Empiètement immobilier : démolition écartée au profit d’un rabotage de l’extension

La protection du droit de propriété, fondée sur les articles 544 et 545 du Code civil, les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ainsi que l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, impose de faire cesser un empiètement. Elle ne commande toutefois pas systématiquement la démolition de l’ouvrage, notamment lorsque celui-ci constitue un domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

La juridiction relève que la cessation de l’empiètement peut être obtenue par un rabotage de l’extension. Elle rejette donc la démolition et ordonne aux propriétaires de l’ouvrage de faire cesser l’empiètement par tout moyen, notamment par ce rabotage. La question de la réalité de l’empiètement n’est pas réexaminée, les décisions antérieures étant définitives sur ce point.

Le rejet de la démolition permet le maintien du droit de passage et d’échelle nécessaire aux travaux d’enduit et de finition. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées, tandis que les demandeurs supportent les dépens d’appel conformément aux articles 699 et 700 du Code de procédure civile.

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La cessation de l’empiètement pouvait être obtenue par le rabotage de l’extension, sans démolition de l’ouvrage constituant un domicile protégé. La démolition a donc été rejetée et les propriétaires ont été invités à faire cesser l’empiètement par tout moyen approprié. Le droit de passage et d’échelle nécessaire aux travaux a été maintenu. Les demandes au titre des frais irrépétibles ont été rejetées.

Des propriétaires ont acquis une parcelle contiguë à celle de leurs voisins, sur laquelle une construction avait été édifiée après obtention de permis de construire. Estimant que cette construction empiétait sur leur fonds, ils ont demandé un bornage judiciaire et la démolition des ouvrages concernés.

Une expertise judiciaire a permis de définir les limites séparatives et la nature des différents segments de mur. Le tribunal a ordonné le bornage, refusé la démolition en raison de son caractère disproportionné et accordé aux propriétaires de la construction un droit de passage et d’échelle pour certains travaux. Après confirmation partielle, la Cour de cassation a cassé l’arrêt concernant la démolition et le droit de passage lié à l’enduit du mur.

Saisie comme cour de renvoi, la juridiction considère que l’empiètement ne peut plus être discuté, les décisions antérieures étant définitives sur ce point. Elle refuse la démolition, mais impose la cessation de l’empiètement, notamment par rabotage de l’extension, et maintient le droit de passage et d’échelle.

• Existence d’un empiètement déjà définitivement établie
• Atteinte au droit de propriété devant effectivement cesser
• Ouvrage constituant un domicile protégé par l’article 8
• Possibilité technique d’un rabotage de l’extension
• Mesure moins radicale que la démolition suffisante
• Travaux nécessitant un passage et un accès par échelle

• Rapport d’expertise judiciaire du géomètre
• Plan définissant les segments et limites A à M
• Procès-verbal de bornage annexé au rapport
• Éléments du dossier établissant la possibilité d’un rabotage

Les propriétaires du fonds voisin n’obtiennent pas la démolition, mais peuvent exiger la cessation effective de l’empiètement. Les propriétaires de l’extension doivent réaliser les travaux nécessaires et bénéficient du passage indispensable à leur exécution.n

• Réalisation d’un rabotage ou d’une mesure équivalente
• Cessation complète de l’empiètement constaté
• Maintien du droit de passage et d’échelle nécessaire
• Support des dépens d’appel par les demandeurs
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les limites fixées par le bornage définitif
• Faire établir une solution technique de rabotage
• Organiser les travaux de cessation de l’empiètement
• Définir les jours d’accès au fonds voisin
• Conserver les justificatifs d’exécution des travaux

À éviter

• Rediscuter un empiètement définitivement tranché
• Demander systématiquement la démolition de l’ouvrage
• Réaliser des travaux sans organiser le passage
• Dépasser la durée nécessaire d’occupation du fonds
• Négliger le paiement des dépens d’appel

La protection du droit de propriété en cas d’empiètement

nLa protection résultant des articles 544 et 545 du Code civil, des articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme exige la cessation de l’empiètement. Elle n’impose toutefois pas nécessairement la démolition de l’ouvrage.n

La proportionnalité de la démolition d’un ouvrage

nLa démolition peut être écartée lorsque la cessation de l’empiètement peut être obtenue par une mesure moins radicale. La juridiction retient ici la possibilité d’un rabotage de l’extension, qui permet de mettre fin à l’atteinte au droit de propriété.n

Le droit de passage et d’échelle pour les travaux

nLe maintien de l’ouvrage justifie la réalisation des travaux d’enduit et de finition. Le droit de passage et d’échelle sur le fonds voisin est confirmé dès lors qu’il est nécessaire à ces travaux.

Article 544 du Code civil, Article 545 du Code civil, Articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, Article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile

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