Du 18 septembre 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00892 – N° Portalis DBX6-W-B7K-32JD

S.A. VILOGIA

C/

[U] [P]

– Expéditions délivrées à
Mme [U] [P]

– FE délivrée à
Me Alice SIMOUNET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 septembre 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
RCS [Localité 1] METROPOLE N° 475 680 815
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET de la SELARL RACINE BORDEAUX, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [U] [P]
née le 13 Janvier 1986 à
[Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 3]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Juin 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Avril 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 juin 2020, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [U] [P] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 710,93 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la S.A VILOGIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.680,49 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2026, la S.A VILOGIA a assigné Mme [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 juin 2026 aux fins de voir:

– Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Mme [U] [P] pour défaut de paiement des loyers ;
– Ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;
– Condamner Mme [U] [P] au paiement de la somme de 4512,49 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation (mois de mars 2026 inclus), sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
– Condamner Mme [U] [P] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
– Condamner Mme [U] [P] au paiement d’une indernnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
– Condamner Mme [U] [P] au paiement de la somme de 400,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner Mme [U] [P] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Par décision en date du 23 avril 2026, la Commission de Surendettement des Particuliers de la Gironde a déclaré recevable le dossier de surendettement de Mme [U] [P].

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 juin 2026.

Lors de l’audience, la S.A VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.988,85 euros au 09 juin 2026 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposé à l’octroi de délai de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants.

En défense, Mme [U] [P] comparaît et expose avoir déposé un dossier de surendettement. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résolution en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

La société demanderesse justifie s’être acquittée du timbre au titre de la contribution à l’aide juridique conformément aux dispositions des articles 62 et suivants du code de procédure civile l’exigeant à peine d’irrecevabilité.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 avril 2026, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 juin 2026.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 novembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

L’acte délivré à la locataire lui faisait également commandement de justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois mais ce moyen n’ayant pas été repris dans l’assignation, il est réputé avoir été abandonné.

La S.A VILOGIA a donc fait signifier à Mme [U] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.680,49 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 novembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 13 janvier 2026, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Mme [U] [P] demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 23 avril 2026, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Mme [U] [P].

Mme [U] [P] justifie avoir repris le paiement des loyers et se trouve en conséquence bien fondé à se prévaloir des dispositions précitées de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors au regard de ses capacités financières, à savoir un salaire net de 2 358,52 euros (moyenne cumul net imposable au mois de mai 2026), dont elle justifie, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision en l’attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s’y substitueront.

Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient de rappeler que le délai accordé dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [U] [P].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [U] [P] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (665,03 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.988,86 euros à la date du 09 juin 2026.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
– les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (73,09+28,17+155,73 euros) ;
– des frais de résiliation d’assurance non justifiés (58,25 euros) ;
– des régulations de charges non justifiées par des pièces (636,21 + 537,21 euros) ;

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Mme [U] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.500,20 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 09 juin 2026 – échéance du mois de mai 2026 incluse.

S’agissant des intérêts, conformément à l’article L. 722-14 du code de la consommation, les créances ne peuvent produire d’intérêts entre la décision de recevabilité de la demande de surendettement et l’adoption des mesures par la commission de surendettement. Dès lors, la présente créance ne sera pas génératrice d’intérêts.

Dans l’hypothèse où Mme [U] [P] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2026.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État ainsi que la contribution pour l’aide juridique d’un montant de 50 euros. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Mme [U] [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, compte tenu de la situation de Mme [U] [P], l’équité conduit à ne pas allouer d’indemnité à la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 13 janvier 2026 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 04 juin 2020 entre Mme [U] [P] et la S.A VILOGIA relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Mme [U] [P] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 2.500,20 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 09 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse) ;

RAPPELONS que cette somme ne peut produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7;

AUTORISONS Mme [U] [P] à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois suivant la signification de la présente décision par versements mensuels de 100 euros jusqu’à selon le cas :
– l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article 732-1 du code de la consommation,
– la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L.733-7 et L. 741-1 du même code,
– la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
– le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire
– ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que le loyer courant et les charges devront être versés à leur date d’échéance ;

DISONS qu’en cas d’entrée en vigueur d’un plan ou de mesures élaborés par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde, ou à l’occasion d’une procédure judiciaire subséquente, les modalités de remboursement de la dette locative fixées dans le cadre de la procédure de surendettement se substitueront aux dispositions de la présente ordonnance, sans avoir pour effet de faire perdre à Mme [U] [P] le bénéfice de la suspension de l’effet de la clause de résiliation du bail de plein droit ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, et après envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse pendant un délai de 30 jours :

– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
– si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
– qu’en ce cas, à défaut pour Mme [U] [P] d’avoir libérélontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (665,03 euros par mois à la date de l’audience), le cas échéant diminuée ou augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mme [U] [P] à son paiement à compter du 1er juin 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture , que si Mme [U] [P] s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l’expulsion de Mme [U] [P] et de tous occupant de son chef étant en ce cas autorisée;

CONDAMNONS Mme [U] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État ainsi que la contribution pour l’aide juridique d’un montant de 50 euros ;

REJETONS la demande formée par la S.A VILOGIA en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La Greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection,