerce de voitures et de véhicules automobiles légers, qu’elle ne produit aucune comptabilité analytique permettant d’établir la répartition de ses activités en termes de chiffre d’affaires et ne démontre pas en conséquence que son activité principale correspond à une activité de casse automobile comme elle l’indique.
En outre son panneau d’affichage indique de façon concordante :
« CARMOTEX
achat et vente de véhicules
Pièce détachées neuves et d’occasion toutes marques
Démolisseur agrée
N) d’agrément PR 91 000015D »
Il convient en conséquence de retenir des termes de référence correspondant à cette activité de commerce de voitures et de véhicules automobiles légers.
a) Les références de la société CARMOTEX
Elle fait tout d’abord état de références relatives à l’activité exclusive de recyclage automobile, les plus récentes possible :
NOM
ACTIVITE
VILLE
ANNEE
CA
MUTLIPLE
CA
T1
ALLO [Localité 9] CASSE
Boddac A n°20150186 du 29 septembre 2015, annonce n° 1532 (pièce n° 6)
Casse auto, dépannage, remorquage. L’exploitation de toute activité se rapportant à la casse automobile, enlèvement dépannage, remorquage, dépannage, carrosserie, peinture, dépôt-vente d’autos, motos d’occasion, l’achat, la vente d’autos et motos, véhicules et pièces détachées, la mécanique générale
[Adresse 9]
[Localité 10] (35 km au sud-ouest de [Localité 11], 3855 habitants)
2015
253 K euros
résultats d’exportation :-8510 euros
79%
T2
DRD AUTO PIECES
( pièce n°7)
casse automobile, vente de pièces d’occasion, dépannage
[Adresse 10]
[Localité 12] (13 km de [Localité 13])
2016
80 K euros
62,35 %
T3
DEM’S AUTOS
Boddacc A n° 20230109 du 8 juin 2023, annonce n° 2759
publication : 91 0004 page 61
2023A 00 178 (pièce n° 8)
stockage de VHU, récupération de pièces détachées, la préparation, négoce, achat et la vente à l’exportation et/ou l’importation, démolition et déconstruction de véhicules automobiles
[Adresse 11] à [Localité 14] (91)
2023
184 K euros
68,65 %
T4
SEK
Bodacc An° 20240213 du 2 novembre 2024, annonce n° 164
publication : 20 20 4000 22 343 (pièce n° 9)
vente de pièces détachées, ferraillage, enlèvement des épaves, vente d’articles divers
[Adresse 12]
[Localité 15] (à 40 km de [Localité 16])
2024
210 K euros
62 %
T3
L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement proposent de retenir ce terme.
Ce terme non contesté de 2023 sera donc retenu.
T1 , T2 et T4
L’EPFIF d’écarter ces termes en l’absence de production des termes de référence et en faisant état du caractère trop ancien des cessions et de la situation hors d’Île-de-France.
Le commissaire du Gouvernement demande également de les écarter, puisqu’ils se situent hors de la région parisienne en Seine-Maritime et dans les Bouches-du-Rhône et que le troisième concerne une mutation de 2015 trop ancienne.
T1
Ce terme de 2015 de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.
T2
Ce terme de 2016 de plus de cinq ans est est trop ancien et sera donc écarté.
T4
Ce terme de 2024 est récent mais se trouve dans les bouches du Rhone, ce qui n’est pas comparable au marché d’Ile de France.
Ce terme sera donc écarté.
La société CARMOTEX fait état ensuite des éléments de doctrine:
’ évaluation [R] [L] : 2e édition « récupération de métaux ’ occasion » : 30 à 45 % du CA annuel (pièce n° 10)
’ évaluation [R] [L] ’ 2e édition « garage automobile » : 35 % 55 % du CA annuel (pièce n° 11).
Ces barèmes sont en concordance avec le taux de 35 % retenu par le premier juge, et il sera relevé que la demande formulée par la société CARMOTEX est largement supérieure à ces fourchettes, puisqu’elle sollicite de retenir un taux de 60 %.
La société CARMOTEX fait ensuite état de décisions judiciaires :
’ TGI [Localité 17] du 18 septembre 2023 : SARL [Y]/SADEV 94, activité de récupération de vieux fers et métaux, CA TTC moyen : 547’808 euros, totalité retenue de 40 % du CA TTC moyen, troubles commerciaux (3 mois de bénéfices+ 1,5 mois perte sur salaires et charges) (pièce n° 12).
L’EPFIF demande d’écarter ce terme trop ancien et qui concerne la récupération de vieux fers et de métaux, ce qui n’est pas comparable à l’activité exercée par la société évincée tournée vers l’automobile et la vente de véhicules pièce détachés.
Le commissaire du Gouvernement demande également d’écarter ce terme, l’activité étant non comparable.
Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien étant de 2003, et en outre il ne correspond pas à l’activité exercée par la société évincée s’agissant de la récupération de vieux fers et métaux.
Il sera donc écarté.
’ TGI [Localité 17] du 7 décembre 2006 : SARL NOUVELLE VIVIEN/SADEV 94, activité de récupération de métaux, achat et vente, CA TTC moyen : 948’266 euros, tonalité retenue de 40 % du CA TTC moyen (pièce n° 13).
L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent d’écarter ce terme pour les mêmes motifs.
La cour écartera ce terme pour les mêmes motifs que le terme précédent.
’ Arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 janvier 2016 SARL STARTER/SADEV 94, garagiste situé sur la commune de Rungis (94), CA TTC moyen de 954’287 euros TTC, taux d’indemnité retenu, confirmé de 45 % du chiffre d’affaires TTC moyen (pièce n° 15).
L’EPFIF demande d’écarter ce terme en raison de l’ancienneté et du fait qu’il s’agit d’une activité exploitée sous l’enseigne « Peugeot » ce qui confère au fond une créativité et une valeur significativement accrue.
Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté.
’ TGI de [Localité 17] du 29 mars 2021, n° 20/000 32, garagiste et carrossier situé sur la commune d'[Localité 18], CA TTC moyen : 1’238’200 417 euros TTC, totalité retenue de 45 % du CA TTC moyen (pièce n° 16).
L’EPFIF demande d’écarter ce terme qui n’est pas comparable s’agissant d’une activité de garagiste de véhicules de collection et haut-de-gamme et le chiffre d’affaire étant quatre fois supérieur à celui de la société CARMOTEX.
Ce terme correspond à une spécialisation dans la prise en charge de véhicules de collection et haut-de-gamme, pour un chiffre d’affaires quatre fois supérieur à celle de la société évincée.
Ce terme non comparable sera donc écarté.
-Arrêt de la cour d’appel de Versailles du 15 février 2023 ° 20/040 75, garagiste situé sur la commune de Bagneux (92), CA TTC moyen d’1 473’290 euros TTC, taux d’indemnité retenu de 40 % du CA TTC moyen (pièce n° 17).
L’EPFIF demande d’écarter ce terme, puisque le chiffre d’affaires est cinq fois supérieur à celui de la société CARMOTEX.
L’activité n’est pas comparable puisqu’il s’agit uniquement d’un garagiste, et le chiffre d’affaires est cinq fois supérieur.
Ce terme non comparable sera donc écarté.
b) les termes de l’EPFIF
L’EPFIF reproche au premier juge d’avoir écarté plusieurs de ces références datant de 2019 et de 2020 en indiquant que la moyenne des références est de 25% et non de 35%.
Ces termes sont les suivants avec les références d’enregistrement:
Termes de comparaison
date de la mutation
adresse
prix total/euros
CA moyen TTC / euros
bénéfice moyen/euros
pourcentage prix de vente/moyen CA TTC
taux de rentabilité (résultats/CA TTC)
observations
I1
CG1
24 janvier 2020
[Adresse 13]
[Localité 19]
[Localité 20]
489 916
26’995
7,15
5,52
fonds de commerce de nature commerciale
I2
CG2
13 mars 2020
[Adresse 14] [Localité 21]
[Localité 22]
316’367
-19’329
8,53
fonds de commerce de commercialisation de tout véhicule à moteur et plus généralement d’intermédiaire dans les transactions automobile et de location de tout véhicule à moteur
I3
CG7
17 avril 2019
[Adresse 15]
[Localité 23]
[Localité 24]
184’992
5915
8,65
3,20
fonds de commerce de « achats, ventes de voitures et de pièces détachées de voitures neuves, occasions, enlèvement et destruction des pâtes mécaniques, carrosserie peinture
Termes de comparaison
date
nature du fond
adresse
moyenne CA TTC/euros
moyenne bénéfice/euros
prix de cession/euros
%
I4
23 novembre 2019
mécanique auto, carrosserie, peinture, vente
[Adresse 16] à [Localité 25]
[Localité 26]
62’983
200’000
33,96
I5
24 janvier 2020
commerce de voitures et de véhicules automobiles légers
[Adresse 13] à [Localité 19]
544’448
26’995
35’000
7,71
I6
17 avril 2019
achat vente de voitures et pièces détachées, enlèvement et destruction des épaves
[Adresse 15] à [Localité 27]
184’992
1972
[Localité 24]
10,38
Ces termes sont au nombre de six, le jugement en mentionnant neuf.
Le commissaire du Gouvernement indique que l’EPFIF invoque neuf cessions portant sur des fonds de commerce se situant dans l’Essonne, que les activités sont en rapport avec l’automobile consistant en l’achat vente de véhicules légers, la réparation, carrosserie, activité de concessionnaire automobile, que les fonds sont exploités dans des commerces disposant de locaux de bureaux, hangar, parking de stockages des véhicules, contrairement au fonds à indemniser exploité sur un terrain clos à usage commercial comprenant des bâtiments de construction légère ainsi qu’une vaste aire de stationnement sur toute la longueur du bien ; que la valeur des fonds varie de 7,71 % à 68,45 %, qu’il n’y a pas de véritable tendance se dégageant des termes cités, qu’un terme se rapproche néanmoins, par sa consistance du bien à savoir un fonds de commerce situé [Adresse 17] à [Localité 27] dans l’activité d’achat, vente de voitures et pièces détachées voitures neuves et occasions, enlèvement destruction d’épaves mécanique, carrosserie, peinture (valeur du fonds : 8,65 du CA TTC).
Ce dernier terme est cité en appel par la société CARMOTEX avec un taux de 10,38 %.
Ces termes datant de moins de cinq ans comparables en activité seront retenus, mais comme l’indique le commissaire du Gouvernement il ne s’en dégage pas de tendance.
L’EPFIF fait état ensuite de l’absence de prise en compte de la faible rentabilité du fonds et de la diminution du chiffre d’affaires de 40 000 euros , soit de 12% cette tendance se reflétant dans le bénéfice qui ne s’élève plus qu’à 3000 euros.
ANNEE
CA TTC/euros
BENEFICE/ euros
SALAIRES ET CHARGES/ euros
2023
277 217
3584
116’331
2022
313’019
11’578
119’228
2021
310’089
10’763
113’764
La société CARMOTEX réplique que la déclaration d’utilité publique a été prononcée dès 2016, suivie d’une ordonnance d’expropriation 2018, que dès lors le secteur est entré dans une phase de dégradation progressive et structurelle, et que cet environnement d’attente a entraîné une désaffection progressive de la clientèle et une vacance commerciale croissante.
Il sera néanmoins tenu compte de ces données comptables et de cette évolution.
c) Les références du commissaire du Gouvernement
Le commissaire du Gouvernement fait état d’une recherche de cessions de fonds de commerce code 4511 Z « commerces de voitures et de véhicules automobiles légers » sur le département de l’Essonne avec une première étude produite en première instance (CG1 à CG7) et une étude de marché complémentaire avec le même code d’activité sur une période plus récente entre le 1er juillet 2023 et le 1er décembre 2024 (CG8 à CG11), avec les références d’enregistrement :
Terme
date de la mutation
adresse
prix total/euros
CA moyen TTC/euros
bénéfice moyen/euros
pourcentage prix de vente/moyen CA TTC
taux de rentabilité (résultats/CA TTC)
observations
CG1
24 janvier 2020
[Adresse 13]
[Adresse 18]
[Localité 20]
489’416
26’995
7,15
[Adresse 19], 52
fonds de commerce de nature commerciale
CG2
13 mars 2020
[Adresse 14]
[Localité 28]
[Localité 22]
316’3 1
– 19’929
8,53
fonds de commerce de commercialisation de tout véhicule à moteur et plus généralement d’intermédiation dans les transactions automobile et de location de tout véhicule à moteur
CG3
23 juin 2022
[Adresse 20]
[Localité 29]
[Localité 30]
375’918
– 25341
16,82
commerce de tout véhicules neufs et d’occasion
CG4
18 juillet 2023
[Adresse 21]
[Localité 31]
[Localité 32]
152’948, 2
7623
35,96
4,98
fonds de commerce de garage auto moto
CG5
22 novembre 2022
[Adresse 22]
[Localité 33]
[Localité 34]
175’857,2
28,43
commerces de réparation automobile et de motocycles
CG6
24 janvier 2023
[Localité 35]
145’667
17’477
68,65
11,99
un fonds de commerce de stockage, dépollution démontage de voitures hors d’usage : locaux: hangar et bureau
CG7
17 avril 2019
[Adresse 23]
[Localité 36]
[Localité 27]
[Localité 24]
184’992
[Localité 37]
8,65
3,20
fonds de commerce d’achat vente de voitures et pièces détachées de voitures, occasions, enlèvement des épaves et destruction mécanique, carrosserie, peinture
CG8
22 juillet 2024
[Adresse 24]
[Adresse 25]
[Localité 38]
[Localité 39]
403’412
-28’562
39,66
– 7,08
garage automobile, commerce de voitures, véhicules légers, entretien, réparation, achat, vente
CG9
15 avril 2024
[Adresse 26]
[Adresse 25]
[Adresse 27]
[Localité 40]
543’605
– 20’624
34, 95
-3, 79
CG10
3 juillet 2024
[Adresse 28]
[Adresse 25]
[Adresse 29]
150’000
492’061
[Localité 41]
30,48
1,89
garages mécanique, peinture, dépannage et vente de véhicules
CG11
6 septembre 2023
[Adresse 30]
[Localité 42] [Localité 43]
[Localité 34]
177’007
– 13’677
28,25
-7, 73
achat, vente de véhicules neufs et d’occasion, achat et ve
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Statuant dans la limite des appels,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Confirme le jugement entrepris ;
Condamme la société CARMOTEX aux dépens ;
Déboute la société CARMOTEX de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société CARMOTEX aux dépens d’appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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