MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 18 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 24/02563 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S635
NAC : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 7

JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 11 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 03 Juillet 2026 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L.U CLERE, RCS [Localité 1] 803 561 414, prise en la personne de son représentant légal M.[S] [D]., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Raphaël GIRAUD de la SAS LGMA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 185

DEFENDERESSE

S.C. FONCIERE [E], RCS [Localité 1] 494 394 992, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier BORDES-GOUGH de la SCP D’AVOCATS BORDES-GOUGH-GALINIE-LAPORTE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 58

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 25 août 2014, la SCI [Adresse 3], aux droits de laquelle vient désormais la SCI FONCIERE [E], a donné à bail des locaux sis [Adresse 4] à Muret pour y exercer une activité de pizzeria pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2014.

A l’arrivée de son terme contractuel, le bail s’est poursuivi tacitement pour n’avoir fait l’objet ni d’une demande de renouvellement émanant du preneur, ni d’un congé délivré par le bailleur.

Suivant courrier en date du 7 mars 2024, le bailleur, par la voie de son conseil, a mis en demeure le preneur de régulariser le paiement de la somme de 10.923,55 euros se décomposant comme suit :
– 4.731,36 euros en application de la clause pénale prévue au bail
– 2.865,14 euros au titre des loyers dus au titre des mois de janvier et février 2024
– 177,05 au titre de la taxe d’ordures ménagères
– 3.150 euros au titre des dépenses engagées pour des travaux de ravalement.

Par acte extrajudiciaire du 26 avril 2024, la SCI FONCIERE [E] a fait délivrer à la SARLU CLERE un commandement de payer la somme de 11.100,32 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARLU CLERE a fait assigner la SCI FONCIERE [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, et demande à la juridiction, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :
A titre principal et in limine litis,
– prononcer la nullité du commandement délivré le 26 avril 2024 et le dire nul et de nul effet
A titre subsidiaire,
– juger que le commandement est mal fondé et dire qu’il ne pourra par conséquent produire aucun effet
A titre infiniment subsidiaire,
-accorder les plus larges délais à la société CLERE pour s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues et suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire
En toute hypothèse,
– condamner la société FONCIERE [E] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 07 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI FONCIERE [E] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, et 700 du code de procédure civile, de :
– rejeter la demande visant à prononcer la nullité du commandement délivré le 26/04/2024 et le dire parfaitement valable,
– rejeter la demande de délais de paiement comme infondée et injustifiée,
– au principal, constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire
– ordonner, en conséquence, l’expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution
– ordonner que faute d’exécution par la défenderesse, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues (article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution)
– condamner la société SARLU CLERE à payer à la SCI FONCIERE [E] les sommes suivantes :
* Au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes arrêtées au 26/04/2024 inclus, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats :
– 1.174,95 €, représentant les loyers impayés
– 177,05 € correspondant à la taxe d’ordures ménagères
– 2.520€ correspondant à 20% des frais de ravalement et d’entretien de façade
– 4.731,36 € au titre de la clause pénale
* Au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts
* Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, et ce avec intérêts de droit soit à la somme de 876,26 € TTC
* Au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du code de procédure civile
*Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

La clôture de la mise en état est intervenue le 06 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 11 mai 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, délibéré prorogé au 18 septembre 2026, au regard de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
 
La SCI FONCIERE [E] demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial liant les parties.
 
De son côté, la SARLU CLERE demande au tribunal de prononcer la nullité du commandement délivré le 26 avril 2024 au visa de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, faisant valoir que ce commandement fait état de différentes échéances.

Il ressort en l’espèce des pièces produites que le 25 août 2014, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à la SARLU CLERE des locaux sis [Adresse 4] à Muret pour une durée de neuf années courant à compter du 1er septembre 2014. Il est en outre constant que ce bail s’est tacitement prolongé conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce dans leur version applicable au présent litige, telle qu’issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

Les parties s’accordent sur le fait que, désormais, la SCI FONCIERE [E] vient aux droits de la SCI [Adresse 3].

Il ressort de l’article 36-1 du contrat de bail liant les parties qu’« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété (s’il y a) qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. »

Force est de constater qu’au visa de cette clause résolutoire, la SCI FONCIERE [E] a fait délivrer à la SARLU CLERE le 26 avril 2024 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause précitée.

La SARLU CLERE reproche au présent cas au commandement de faire mention de plusieurs délais de nature à créer une confusion dans l’esprit du preneur.

En effet, le commandement de payer en cause précise notamment que le commissaire de justice ayant délivré l’acte fait « commandement de payer immédiatement ENTRE [SES] MAINS les sommes ci-après énumérées ».

Il reprend par ailleurs, comme la loi l’impose, les dispositions des articles L 145-17 I 1er alinéa et L 145-41 du code de commerce, ainsi que les termes de la clause résolutoire visée au bail, ces dispositions prévoyant toutes que la clause résolutoire jouera son plein effet un mois après la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, il ressort de la lecture des éléments précités que chacun des délais est clairement identifié, le délai d’un mois étant relatif à la résiliation du bail, la demande de paiement immédiat visant pour sa part à éviter la mise en jeu de la clause résolutoire. Ainsi, aucun doute ne pouvait exister dans l’esprit de la locataire, le commandement du 26 avril 2024 étant parfaitement clair sur ces points.

La SARLU CLERE sera en conséquence déboutée de sa demande en nullité sur ce point.

Sur l’inopposabilité du commandement du 26 avril 2024 au preneur

La SARLU CLERE demande au tribunal de juger que le commandement de payer est mal fondé et de dire qu’il ne produira aucun effet. Elle fait ainsi valoir que les sommes réclamées au titre des loyers de janvier et février ne correspondraient à rien, alors de plus que ces mensualités auraient été réglées. Elle fait encore valoir que la mise en œuvre de la clause pénale est subordonnée à une mise en demeure préalable non délivrée en l’espèce. Elle ajoute que le bailleur ne justifie pas du montant des charges réclamées et qu’enfin les sommes dues au titre du ravalement ne peuvent être mises à sa charge.

Ainsi, la SARLU CLERE sollicite que le commandement de payer soit déclaré sans effet au regard de la mauvaise foi du bailleur, lequel s’est ainsi placé en violation des dispositions de l’article 1104 du code civil.

Sur ce point, le commandement de payer litigieux vise outre les intérêts et coût de l’acte, les sommes suivantes :
– 2.865,14 € au titre des loyers pour les mois de janvier et février 2024
– 4.731,36 € au titre de la clause pénale
– 177,05 € restant au titre de la taxe des ordures ménagères
– 3.150 € au titre des frais de ravalement.

Force est de constater s’agissant des loyers visés que le bailleur indique lui-même au sein de ses écritures qu’« il s’agit d’une erreur : seul le loyer de novembre 2022 est du pour un montant de 1.174,95 € ». Ainsi, le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut produire effet à ce titre.

S’agissant de la clause pénale, l’article 38 du bail dispose qu’« en cas de non-paiement à son échéance, d’un seul de terme de loyer ou fraction de terme de loyer ou accessoires et quarante-huit heures après une mise en demeure formulée par simple lettre, la somme due sera majorée de DIX (10) POUR CENT et le PRENEUR sera tenu de rembourser les frais et honoraires d’avocat que le BAILLEUR aura été amené à avancer, pour récupérer ladite somme. »

La SCI FONCIERE [E] produit pour justifier du montant de la somme demandée au titre de la clause pénale une lettre recommandée adressée le 07 mars 2024 à la SARLU CLERE, à laquelle est annexé le décompte des sommes dues au titre de la clause pénale, étant précisé que le bailleur est parfaitement en droit de demander l’application de la clause pénale même après paiement des loyers en retard.

En outre, force est de constater que ce décompte précise les dates de paiement pour chaque échéance réglée avec retard, le bail liant les parties prévoyant pour sa part un paiement mensuel d’avance le 05 de chaque mois.

Ainsi, la SCI FONCIERE [E] justifie du montant réclamé et de la mise en demeure préalable.

Toutefois, il convient de rappeler ici que le bailleur ne peut valablement fonder son commandement de payer visant la clause résolutoire sur le seul non-paiement de la clause pénale.

S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, il résulte de l’article 16 du contrat de bail que « le locataire remboursera au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférente au local loué avec les frais de rôle y afférents ainsi que toute taxe venant s’y substituer ».

Si la SARLU CLERE fait valoir au sein de ses écritures que, malgré ses demandes, le bailleur n’aurait jamais produit le moindre justificatif sur ce point, elle ne justifie toutefois d’aucune demande effectivement réalisée en ce sens.

Toutefois, au regard de la contestation développée sur ce point, il appartient au bailleur de justifier du montant des charges réclamées, ce qu’il ne fait pas en l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire ne pouvant dès lors produire effet à ce titre.

Enfin, s’agissant des sommes déclarées impayées au titre du ravalement de façade, l’article 14 du contrat de bail liant les parties prévoit notamment que « le bailleur assurera le nettoyage et les réparations qui s’avéreraient nécessaires sur les parties communes de l’immeuble dont dépend le local loué. […] En ce qui concerne les dépenses engagées par le bailleur au titre des travaux visés […], il est convenu à titre forfaitaire entre les parties que le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR VINGT CINQ POUR CENTS [notamment] des frais de ravalement et d’entretien de façade (à l’exclusion des travaux sur vitrines et devantures de chacun des locaux composant l’immeuble) rendus nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état d’entretien ».

La SARLU CLERE conteste le contenu des dispositions contractuelles sur ce point considérant que le bail ne prévoit pas la clef de répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble.

Si l’article L 145-40-2 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit effectivement l’obligation légale d’intégrer une clé de répartition des charges dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, cet article n’est pas applicable au contrat liant la SARLU CLERE et la SCI FONCIERE [E], celui-ci ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de ces dispositions et n’ayant pas été renouvelé depuis.

Ainsi, au présent cas, seules les dispositions de l’ancien article 1134 du code civil trouve à s’appliquer, les parties étant soumise au principe de la liberté contractuelle sur ce point.

Toutefois, si au regard des dispositions contractuelles, la SCI FONCIERE [E] est bienfondée à solliciter le paiement par la SARLU CLERE des travaux de ravalement de façades à hauteur de sa quote-part prévue au bail, force est cependant de constater que le bailleur ne produit pas la facture réglée par ses soins au titre de tels travaux. En effet, elle ne peut utilement se contenter de produire la facture établie par elle-même à destination de sa locataire, sans justifier de la facture de la société SMP réglée par ses soins de ce chef, au regard de la contestation de la SARLU CLERE sur ce point.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, il y lieu de faire droit à la demande de la SARLU CLERE et de lui déclarer inopposable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 avril 2024.
Sur les demandes formées par la SCI FONCIERE [E] au titre de la résiliation du bail commercial
 
Compte tenu de l’inopposabilité du commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARLU CLERE et au regard de ce qui précède, la SCI FONCIERE [E] ne pourra qu’être déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives à la résiliation du bail commercial et subséquentes.

Sur les demandes de condamnations à paiement formée par la SCI FONCIERE [E]

Sur les sommes impayées arrêtées au 26 avril 2024

La SCI FONCIERE [E] demande la condamnation de la SARLU CLERE à lui payer les sommes suivantes sur ce point :
– 1.174,95€, représentant les loyers impayés
– 177,05 € correspondant à la taxe d’ordures ménagères
– 2.520 € correspondant à 20% des frais de ravalement et d’entretien de façade
– 4.731,36 € au titre de la clause pénale.

Pour les motifs développés précédemment, la SCI FONCIERE [E] sera déboutée de ses demandes formées au titre de la taxe sur les ordures ménagères et des frais de ravalement et d’entretien de façade, faute de justificatifs utiles.

S’agissant des sommes demandées au titre des loyers impayés, il ressort des écritures de la SCI FONCIERE [E] que la somme réclamée correspond au loyer du mois de novembre 2022.

Au regard du tableau annexé à la mise en demeure du 07 mars 2024 non contesté par la SARLU CLERE, force est de constater que le montant mensuel du loyer s’élevait à la somme de 850,14 € au mois de novembre 2022.

La SCI FONCIERE [E], qui sollicite une somme de 1.174,95 € de ce chef, n’explique pas à quoi correspond ce différentiel.

De son côté, la SARLU CLERE ne justifie pas le paiement de ce loyer et ne développe aucun moyen en réponse sur ce point.

La SARLU CLERE sera en conséquence condamnée à payer à la SCI FONCIERE [E] la somme de 850,14 € au titre des loyers impayés.

Au regard des développements précédents sur cette même question, la SARLU CLERE sera en outre condamnée à payer à la SCI FONCIERE [E] la somme de 4.731,36 € au titre de la clause pénale.

Sur les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour de la présente décision

La SCI FONCIERE [E] demande encore au tribunal de condamner la SARLU CLERE au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.

Il n’appartient pas au tribunal au fond de prononcer une condamnation à titre provisionnel portant sur des impayés purement hypothétiques.

Ainsi, il appartient à la SCI FONCIERE [E] d’établir l’existence de loyers impayés postérieurement à la délivrance du commandement de payer, ce qu’elle ne fait pas en l’espèce.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La SCI FONCIERE [E] demande enfin au tribunal de condamner la SARLU CLERE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, et ce avec intérêts de droit soit à la somme de 876,26 € TTC.

Au regard de ce qui précède et en l’absence de résiliation du bail commercial liant les parties, la SCI FONCIERE [E] ne peut qu’être déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation, les conditions du contrat étant amenées à se poursuivre.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SCI FONCIERE [E].

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la SARLU CLERE de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré le 26 avril 2024

DECLARE le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 avril 2024 inopposable à la SARLU CLERE

DEBOUTE la SCI FONCIERE [E] de sa demande tendant à voir constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire

DEBOUTE la SCI FONCIERE [E] de sa demande subséquente tendant à voir ordonner l’expulsion de la SARLU CLERE

CONDAMNE la SARLU CLERE à payer à la SCI FONCIERE [E] les sommes suivantes au titre des sommes dues arrêtées au 26 avril 2024 :
– HUIT CENT CINQUANTE EUROS ET QUATORZE CENTIMES (850,14 €) au titre des loyers impayés
– QUATRE MILLE SEPT CENT TRENTE ET UN EUROS ET TRENTE SIX CENTIMES (4.731,36 €) au titre de la clause pénale

DEBOUTE la SCI FONCIERE [E] de sa demande tendant à voir condamner la SARLU CLERE au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts

DEBOUTE la SCI FONCIERE [E] de sa demande de condamnation de la SARLU CLERE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE la SCI FONCIERE [E] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé à [Localité 1] le 18 septembre 2026.

La Greffière La Présidente