Acte anormal de gestion et valeur vénale : l’acquisition d’un bien immobilier à prix majoré par une société liée au vendeur

L’acquisition d’un élément d’actif immobilisé à un prix significativement supérieur à la valeur vénale constitue un acte anormal de gestion lorsque le contribuable ne justifie pas que l’appauvrissement a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise (articles 38 et 209 du code général des impôts). La valeur vénale d’un bien immobilier se détermine selon ses caractéristiques physiques (emplacement, superficie, état), indépendamment de la qualité ou des intentions de l’acquéreur. La méthode comparative, appliquée à des transactions contemporaines et géographiquement proches, est prioritaire. Un écart de 33 % entre le prix payé et la valeur vénale, combiné à des liens familiaux entre les parties, établit l’acte anormal. Le manquement délibéré est caractérisé lorsqu’une professionnelle de l’immobilier acquiert auprès d’un vendeur auquel l’unissent des relations d’intérêts un bien à prix majoré (article 1729 du code général des impôts).

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L’acquisition d’un élément d’actif immobilisé à un prix significativement supérieur à la valeur vénale constitue un acte anormal de gestion lorsque le contribuable ne justifie pas que l’appauvrissement a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise. La valeur vénale d’un bien immobilier se détermine selon ses caractéristiques physiques, indépendamment de la qualité de l’acquéreur. La méthode comparative, appliquée à des transactions contemporaines et géographiquement proches, est prioritaire. Un écart de 33 % établit l’acte anormal.

Une société exerçant une activité de promotion immobilière et de marchand de biens a acquis en avril 2017 auprès d’une société civile immobilière détenue par ses actionnaires et dirigeants, un bien immobilier composé d’une villa de 177 m², d’une piscine et d’un terrain de 2 559 m² pour 1 700 000 euros, avec engagement de revendre ou de construire. Le bien a été revendu en mars 2019 pour 1 200 000 euros. L’administration fiscale a estimé que l’acquisition avait été effectuée à un prix supérieur à la valeur vénale du marché, révélant un acte anormal de gestion. Par comparaison avec des biens similaires, elle a évalué la valeur vénale à 1 126 074 euros, soit un écart de 573 926 euros. Elle a réintégré cet excédent dans le résultat imposable et appliqué une majoration de 40 % pour manquement délibéré. Le tribunal administratif a rejeté la demande de décharge. La cour confirme cette décision.

• Établir une différence significative entre le prix payé et la valeur vénale.
• Déterminer la valeur vénale selon les caractéristiques physiques du bien vendu.
• Utiliser des transactions comparables, contemporaines et géographiquement pertinentes.
• Écarter les arguments fondés sur l’activité de l’acquéreur ou ses intentions futures.
• Prendre en compte les relations d’intérêts entre les parties à la vente.
• Constater l’absence de nécessité ou de contrepartie justifiant le prix excessif.
• Établir la connaissance du caractère majoré du prix par le professionnel immobilier.

• Acte de vente du 27 avril 2017 fixant le prix de 1 700 000 euros.
• Huit cessions comparables, dont six retenues par l’administration et la commission.
• Avis du 14 décembre 2020 évaluant le bien à 1 126 074 euros.
• Mandat de revente de juillet 2017 à un prix sensiblement inférieur.
• Liens familiaux et capitalistiques entre les sociétés venderesse et acquéreuse.
• Acte notarié de 2019 constatant la revente du bien en l’état.

La société acquéreuse supporte le rejet de sa contestation fiscale, la réintégration de 573 926 euros et la majoration de 40 %. L’administration conserve les impositions supplémentaires, tandis que la société ne bénéficie d’aucune indemnité au titre des frais exposés.

• Maintien des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés.
• Réintégration de l’excédent de prix dans le résultat imposable.
• Application définitive de la majoration de 40 %.
• Rejet de la demande fondée sur l’article L. 761-1.
• Nécessité de documenter précisément toute acquisition intragroupe ou entre parties liées.

À faire

• Documenter la valeur vénale avant toute acquisition immobilière.
• Conserver des comparables contemporains et géographiquement pertinents.
• Justifier toute contrepartie ou nécessité économique du prix.
• Déclarer précisément les surfaces cadastrales et habitables.
• Analyser les liens d’intérêts entre vendeur et acquéreur.

À éviter

• Acquérir un bien lié à un prix manifestement supérieur au marché.
• Invoquer des projets futurs non réalisés pour majorer la valeur.
• Produire tardivement des expertises insuffisamment circonstanciées.
• Utiliser des comparables non similaires, postérieurs ou éloignés.
• Négliger le risque de manquement délibéré lors d’une transaction liée.

La détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier et l’incidence de l’activité de l’acquéreur

La valeur vénale d’un bien immobilier se détermine exclusivement en fonction de ses caractéristiques physiques : emplacement géographique, superficie, caractéristiques et état général. La qualité de l’acquéreur, même s’il est promoteur immobilier, et ses intentions d’y faire édifier des constructions sont sans incidence sur cette détermination. Un engagement contractuel de construire ne saurait, par lui-même, influencer l’évaluation de la valeur vénale. Dès lors, le fait que l’acquéreur soit un professionnel de l’immobilier ayant pris un engagement de construire ne modifie pas l’évaluation du bien selon ses seules caractéristiques au moment de la vente.

La méthode comparative pour évaluer la valeur vénale et le choix des termes de comparaison

L’administration fiscale est fondée à évaluer la valeur vénale selon la méthode comparative, qui est prioritaire, en se référant à des transactions similaires réalisées à une période contemporaine de l’acquisition litigieuse. Les termes de comparaison retenus doivent être situés dans la même commune ou un secteur géographique non éloigné et relatifs à des transactions contemporaines. Des termes de comparaison proposés par le contribuable peuvent être écartés s’ils concernent des biens postérieurs à l’acquisition, offrant des caractéristiques différentes (vue sur mer), ou situés dans des quartiers aux caractéristiques géographiques non comparables.

L’acte anormal de gestion en cas d’acquisition à prix majoré et les liens entre les parties

Lorsque l’administration établit qu’une acquisition a été réalisée à un prix significativement supérieur à la valeur vénale et que le contribuable ne justifie pas que l’appauvrissement a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise, l’existence d’un acte anormal de gestion est établie. Un écart de 33 % entre le prix payé et la valeur vénale, combiné à l’existence de liens familiaux et capitalistiques unissant les actionnaires et dirigeants des sociétés parties à la vente, caractérise cet acte anormal, notamment en l’absence de contrepartie justifiée.

Article 38 du code général des impôts, Article 209 du code général des impôts, Article 1729 du code général des impôts, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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