Réparations locatives : preuve des dégradations et prise en compte de la vétusté

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers, ainsi que l’entretien courant et les réparations locatives. Le décret n° 82-526 du 22 juin 1982 précise les réparations concernées. La vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit et la force majeure excluent la prise en charge par le locataire.

La preuve des dégradations incombe au bailleur qui sollicite leur indemnisation. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir l’imputabilité des désordres. En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du Code civil institue une présomption de réception en bon état, sauf preuve contraire.

La juridiction a retenu certaines réparations sur la base des états des lieux contradictoires et des factures produites, tout en appliquant un abattement lié à l’état d’usage initial et à la durée d’occupation. Les travaux non justifiés par une facture n’ont pas été retenus. Le dépôt de garantie a été déduit de l’indemnité arrêtée.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de paiement peuvent être accordés au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de vingt-quatre mois. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. Aucune indemnité n’a été accordée au titre de l’article 700, compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties.

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Les dégradations imputables au locataire ont été établies par les états des lieux contradictoires et les factures, avec abattement tenant compte de l’état initial et de la durée d’occupation. Les travaux non justifiés n’ont pas été retenus et le dépôt de garantie a été déduit. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, sans indemnité au titre de l’article 700 compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties.

Une bailleresse sociale a donné à bail un appartement à une locataire. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi, puis la locataire a donné congé et quitté les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire a ensuite relevé plusieurs désordres.

Après une mise en demeure demeurée infructueuse, la bailleresse a demandé le paiement d’un solde de loyers et charges ainsi que d’une indemnité pour réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie. La locataire a reconnu le principe de la dette et sollicité des délais de paiement en exposant sa situation familiale, financière et médicale.

La juridiction a retenu une partie des réparations au regard de la comparaison des états des lieux, de l’état d’usage initial, de la durée d’occupation et des factures produites. Elle a écarté certains travaux insuffisamment justifiés ou relevant de l’usure normale, puis accordé un échéancier de paiement.

• Établir des dégradations survenues pendant la durée du bail.
• Comparer contradictoirement les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Imputer les dégradations au locataire, hors vétusté ou causes exonératoires.
• Justifier les travaux par des factures établissant leur réalisation.
• Tenir compte de l’état d’usage initial du logement.
• Déduire le dépôt de garantie de l’indemnité retenue.

• État des lieux d’entrée contradictoire du 1er décembre 2022.
• État des lieux de sortie contradictoire du 7 février 2025.
• Facture de la SARL RAYAN-S 27 n° FA201684.
• Facture de la SAS DGS n° FA45554.
• Facture de nettoyage de la SAS L’ENTRETIEN n° 250201189.

La locataire reste tenue du solde locatif et d’une partie des réparations retenues après déduction du dépôt de garantie. La bailleresse peut recouvrer les sommes selon l’échéancier, l’intégralité du reliquat redevenant exigible après un défaut de paiement suivi d’une mise en demeure infructueuse.

• Condamnation au paiement du solde de loyers et charges.
• Prise en charge partielle des réparations locatives justifiées.
• Déduction du dépôt de garantie de l’indemnité.
• Paiement échelonné sur huit mensualités puis un solde.
• Support des dépens par la locataire.

À faire

• Établir contradictoirement les états des lieux d’entrée et sortie.
• Comparer précisément chaque dégradation relevée.
• Produire les factures correspondant aux travaux réalisés.
• Appliquer la vétusté et l’état d’usage initial.
• Déduire le dépôt de garantie de la créance.

À éviter

• Imputer au locataire les détériorations dues à l’usure normale.
• Réclamer des travaux non établis par des justificatifs.
• Facturer une remise à neuf intégrale du logement.
• Confondre travaux demandés et travaux effectivement exécutés.
• Négliger les modalités et échéances de l’accord de paiement.

Les obligations du locataire en matière de réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations survenues pendant le bail et de prendre en charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives, sous réserve notamment de la vétusté, de la malfaçon, du cas fortuit ou de la force majeure. Le décret n° 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations concernées.

La preuve des dégradations et leur imputabilité

Le bailleur demandeur doit établir l’existence des dégradations locatives. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie constitue un élément déterminant. La juridiction a écarté les travaux correspondant à l’état d’usage initial ainsi que ceux qui n’étaient pas justifiés par une facture établissant leur réalisation.

Les critères d’octroi des délais de paiement

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le juge apprécie la situation du débiteur et les besoins du créancier. Des délais ont été accordés sous forme de huit mensualités, suivies d’un solde, avec exigibilité immédiate du reliquat après un défaut de paiement et une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours.

Article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1731 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile

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