Du 18 septembre 2026

5AF

SCI/

PPP Référés

N° RG 26/00473 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3TGK

[A] [G]

C/

SA HLM ICF HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 1]

– Expéditions délivrées à
Me Clara SOULAS
Me Françoise PILLET

– FE délivrée à

Le 18/09/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 septembre 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [A] [G]
née le 01 Septembre 1999 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-001006 du 05/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par Me Clara SOULAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

SA HLM ICF HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 1]
RCS [Localité 4] N° 552 022 105
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître Françoise PILLET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL COULAUD-PILLET

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Juin 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 26 Mars 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 21 octobre 2024, la S.A. d’H.L.M. ICF Habitat Social, venant aux droits de la S.A. d’H.L.M. ICF Atlantique, a donné à bail à Mme [A] [G] un logement situé [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 6], pour un loyer mensuel révisable de 356,09 euros, outre 166,87 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie de euros.

Par acte d’huissier du 26 mars 2026, Mme [A] [G] a fait assigner la S.A. d’H.L.M. ICF Habitat Social devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référés à l’audience du 19 juin 2026 afin de voir :
– constater les manquements du bailleur d’entretenir le bien loué,
– condamner la société ICF Atlantique à la réalisation des travaux de désinfestation nécessaires au sein du logement de Mme [G],
– dire que les travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,
– prononcer l’exonération du versement des loyers rétroactivement depuis le 14 octobre 2025 jusqu’à l’exécution parfaite des travaux,
– ordonner le relogement de Mme [G] jusqu’à l’exécution parfaite des travaux de rénovations nécessaires à la mise en œuvre aux normes de l’appartement insalubre,
– condamner la société IFC Atlantique à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 19 juin 2026, Mme [A] [G] maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement loué présente des désordres importants du fait d’une infestation continue de nuisibles, de sorte que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, alléguant de l’urgence de la situation au regard de l’importance de de l’invasion, de la précarité de sa situation et de l’absence de réaction du bailleur. Elle souligne que l’état du logement l’a contrainte à quitter celui-ci pour être hébergée par des proches ou à l’hôtel, et a contribué au placement de sa fille par le juge des enfants. Mme [A] [G] estime qu’il ne peut lui être reprochée d’avoir été absente pendant les interventions programmées du bailleur, n’ayant pas été informée et ayant quitté le logement au regard de son état.

La S.A. d’H.L.M. ICF Habitat Social, se référant à ses écritures, demande au juge de :
– débouter Mme [A] [G] de ses demandes ;
– condamner Mme [A] [G] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 9 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle conteste que la locataire ne démontre l’existence de désordres dans le logement caractérisant un trouble manifestement illicite rendant nécessaire l’intervention sollicitée au jour de l’introduction de la demande. La bailleresse soutient par ailleurs qu’il n’est pas démontré un lien entre l’état du logement loué et le placement de la fille de la demanderesse, notamment en l’absence de la décision du juge des enfants. Elle affirme ainsi avoir procédé à des opérations de désinsectisation dans l’immeuble concerné, mais que la demanderesse était absente.
Subsidiairement, la société fait valoir qu’aucune obligation de relogement ne pèse sur elle en application des articles L.521-1 et L.523-2 du code de la construction et de l’habitat. Aucun dommage imminent n’étant démontré, elle ajoute avoir proposé une solution de relogement à Mme [A] [G] le 18 juin 2026.
En toute hypothèse, elle rappelle que l’article 20 de la loi susvisée ne permet pas une suspension rétroactive du loyer.

Une note en délibéré a été autorisée pour permettre à Mme [A] [G] de produire la décision du juge des enfants dont il est fait état, avant le 23 juillet 2026, le bailleur pouvant répliquer avant le 21 août suivant, ainsi qu’il résulte de la côte du dossier, malgré l’absence de cette autorisation de répliquer sur la note d’audience.

La décision du juge des enfants de [Localité 3] du 13 janvier 2026 est parvenue le 23 juin 2026.

La S.A. d’H.L.M. ICF Habitat social a répliqué le même jour, insistant sur le fait que le placement était motivé par bien d’autres difficultés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demande de travaux du fait de l’état du logement sous astreinte :

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Pour soutenir sa demande, Mme [A] [G] produit une première série de photographies, dont une partie n’est pas datée, la seconde, bien que peu éclairées, étant datées d’août à novembre 2025.

Elle produit d’autres photographies où la date du 15 juin 2026 a été intégrée, sans qu’il ne s’agisse manifestement d’un véritable horodatage fiable, outre que les lieux photographiés ne sont pas identifiables.

Il ressort des pièces produites que la bailleresse a procédé à une réfection importante du logement avant qu’il soit donné à bail à la défenderesse.

L’état des lieux entrant signé par les parties le 22 octobre 2024 décrit au soutien de photographies un logement globalement en bon état et propre.

La S.A. ICF Habitat social reconnaît avoir dû procéder à la désinsectisation de l’appartement de Mme [A] [G] le 2 septembre 2025, puis entre le 13 et le 27 février 2026, produisant d’ailleurs la facture et le bon de commande correspondants.

A ce titre, les deux parties font état d’une intervention du 19 février 2026, à laquelle Mme [A] [G] a assisté, et donc postérieure à une partie des clichés qu’elle produit.

Elle y ajoute un avis aux occupants des bâtiments 12 à 15 s’agissant d’une intervention du 18 mars 2026, mais le logement de Mme [A] [G] est situé dans le bâtiment 10. Il est cependant fait état que l’appartement de la demanderesse n’a pas été visité compte tenu de son absence lors d’opérations de désinsectisation des 18 mars et 13 avril 2026.

La S.A. ICF Habitat social ne conteste pas d’une problématique récurrente de nuisibles dans cet immeuble, mais consteste la démonstration d’une infestation actuelle du logement de Mme [A] [G].

L’état du logement fait donc indéniablement débat tout comme celui des réparations dues par la bailleresse, mais Mme [A] [G] ne démontre pas avec toute l’évidence nécessaire en matière de référé que son logement soit actuellement infesté de cafard et donc qu’il soit impérieux d’ordonner dès à présent à la bailleresse de procéder aux interventions nécessaires, ce sous astreinte.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur celles-ci.

Sur la demande d’exonération des loyers et de relogement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce. Si le bailleur n’exécute pas son obligation d’entretien, le locataire peut s’adresser au juge après avoir mis en demeure au préalable le propriétaire d’effectuer les travaux.

Cette mise en demeure est une nécessité, le bailleur n’étant pas censé connaître les désordres qui apparaissent en cours de bail et auxquels il doit remédier.

À défaut ou si le bailleur n’a pas été averti en temps utile, le locataire ne peut prétendre à des dommages intérêts pour le trouble de jouissance subi. En revanche, si le bailleur sommé ne s’exécute pas, alors le locataire pourra demander au juge la condamnation du bailleur à exécuter les travaux dans un délai déterminé, le cas échéant sous astreinte, ou demandera à être autorisé par le juge à effectuer lui-même les travaux avec compensation des sommes avancées avec les loyers dus au bailleur. Le locataire peut aussi demander des dommages-intérêts qui pourront donner lieu à compensation avec tout ou partie du loyer.

Il faut rappeler qu’une jurisprudence constante refuse au locataire le droit de cesser de payer son loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui incombent. L’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués.

Mme [A] [G] ne démontre pas avoir averti directement le bailleur des désordres, se prévalant d’un contact auprès de la mairie de [Localité 7] le 14 octobre 2025 et avec une assistante sociale du département en fin d’année 2025.

Le bailleur, de son côté, fait néanmoins la preuve d’avoir adressé cette infestation en septembre 2025, puis en février et mars 2026.

L’existence d’un trouble dans l’occupation durant toute la période visée et notamment postérieurement à l’intervention du 19 février 2026 n’est pas réellement établie, ainsi que le soutient la bailleresse.

Au surplus, si ces nuisances lui ont causé un trouble de jouissance pouvant donner lieu à réparation comme exposé ci-dessus, aucune demande indemnitaire n’est formulé. Ces nuisances ne lui permettent pas à elles seules d’invoquer une exception d’inexécution justifiant de se soustraire à ses obligations, alors qu’il n’est pas établi l’inhabitabilité du logement.

Ainsi, compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties, en application des articles 834 et 835 du code civil précités, le juge des référés ne peut donc pas plus se prononcer sur les demandes de Mme [A] [G].

Ces mêmes motifs conduisent à ne pouvoir statuer sur sa demande de relogement.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront provisoirement laissés à la charge de Mme [A] [G], en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

LAISSONS les dépens à la charge de Mme [A] [G],

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge