Résiliation d’un bail d’habitation meublée pour non-paiement du loyer et indemnité d’occupation après déchéance du terme

La résiliation d’un bail d’habitation meublée pour défaut de paiement du loyer est soumise au régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 24 de cette loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire la clause résolutoire contenue dans le bail et être signifié au locataire. Si la somme due n’est pas réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu, la clause résolutoire produit ses effets et le contrat est résilié de plein droit. L’occupant sans droit ni titre d’un local après résiliation du bail est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire en vertu de l’article 1240 du code civil. Cette indemnité, de nature mixte (compensatoire et indemnitaire), constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant est généralement égal à celui de la redevance mensuelle qui aurait été payée si le contrat avait continué, y compris sa réévaluation annuelle selon l’indice de référence des loyers (IRL). L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette condition est stricte et ne peut être contournée : en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus. Les demandes reconventionnelles du locataire (TVA indûment perçue, trop-perçu de loyer, dommages-intérêts) doivent être examinées avec rigueur et ne peuvent être accueillies que si elles sont justifiées par des preuves suffisantes. L’article 696 du code de procédure civile condamne la partie perdante aux dépens, et l’article 700 permet au juge d’allouer une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

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La résiliation d’un bail meublé pour défaut de paiement du loyer ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle. Le juge peut accorder des délais jusqu’à trois ans si le locataire reprend le versement intégral du loyer.

Une bailleresse a consenti un bail d’habitation meublée à une locataire pour un appartement d’une résidence avec services para-hôteliers le 2 mars 2020, moyennant une redevance mensuelle de 990 euros TTC. Après plusieurs impayés, la bailleresse a adressé un commandement de payer le 28 mars 2025 pour un arriéré locatif de 6.478,38 euros, puis un congé pour motif légitime et sérieux le 23 avril 2025 à effet au 1er mars 2026. La bailleresse a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. La locataire a présenté des demandes reconventionnelles contestant la TVA facturée (5.398,22 euros), le montant du loyer au regard de la loi sur l’encadrement des loyers (14.097,56 euros), et réclamant des dommages-intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance (11.000 euros). Elle a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Le tribunal a rejeté toutes les demandes reconventionnelles de la locataire, constaté l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 mai 2025, condamné la locataire à payer l’arriéré locatif de 20.691,72 euros avec intérêts légaux, ordonné son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

• Commandement de payer reproduisant la clause résolutoire signifié le 28 mars 2025
• Non-paiement de la somme due dans le délai de deux mois suivant la signification
• Absence de plan d’apurement conclu entre les parties
• Absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience
• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience
• Saisine de la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation

• Bail d’habitation meublée signé le 2 mars 2020
• Commandement de payer du 28 mars 2025 pour arriéré de 6.478,38 euros
• Historique des versements montrant l’absence de paiement depuis le 6 septembre 2024
• Décompte actualisé de la créance au 14 avril 2026
• Attestation de la responsable de la résidence sur la fourniture de services
• Avis Google positifs de résidents sur les services fournis

La locataire est condamnée à quitter les lieux et à payer l’intégralité de l’arriéré locatif avec intérêts légaux. Elle supporte également les frais de procédure et une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux. Ses demandes reconventionnelles sont rejetées en raison de l’insuffisance des preuves.

• Résiliation du bail depuis le 29 mai 2025
• Paiement de 20.691,72 euros d’arriéré locatif avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance (réévaluée selon l’IRL) jusqu’à libération
• Expulsion ordonnée hors période hivernale après commandement d’avoir à libérer
• Condamnation aux dépens et à 1.000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Adresser un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail
• Notifier l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience
• Saisir la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation
• Documenter la fourniture de services para-hôteliers par des attestations et témoignages
• Calculer précisément l’arriéré locatif et les intérêts légaux applicables

À éviter

• Oublier de reproduire la clause résolutoire dans le commandement de payer
• Négliger les délais de notification au représentant de l’État et à la CCAPEX
• Accepter des demandes de délais sans vérification de la reprise du loyer courant
• Ignorer les demandes reconventionnelles du locataire sans les examiner
• Oublier que l’indemnité d’occupation s’ajoute à l’arriéré locatif après résiliation

La résiliation de plein droit d’un bail pour défaut de paiement du loyer

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire la clause résolutoire contenue dans le bail et être signifié au locataire. Si la somme due n’est pas réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu, la clause résolutoire produit ses effets et le contrat est résilié de plein droit à l’expiration de ce délai.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte (compensatoire et indemnitaire), constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant est généralement égal à celui de la redevance mensuelle qui aurait été payée si le contrat avait continué, y compris sa réévaluation annuelle selon l’indice de référence des loyers (IRL).

L’exclusion de l’encadrement des loyers pour les résidences avec services

L’article 140, IV, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 exclut expressément le dispositif de l’encadrement des loyers pour les « logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d’organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l’article 261 D du code général des impôts ». Dès lors, un locataire ne peut pas contester le montant de sa redevance au motif qu’il ne respecterait pas le dispositif de l’encadrement des loyers si le logement est situé dans une résidence avec services répondant à cette définition.

La charge de la preuve en matière de fourniture de services

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En matière de services para-hôteliers, le locataire qui conteste la fourniture de services doit rapporter la preuve de l’absence de fourniture. Le mécontentement quant à la qualité des services fournis ou leur éventuel dysfonctionnement ponctuel ne saurait être assimilé à une inexistence desdits services et ne saurait dispenser du paiement de la taxe qui a été facturée. Des photographies non datées, des messages isolés et des courriers de plainte ne constituent pas une preuve suffisante de l’absence totale de services.

Les demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance

Les demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance doivent être justifiées par des éléments concrets et vérifiables. Des allégations pêle-mêle de harcèlement moral, de menaces d’expulsion répétées et d’absence de prise en compte de la situation de détresse, sans justification par des pièces probantes, ne peuvent pas être accueillies. De même, un litige personnel avec un employé de la résidence, sans lien avec le paiement des redevances, ne peut pas justifier une condamnation du bailleur. Un certificat médical concernant la mère du locataire et ne faisant aucune référence aux conditions de vie dans la résidence ne constitue pas une preuve du préjudice allégué.

Les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, sans aucune appréciation possible du juge.

La recevabilité de la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le bailleur notifie l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et qu’il ait saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Le respect de ces conditions est nécessaire à la recevabilité de la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du code civil, Article 1353 du code civil, Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile

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