Cessions de droits sociaux : prépondérance immobilière et risques d’IFI

I. Champ d’application des droits d’enregistrement aux cessions de droits sociaux

1. Le régime de droit commun des mutations de propriété à titre onéreux de droits sociaux s’applique aux cessions ayant pour objet un droit social, c’est‑à‑dire un droit incorporel mobilier distinct des biens sociaux, s’exerçant à l’encontre d’une société dotée de la personnalité morale : sociétés commerciales (C. com., livre II), sociétés civiles (C. civ., titre IX), établissements de crédit mutualistes ou coopératifs (CoMoFi, livre V), personnes morales à prépondérance immobilière (CGI, art. 726, I‑2°). Les opérations portant sur les actions de SICAV sont exclues, ces sociétés procédant par émission et remboursement plutôt que par cession.

2. Lorsque les sociétés n’ont pas d’existence légale à l’égard des tiers (sociétés en formation, sociétés sans date certaine, groupements sans personnalité morale, GIE), les cessions de parts sont assujetties au droit d’enregistrement selon la nature des biens composant l’indivision. Les cas particuliers des sociétés de fait et des sociétés en participation sont traités dans un autre commentaire (BOI‑ENR‑DMTOM‑40‑50‑20).

II. Cessions d’actions et de titres assimilés

3. Les cessions d’actions doivent être entendues au sens strict. Sont hors du champ des droits d’enregistrement les opérations qui ne s’apparentent pas à des cessions : dépôts de collatéral sans transfert de propriété, contrats de dérivés sur actions, prêts de titres (CoMoFi, art. L. 211‑22 à L. 211‑26), remises en garantie de titres (CoMoFi, art. L. 211‑38 à L. 211‑39), certaines opérations de prêt de consommation (C. civ., art. 1892 à 1904). En revanche, la conversion ou l’échange d’obligations en actions existantes constitue une cession à titre onéreux soumise aux droits d’enregistrement.

4. Pour les actions cotées (négociées sur une plate‑forme de négociation), les cessions ne sont imposables que si elles sont constatées par un acte (CGI, art. 726, I‑1°). Lorsque l’acte est passé en France, toutes les cessions sont susceptibles d’être imposées, quel que soit le pays du siège social de la société ; lorsque l’acte est conclu hors de France, seules les cessions d’actions de sociétés ayant leur siège en France sont imposables. Les cessions non constatées par un acte demeurent hors du champ des droits d’enregistrement.

5. Les actions non cotées de sociétés dont le siège est établi en France sont soumises au droit d’enregistrement, qu’elles soient ou non constatées par un acte (BOI‑ENR‑DMTOM‑40‑10‑20). Cette règle ne s’applique pas aux personnes morales à prépondérance immobilière, qui relèvent d’un régime spécifique.

III. Cessions de parts sociales

6. Les cessions de parts sociales sont imposables, que la mutation soit constatée ou non par un acte (CGI, art. 726, I‑1° bis). Les obligations d’enregistrement ou de déclaration (CGI, art. 635, 2‑7° et art. 639) demeurent applicables même lorsque les cessions sont réalisées par simple transfert sur les registres sociaux, en violation de l’article L. 221‑14 du C. com. qui impose un acte pour les cessions de parts de sociétés commerciales.

7. La transformation régulière d’une SARL en SA, suivie de la cession des actions de la SA, est considérée comme une cession d’actions et non de parts sociales. Sauf retour à la forme antérieure, cette transformation ne relève pas de la répression des abus de droit (LPF, art. L. 64). La jurisprudence (Cass. com., 10 décembre 1996, n° 94‑20.070) confirme que la transformation régulière et effective constitue une opération distincte de la cession ultérieure des actions et ne peut être requalifiée en montage abusif visant à éviter les droits de mutation sur les parts.

IV. Cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière

8. Les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (CGI, art. 726, I‑2°) sont soumises à un régime spécifique. Est visé tout groupement doté de la personnalité juridique, dans lequel les membres détiennent une participation, dont l’actif brut est constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. Les droits sociaux de ces personnes morales ne doivent pas être négociés sur une plate‑forme de négociation.

9. Sont exclus de cette qualification : les personnes morales dont les droits sont négociés sur une plate‑forme de négociation, les organismes d’habitations à loyer modéré, certaines sociétés foncières remplissant les conditions de l’article 199 terdecies‑0 AB du CGI, et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction et de gestion de logements sociaux. Les syndicats, associations et fondations ne peuvent pas être qualifiés de personnes morales à prépondérance immobilière, faute d’émettre des participations.

10. La prépondérance immobilière s’apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l’année précédant la cession. Il convient de comparer, au numérateur, la valeur des immeubles et droits réels immobiliers situés en France et la valeur des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, et, au dénominateur, la valeur de l’ensemble des éléments d’actif (meubles et immeubles, français et étrangers). Les immeubles par destination ne sont pas pris en compte (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18‑25.559). La personne morale qui perd sa prépondérance immobilière du fait de la cession de ses immeubles ou participations au cours de l’année précédant la cession de ses propres titres n’est pas considérée comme à prépondérance immobilière.

V. Cas particuliers : EI/EIRL assimilées, offices ministériels

11. Sont assimilées à des cessions de droits sociaux les cessions d’entreprises individuelles (EI) ou d’entreprises individuelles à responsabilité limitée (EIRL) ayant exercé l’une des options prévues à l’article 1655 sexies du CGI (assimilation à une EURL ou à une EARL). Ces cessions relèvent du régime de l’article 726, I bis du CGI.

12. Les cessions de parts sociales représentatives de l’apport d’un office ministériel, intervenant dans les trois ans de la réalisation définitive de l’apport à une société civile professionnelle, sont soumises à un droit d’enregistrement dans les mêmes conditions que les cessions d’office (BOI‑ENR‑DMTOM‑20). Le droit est perçu immédiatement, abstraction faite de la condition suspensive d’agrément du cessionnaire par la Chancellerie, et restitué si la transmission n’est pas suivie d’effet. Au‑delà de trois ans, seul le droit prévu à l’article 726 du CGI est exigible.

13. L’ensemble de ces règles montre la volonté du législateur de différencier le traitement fiscal des cessions de droits sociaux selon la nature des titres (actions cotées ou non, parts sociales, participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière) et la structure juridique sous‑jacente (sociétés, EI/EIRL assimilées, offices ministériels), tout en maintenant des principes communs de territorialité, d’assiette et de formalités déclaratives.