Jurisprudence

⚖️ Tribunal judiciaire de Bordeaux

📂 Baux commerciaux

🏷️ Réduction du loyer commercial

Un bailleur a donné à bail commercial des locaux à Bordeaux pour l’exploitation d’une crèche. Le bail, signé en 2012, mentionnait un passage couvert donnant accès aux locaux. En 2017, le bailleur a vendu la parcelle supportant ce passage à un tiers. Le preneur a alors découvert que le passage n’était pas inclus dans l’assiette du bail mais constituait une servitude de passage au profit de la parcelle louée. Des difficultés de voisinage ont surgi, le nouveau propriétaire du passage imposant des restrictions incompatibles avec l’exploitation de la crèche. Le preneur a assigné le bailleur en 2019 pour obtenir une réduction du loyer et la restitution des loyers trop-perçus, ainsi qu’une indemnité pour préjudice. Le tribunal a d’abord reconnu le bien-fondé de la demande de réduction en 2022, avant-dire-droit sur le montant. Un expert a ensuite évalué la réduction à environ 30 336 euros annuels ou 27 850 euros selon qu’on tient compte d’un préjudice supplémentaire. Le bailleur a formé un appel. Le tribunal a finalement fixé le nouveau loyer à 27 840 euros annuels à compter du jugement. Sur la restitution des loyers, le tribunal a constaté que le trouble n’avait commencé qu’en avril 2017 et que le preneur n’avait pas versé suffisamment de loyers pour justifier une restitution. Le tribunal a rejeté la demande d’indemnité pour préjudice et de remboursement des frais d’installation d’une porte, estimant que ces éléments avaient déjà été pris en compte dans la réduction du loyer.

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