Bail commercial : congé tardif et reconduction tacite pour une nouvelle période triennale

Le preneur principal demeure personnellement et solidairement tenu des engagements du bail malgré la substitution d’une société, conformément à l’article 1103 du code civil et aux stipulations contractuelles. La substitution n’a donc pas privé le bailleur d’agir contre lui.

En application des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce, le congé d’un bail commercial doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil. Le congé notifié moins de six mois avant son échéance est privé d’effet et le bail se prolonge tacitement. La juridiction retient alors une nouvelle période triennale et condamne le preneur au paiement des loyers correspondants, sur le fondement des articles 1709 et 1728 du code civil.

Le preneur doit restituer les clés afin de permettre la reprise effective des lieux et l’établissement d’un état des lieux, conformément à l’article 1730 du code civil. Une impossibilité liée à l’éloignement géographique n’est pas insurmontable lorsqu’une représentation est possible. L’obligation peut être assortie d’une astreinte en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de délais de paiement fondée sur l’article 1343-5 du code civil est rejetée en l’absence de pièces établissant la situation personnelle et professionnelle du débiteur. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700 du même code.

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Après la substitution d’une société d’assurance à l’un des preneurs, celle-ci a donné congé pour le 31 mars 2023 en annonçant la cessation de son activité. Le bailleur a estimé le congé tardif et demandé le paiement des loyers, la restitution des clés et une indemnisation. Le preneur principal a contesté sa qualité de débiteur et sollicité des délais de paiement sans justifier sa situation.

La SCI DES COMTES DU COMMINGES a donné à bail commercial un local à deux preneurs pour neuf ans à compter du 1er avril 2014. Le bailleur a ensuite agréé la substitution d’une société d’assurance à l’un des preneurs, tout en maintenant l’engagement personnel du preneur principal.

La société substituée a notifié un congé le 21 octobre 2022 pour le 31 mars 2023, en annonçant la cessation de son activité. Le bailleur a estimé ce congé tardif et a demandé le paiement des loyers, la restitution des clés ainsi qu’une indemnisation.

Le preneur principal a contesté sa qualité de débiteur, soutenu que le congé ne pouvait entraîner qu’un préavis de six mois et affirmé ne plus détenir les clés. Il a également sollicité des délais de paiement, sans produire de justificatifs sur sa situation personnelle et professionnelle.

• Vérifier la qualité de preneur principal résultant du contrat
• Contrôler le respect du délai de six mois
• Vérifier la date correspondant au dernier jour du trimestre civil
• Constater l’absence de nouveau congé régulier
• Établir le maintien des obligations personnelles du preneur principal
• Relever l’absence de restitution des clés
• Exiger des justificatifs précis pour tout délai de paiement

• Acte authentique de bail commercial du 31 mars 2014
• Stipulation maintenant l’engagement personnel et solidaire du preneur principal
• Courrier recommandé avec accusé de réception du 21 octobre 2022
• Courrier d’agrément de la substitution prenant effet au 1er février 2022
• Absence contestée de remise des clés après le congé

Le preneur principal reste exposé aux loyers nés de la prolongation tacite et doit restituer les clés dans le délai judiciaire. Le bailleur obtient une créance locative, une astreinte en cas de retard et le remboursement partiel de ses frais de procédure.

• Paiement de 25 200 euros au titre des loyers impayés
• Restitution des clés dans les deux mois de la signification
• Application d’une astreinte de 50 euros par jour pendant un an
• Rejet de la demande de délais de paiement
• Condamnation aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date d’échéance et le trimestre civil concerné
• Calculer le délai de six mois avant notification
• Relire les clauses de substitution et de garantie personnelle
• Formaliser la remise des clés par écrit
• Rassembler les justificatifs financiers pour solliciter des délais

À éviter

• Notifier un congé moins de six mois à l’avance
• Omettre la date correspondant au dernier jour du trimestre
• Supposer que la substitution libère le preneur principal
• Conserver les clés après la cessation du bail
• Demander des délais sans justificatifs personnels et professionnels

La régularité du congé du bail commercial

Le congé doit respecter le délai minimal de six mois et viser le dernier jour d’un trimestre civil, conformément aux articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce. Notifié moins de six mois avant le 31 mars 2023, le congé est privé d’effet. Le bail s’est donc prolongé tacitement, au moins pour une nouvelle période triennale, entraînant la condamnation au paiement des loyers correspondants.

La responsabilité personnelle du preneur principal

La substitution d’une société dans le bail n’exonère pas le preneur principal lorsque le contrat prévoit qu’il demeure personnellement et solidairement tenu des engagements souscrits. Sur le fondement de l’article 1103 du code civil, cette stipulation a permis de retenir sa qualité de débiteur des loyers et de l’obligation de restitution des clés.

La restitution des clés et l’astreinte

Le preneur doit restituer les clés pour permettre la reprise des lieux et l’établissement de l’état des lieux, conformément à l’article 1730 du code civil. Son éloignement au Maroc ne constitue pas une impossibilité insurmontable, une représentation étant possible. L’obligation de faire peut être assortie d’une astreinte selon l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Article 1103 du code civil, Article 1709 du code civil, Article 1728 du code civil, Article L.145-4 du code de commerce, Article L.145-9 du code de commerce, Articles 640 à 642 du code de procédure civile, Article 1730 du code civil, Article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-5 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile

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