Construction sur un lot de copropriété : portée du permis d’urbanisme et absence d’atteinte aux droits des copropriétaires

Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 permettent au copropriétaire de jouir librement de ses parties privatives et communes, sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires. L’article 26 de cette loi interdit à l’assemblée générale d’imposer une modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance.

La qualification de terrain dans le règlement de copropriété, sans interdiction de construire, n’exclut pas l’édification d’une construction dès lors que le projet respecte le plan local d’urbanisme et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. L’obtention du permis, son affichage et l’absence de recours contentieux ont également été retenus.

La demande de démolition a été rejetée, aucune construction n’ayant été édifiée. La demande de retrait du permis a également été écartée sur le fondement de l’article L 424-5 du Code de l’urbanisme, le permis étant devenu définitif et aucune illégalité n’étant établie. Le syndicat a été condamné aux dépens et à une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La qualification de terrain dans le règlement de copropriété n’exclut pas l’édification d’une construction lorsque le projet respecte le plan local d’urbanisme et les droits des copropriétaires. Le permis de construire, affiché et devenu définitif en l’absence de recours, ne pouvait être retiré sans illégalité établie. Les demandes de démolition et de retrait du permis sont rejetées, le syndicat étant condamné aux dépens et à 3 000 euros.

Une copropriété comprend 43 lots, dont un lot constitué d’un terrain détenu par une société. Celle-ci a déposé une demande de permis de construire pour une maison individuelle sur une parcelle incluse dans ce lot. Le permis a été accordé puis affiché sur le terrain.

Le syndicat des copropriétaires a formé un recours gracieux auprès de la mairie, en soutenant qu’une autorisation de l’assemblée générale était nécessaire. Après le rejet de ce recours, aucun recours contentieux n’a été introduit devant le tribunal administratif.

Le syndicat a ensuite demandé la démolition d’une construction annoncée, alors qu’aucun ouvrage n’avait encore été édifié, ainsi que le retrait du permis. La société s’y est opposée en invoquant le caractère constructible du terrain, l’absence d’atteinte aux droits des copropriétaires et le caractère définitif du permis.

• Vérifier la qualification du lot dans le règlement de copropriété.
• Constater l’absence d’interdiction conventionnelle de construire.
• Respecter les règles du plan local d’urbanisme.
• Obtenir et afficher régulièrement le permis de construire.
• Démontrer une atteinte concrète aux droits des copropriétaires.
• Établir une nuisance ou une atteinte à l’harmonie de l’immeuble.
• Exercer un recours contentieux dans les délais contre le permis.

• Règlement de copropriété et état descriptif de division du 30 juillet 1982.
• Permis de construire accordé le 23 septembre 2024.
• Constat de l’affichage du permis le 25 octobre 2024.
• Plans d’architecture prévoyant l’absence de modification du terrain.
• Plans établissant la conservation de l’accès à la parcelle.
• Recours gracieux du 8 novembre 2024 et rejet municipal du 15 novembre 2024.

La société conserve la possibilité de construire, le permis étant devenu définitif et aucune atteinte aux droits des copropriétaires n’étant établie. Le syndicat ne peut obtenir ni démolition ni retrait du permis et doit supporter les conséquences financières de l’instance.

• Maintien du permis de construire définitif.
• Rejet de la demande de démolition sans construction existante.
• Rejet de la demande de retrait du permis.
• Paiement des dépens par le syndicat.
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Relire la destination du lot dans le règlement.
• Vérifier les règles du plan local d’urbanisme.
• Obtenir et afficher le permis de construire.
• Documenter l’absence d’atteinte aux parties communes.
• Exercer rapidement les recours administratifs utiles.

À éviter

• Assimiler permis de construire et autorisation civile automatique.
• Demander la démolition sans construction effectivement édifiée.
• Alléguer des nuisances sans éléments de preuve.
• Laisser expirer le délai du recours contentieux.
• Solliciter le retrait sans établir l’illégalité du permis.

La constructibilité d’un terrain inclus dans une copropriété

La qualification de terrain dans le règlement de copropriété, sans précision contraire, permet une construction si le projet respecte le plan local d’urbanisme et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le juge a relevé l’obtention et l’affichage du permis, ainsi que l’absence de changement de destination.

L’atteinte aux droits des copropriétaires

Sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, une construction ne peut être sanctionnée qu’en cas d’atteinte établie aux droits des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Aucune nuisance de vue, d’ensoleillement, sonore, ni atteinte à l’harmonie ou à l’aspect extérieur n’a été démontrée.

Le retrait d’un permis de construire définitif

Selon l’article L 424-5 du Code de l’urbanisme, le retrait suppose l’illégalité du permis et intervient dans un délai de trois mois, sauf demande expresse du bénéficiaire. Le permis étant définitif faute de recours contentieux, la demande de retrait fondée sur son illégalité a été rejetée.

Article 455 du Code de procédure civile, loi du 10 juillet 1965, Article 8 de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Article R600-2 du Code de l’urbanisme, Article R424-15 du Code de l’urbanisme, Article L424-5 du Code de l’urbanisme, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile

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