N° RG 26/05249 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OOSP

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/05249 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OOSP

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Boutheina ADIB
Me Julien DANI

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Boutheina ADIB
Me Julien DANI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. PHAN INVESTISSEMENT
prise en la personne de son représentant légal
située [Adresse 3]
représentée par Me Lucie GLAD, substituant Me Julien DANI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 120

DEFENDERESSE :

Madame [F] [A]
demeurant [Adresse 4]
assistée de Me Boutheina ADIB, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 365

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier lors des débats
Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :
A l’audience publique du 07 Septembre 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/05249 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OOSP

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PHAN INVESTISSEMENT est propriétaire d’un appartement de 81 m2 situé au 3ème étage d’un logement [Adresse 5] à 67200 Strasbourg, qu’elle a loué sous forme de baux meublés en colocation.

Ainsi, les baux suivants ont été conclus :

– un bail conclu avec Monsieur [K] [S] le 27 avril 2021 prenant effet le 1er mai 2021 pour une durée de 12 mois, reconductible (chambre n°4) ;
– un bail conclu avec Madame [B] [D] le 1er août 2025, prenant effet le 1er août 2025 (chambre n°1), Monsieur [Z] [R] étant second locataire du bail à partir du 1er février 2026, pour une durée de 12 mois, reconductible ;
– un bail conclu avec Monsieur [M] [N] [W] le 29 septembre 2025, prenant effet le 1er octobre 2025 pour une durée de 12 mois, reconductible (chambre n°3) ;
– un bail conclu avec Madame [F] [A] le 7 décembre 2025, prenant effet le 7 décembre 2025 pour une durée de 12 mois, reconductible (chambre n°2).

Après y avoir été autorisée par ordonnance du 3 juillet 2026, la SCI PHAN INVESTISSEMENT a fait assigner Madame [F] [A] devant le Juge des Contentieux de la Protection pour l’audience du 21 juillet 2026 notamment afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail les liant ainsi qu’ordonner l’expulsion de cette dernière dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement au regard du comportement de cette dernière à l’égard des autres colocataires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juillet 2026 puis renvoyée à deux reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 7 septembre 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI PHAN INVESTISSEMENT, représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 29 juillet 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens, en vertu de l’article 455 du Code de Procédure Civile, et ajoute certaines demandes lors de l’audience.

Ainsi, elle sollicite :

– le rejet des débats des captures d’écran produites lors de l’audience dont elle n’a pas eu connaissance auparavant ;
– l’acceptation de la clé USB ou des vidéos produites par Madame [F] [A] dont elle a eu connaissance
– le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu le 7 décembre 2025 entre Madame [F] [A] et elle ;
– l’expulsion, dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, de Madame [F] [A] du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ,
– qu’il soit dit n’y avoir lieu à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux et supprimer le délai prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, eu égard aux violences commises et au danger que représente le maintien de Madame [F] [A] dans les lieux pour les autres occupants de la colocation ;
– qu’il soit dit que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
– la condamnation de Madame [F] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 300€ outre les charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code Civil ;

– le débouté de Madame [F] [A] de toute demande de délai pour quitter les lieux ;
– le débouté des demandes de Madame [F] [A] ;
– la condamnation de Madame [F] [A] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code Civil.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

* les photographies produites par Madame [F] [A] l’ont été tardivement, lors de l’audience, et qu’elle n’a pas pu en prendre connaissance ;
* elle a bien eu connaissance de vidéos produites par Madame [F] [A] et ne s’oppose pas à ce qu’elles soient visionnées par le Juge des Contentieux de la Protection dans le cadre du délibéré ;
* le contrat de bail doit être résilié car Madame [F] [A] a commis des manquements à ses obligations de locataire en ce qu’elle s’est livrée à des actes de violences physiques à l’encontre de Monsieur [R] ainsi qu’en griffant violemment Monsieur [W] ; que les colocataires de Madame [F] [A], d’âges très différents, dénoncent un climat de terreur, une insécurité totale ainsi que des violences psychologiques et physiques de la part de la défenderesse, se manifestant notamment pas des injures, du chantage financier et des dégradations ; que celle-ci ne cesse de les filmer, de crier et de porter atteinte à la vie privée des autres colocataires ; que celle-ci n’a pas cessé son comportement malgré deux mises en demeure de sa part ; que ces faits s’analysent en des manquements graves et répétés à son obligation d’user paisiblement les lieux loués tel que prévu par l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989;
* les trois autres colocataires ont dû porter plainte contre Madame [F] [A] et les agissements de cette dernière ont nécessité l’intervention des forces de l’ordre ; que ceux-ci témoignent qu’ils se sentent véritablement menacés physiquement et moralement et que ce climat d’insécurité instauré par la défenderesse est incompatible avec la vie en colocation ; que celle-ci ne pouvait pas ignorer les contraintes d’une colocation ; qu’elle interdit certains lieux communs à certains locataires, les filme à toute heure du jour et de la nuit et commet des nuisances sonores à toute heure ;
* ses modes de preuves sont recevables, notamment les vidéos car Madame [F] [A] est visible et reconnaissance sur toutes les vidéos et que l’appartement est reconnaissable ;
* elle a tenté de solutionner le problème en envoyant deux courriers recommandés à la défenderesse;
* le délai prévu par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution doit être supprimé au regard de la gravité des faits ainsi que du danger que représente Madame [F] [A] pour la sécurité physique des autres colocataires.

Madame [F] [A], présente et assistée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions en date du 1er septembre 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et des moyens.

Elle demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

– débouter la SCI PHAN INVESTISSEMENT de l’intégralité de ses demandes ;
– la maintenir dans les lieux et d’ordonner l’expulsion de Madame [D] et de Monsieur [R] des lieux loués ;
– enjoindre au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles (mise en demeure du couple, régulation de la colocation voire procédure d’expulsion contre l’occupant non titulaire) ;
– la condamnation de la SCI PHAN INVESTISSEMENT aux dépens.

Elle expose que :

* les captures d’écran qu’elle produit doivent être acceptées car elle les a produit au jour de l’audience et que la SCI PHAN INVESTISSEMENT a pu en prendre connaissance ;
* même si le bail n’est daté que du 7 décembre 2025, elle a emmenagé au mois de novembre 2025 ; qu’avant l’arrivée de Monsieur [R] tout se passait bien ;
* Monsieur [R] n’est titulaire d’aucun bail et occupe le logement sans droit ni titre ; qu’un nouveau bail produit le mentionne comme second locataire mais qu’il a été ajouté pour les besoins de la cause;
* la présence d’un couple dans un logement de 81 m2 doté d’un seul bac à douche, d’une seule cuisine entraîne mécaniquement une saturation des espaces communs et une altération de la jouissance paisible des autres colocataires ; que cette colocation révèle une suroccupation fonctionnelle du logement et une désorganisation des conditions normales de cohabitation ; que la SCI PHAN INVESTISSEMENT n’a émis aucune charge de colocation ni prévu de règles relatives aux parties communes ; qu’elle est excédée par le comportement des autres colocataires, lesquels ne respectent pas les règles de vie en communauté ; qu’ils sont tous très différents en âges et cultures ; que les autres copropriétaires forment un groupe soudé qui s’est ligué contre elle car ils supportent une certaine forme d’anarchie, ce qui n’est pas son cas ; qu’elle veut que sa dignité soit respectée ; qu’il est inadmissible de faire du bruit après 22 heures voire 23 heures, de faire des machines de linge la nuit, de cuisiner à 23 heures ;
* conformément aux dispositions des articles 9 du Code de Procédure Civile et 1358 du Code Civil, la preuve doit être loyable, pertinente, fiable, probante, corroborée et imputable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce en ce qui concerne les preuve produites par la SCI PHAN INVESTISSEMENT :
– les griefs émis par Monsieur [R] ne sont pas légitimes car il ne dispose d’aucun droit locatif propre sur le logement et que les tensions invoquées ne résultent pas d’une atteinte à la jouissance paisbible d’un colocataire titulaire du bail mais d’un conflit entre elle et un occupant dérivé dont la présence n’est pas encadrées contractuellement ;
– le couple [U] a un comportement particulièrement préoccupant à son encontre, déversant volontairement une poubelle dans sa chambre, ce qui constitue une atteinte manifeste à sa dignité et à la jouissance paisible de son espace privatif ; que Monsieur [R] utilise les parties communes pour faire sécher son linge privant les autres occupants de l’usage normal de cet espace et contrevenant aux règles élémentaires de bon usage des parties communes ;
– les extraits vidéos produits ou captures d’écran n’ont fait l’objet d’aucun acte d’authentification par un commissaire de justice et ne permettent pas d’établir leur contexte, leur chronologie ni leur intégrité ; qu’aucune vidéo ne la montre commettant une violence, une dégradation ou un trouble de voisinage ; que certaines vidéos montrent les colocataires eux-même en train de la filmer, ce qui caractérise une atteinte à la vie privée et un comportement de surveillance inutile ; que ces vidéos doivent être écartées, faute de valeur probatoire ;
– les photographies de prétendues dégradations ne comportent aucune date, aucun contexte ni aucune indication permettant d’établir que les dommages seraient récents ou lui seraient imputables ;
– les attestations produites par les locataires présentent des contradictions majeures et erreurs factuelles et manquent d’impartialité ; que les quatre témoins sont les autres colocataires qui vivent dans le logement et sont en conflit direct avec elle ; qu’ils ont un intérêt personnel à son éviction et ont rédigé leurs attestations dans un laps de temps très rapproché ;
– les plaintes n’ont pas abouties ;
– l’attestation collective comporte des affirmations générales, non datées, non circonstanciées et non vérifiables qui ne sont corroborées par aucun élément ; qu’une preuve n’est pertinente que si elle établit un fait précis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’aucune photographie, aucune pièce du dossier, aucune vidéo ne vient confirmer les dires de colocataires ; que l’attestation collective est un document à caractère accusatoire rédigé dans un objectif procédural ;
– la mise en demeure du 17 mars 2026 a été envoyée le même jour que la plainte déposée par les colocataires, ce qui démontre une coordination manifeste entre le bailleur et ses occupants ; qu’elle repose sur des plaintes écrites non datées ; que la mise en demeure du 12 juin 2026 évoque une dégradation du 30 mai 2026 mais que celle-ci n’est pas corroborée par d’autres éléments de preuve telle que des attestations, des photographies ; que le bailleur n’a pas tenté de médiation ni de calmer la situation ; que le bailleur a pris fait et cause pour les autres colocataires sans vérifier leurs déclarations ni tenter de rétablir la réalité des choses;
– l’attestation de la voisine n’est pas une attestation au sens des articles 200 à 203 du Code de Procédure Civile ; qu’il s’agit d’un simple courriel adressé au bailleur qui ne peut pas être retenu comme preuve ; que cette preuve est déloyale ; que le courriel ne mentionne jamais son nom et qu’elle ne parle que de manière générale sans identifier l’auteur des faits ;
– les agents de police intervenus sur place n’ont procédé à aucune constatation indépendante ; qu’ils interviennent systématiquement lors d’un appel passé au 17 sans que cette intervention ne préjuge de la véracité des déclarations de l’appelant ; qu’ils n’ont constaté aucune violence, n’ont procédé à aucune audition sur place et n’ont pris aucune mesure coercitive ; que les captures d’écran produites ne montrent aucune scène de violence ou de dégradation ; que l’arrivée de la police ne constitue ni une preuve de trouble, ni une preuve de violence ou dégradation, ni une preuve de manquement contractuel ;
* la SCI PHAN INVESTISSEMENT ne démontre pas avoir tenté de résoudre le conflit par des moyens proportionnés avant de saisir le juge ; qu’aucune démarche de médiation ni aucun échange contradictoire n’a été proposé ; que le bailleur n’a pas rappelé les règles de vie commune, n’a pas proposé de médiation, n’a pas sollicité de tiers neutre, n’a pas tenté de séparer les colocataires, n’a pas proposé un changement de chambre ni tenté de rétablir le dialogue.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

La SCI PHAN INVESTISSEMENT étant régulièrement représentée et Madame [F] [A] étant présente et régulièrement assistée, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande de la SCI PHAN INVESTISSEMENT est recevable, celle-ci ayant justifié s’être acquittée de la contribution de 50 € prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

Sur la demande tendant à ce que soient écartées les captures d’écran produites par Madame [T]
Il n’est pas contesté que les captures d’écran faisant partie des pièces produites par Madame [F] [A] n’ont été communiquées qu’au moment de l’audience.

La procédure étant orale, une telle communication n’est pas prohibée, sous réserve du respect du principe du contradictoire.

En l’espèce, la SCI PHAN INVESTISSEMENT a pu en prendre connaissance au moment de l’audience. Elle aurait pu solliciter le renvoi, ce qu’elle n’a pas fait.

En outre, il convient de relever que ces captures d’écran correspondent à des vidéos produites tant par clé USB que par lien sécurisé, pièces que la demanderesse reconnaît avoir réceptionné et dont elle ne s’oppose pas au visionnage par le Juge des Contentieux de la Protection en cours de délibéré.

Dès lors, la demande tendant à ce que les captures d’écran produites par Madame [T] soient écartées sera rejetée.

Sur la demande de résiliation de bail

Aux termes des articles 1124 et 1127 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice, peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut prononcer la résolution du contrat laquelle prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code Civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en un usage paisible des locaux.

La SCI PHAN INVESTISSEMENT se prévaut du manquement à cette obligation par Madame [F] [A] et lui reproche de crier régulièrement contre les autres colocataires et de les insulter constamment, de filmer et de photographier systématiquement les occupants de l’appartement dans les espaces privés, de vandaliser et de détuire les biens communs et biens personnels des autres voisinages, de créer du tapage nocturne en criant et frappant dans les portes après 22 heures et de créer des troubles du voisinage.

Pour justifier de ces éléments, la bailleresse produit :

– trois plaintes effectuées par les colocataires, à savoir :
* une plainte déposée par Monsieur [R] le 15 mars 2026 pour des faits de harcèlement d’une personne sans incapacité, propos ou comportements répétés ayant pout objet ou effet une dégradation des conditions de vie altérant la santé depuis le 1er février 2026 ainsi que pour des violences n’ayant pas entraîné d’incapacité de travail commises à son encontre le 15mars 2026, cette plainte a été déposée contre X mais Monsieur [R] vise nommément Madame [F] [A] dans ses déclarations ; il y relate le fait qu’elle le harcèle et ne cesse de les filmer lui et sa compagne, qu’elle l’a tiré au niveau du manteau et l’a frappé au niveau du bras, et qu’elle a déversé des déchets devant leur porte ;
* une plainte déposée par Monsieur [W] le 2 avril 2026 à l’encontre de Madame [F] [A] dénonçant son comportement, indiquant qu’elle est souvent en colère, crie, tape dans les murs, insulte et violente sans raison les autres colocataires et prend des photographies d’eux toutes les semaines. Il se plaint plus particulièrement des violences commises à son encontre le 28 mars 2026 précisant que Madame [F] [A] lui a crié dessus parce qu’il cuisinait et que l’odeur du poisson l’indisposait, que lorsqu’il a voulu sortir de la cuisine, elle lui a barré le passage, lui a attrapé le bras et les poignets et l’a griffé au niveau du cou tout en criant pour alerter les voisins ;
* une plainte déposée par Monsieur [W] à l’encontre de Madame [F] [A] le 27 août 2026 pour atteinte à l’intimité de la vie privée par enregistrement d’une image, celui-ci évoquant le tapage de celle-ci ainsi que l’intrusion de la défenderesse dans la salle de bain alors qu’il commençait à prendre sa douche et le fait qu’elle a commencé à le filmer ;
– des attestations des quatre colocataires de l’appartement en date du 24 juillet 2026 pour Madame [D], en date du 22 juillet 2026 pour Monsieur [W], en date du 24 juillet 2026 pour Monsieur [R] et en date du 26 juillet 2026 pour Monsieur [S], desquels il ressort que Madame [F] [A] a des comportements perturbateurs répétés et agressifs envers chacun des colocataires ; que chacun atteste avoir assisté à des agressions verbales à l’encontre des autres ainsi qu’aux faits de les filmer constamment ; que celle-ci fait des crises de colère et fait du tapage nocturne répétés ainsi que des coups répétés contre les murs avec des objets ; que des interventions policières ont eu lieu régulièrement au domicile ;

– des attestations des quatre colocataires de l’appartement en date du 3 septembre 2026 pour Madame [D], du 2 septembre 2026 pour Monsieur [W], du 3 septembre 2026 pour Monsieur [R] et du 3 septembre 2026 pour Monsieur [S] lesquels se plaignent des insultes, provocations, tentatives de perturbations de la vie commune régulière de Madame [F] [A]. Tous indiquent bien s’entendre et que celle-ci leur interdit l’accès aux parties communes et hausse la voix dès qu’ils utilisent ces espaces ; ils affirment qu’elle adopte une tentative d’intimidation à l’encontre des autres colocataires et les filme à leur insu dans leur vie privée, de manière intempestive ; qu’elle l’a encore fait le 23 août 2026 alors qu’ils partageaient tous un repas. Trois d’entre eux : Monsieur [R], Monsieur [W] et Monsieur [S] évoquent également des troubles du voisinage intervenus le 23 août 2026, Madame [F] [A] hurlant sur des voisins et les filmant malgré leurs protestations ;
– un message envoyé par l’un des copropriétaires au bailleur se plaignant du comportement de Madame [F] [A] ainsi qu’une pétition adressée par les quatre autres colocataires à l’encontre de Madame [F] [A] en date du 29 mai 2029 ;
– deux mises en demeure de la SCI PHAN INVESTISSEMENT adressées à Madame [F] [A], l’une en date du 17 mars 2026 et l’autre en date du 12 juin 2026 lui indiquant que les colocataires se plaignent de son comportement et la sommant de cesser immédiatement tout trouble de voisinage ou comportement agressif et perturbateur envers les autres occupants ainsi que de cesser toute dégradation et de respecter les règles de vie collective du logement ;
– un courriel d’une voisine, Madame [Q], en date du 1er juin 2026 indiquant qu’elle subissait régulièrement des nuisances sonores provenant de l’appartement de la SCI PHAN INVESTISSEMENT : « cris jusqu’à minuit, portes claquées, engueulades dans le couloir »; que la police a été appelée plusieurs fois pour des conflits entre les colocataires ; qu’elle n’est pas la seule à subir ces désagréments.

Madame [F] [A] conteste les faits qui lui sont reprochés indiquant qu’elle conteste que Monsieur [R] soit colocataire, que la présence de celui-ci entraîne des désagraments à la colocation, le couple [U] prenant plus de place dans les meubles, plus de temps dans les parties communes dont la cuisine et la salle de bain, et créant un déséquilibre et injustice dans les charges. Elle indique avoir filmé le couple fréquemment pour justifier la présence irrégulière de Monsieur [R] dans les locaux et l’avoir retenu par la manche le 15 mars 2026 pour qu’il ne prenne pas la fuite avant l’arrivée de la police. Elle déplore l’absence de règlement pour la gestion des parties communes et l’absence de respect des temps de chacun dans les parties communes par les autres colocataires ; qu’elle estime qu’ils lui manquent de respect et qu’ils font du tapage nocture après 22 heures (machines, disputes, télévision, cuisine…). Elle indique que les vidéos sont effectuées pour démontrer le comportement abusif des autres colocataires et que si elle crie, c’est suite au tapage des autres copropriétaires qui l’empêchent de dormir et d’user paisiblement des locaux. Elle indique que les autres colocataires la provoquent.
Elle produit pour se faire de nombreuses vidéos.

A titre liminaire, il sera précisé que le Juge a été en mesure de visionner les vidéos se trouvant sur les clés USB et liens produits par les parties.

Il sera également précisé que Monsieur [R] est bien second locataire dans le bail conclu entre la SCI PHAN INVESTISSEMENT et Madame [D] le 1er août 2025, étant précisé que le bail prend effet à l’encontre de celui-ci à partir du 1er février 2026. Il sera relevé que cet élément figurait déjà dans le premier bail produit lors de l’introduction de la procédure mais que cet élément était à moitié caché en raison de la mauvaise qualité de la copie et d’un post-il collé dessus.

Il sera relevé que les plaintes sont encore en cours, Madame [F] [A] ayant indiqué lors de l’audience du 12 août 2026 avoir été convoquée pour une audition libre et avoir également porté plainte pour dénonciation calomnieuse.

Madame [F] [A] estime que les vidéos produites par la SCI PHAN INVESTISSEMENT sont irrecevables car ne respectant pas le principe de la vie privée. En revanche, elle souhaite que le Juge des Contentieux de la Protection examine les vidéos qu’elle produit indiquant que celles-ci permettant de justifier son comportement et démontrer les provocations et manquements des autres copropriétaires.
Or, ces vidéos ont également été prises dans les mêmes conditions que celles des autres colocataires produites par la demanderesse.

Il résulte de l’article 6, § 1, de la Convention Européenne des Droits de l’Homme et de l’article 9 du code de procédure civile que, dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits, à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que les attestations, quoique concordantes des quatres copropriétaires, doivent être prises avec précaution, et ce, en raison d’une volonté commune possible d’obtenir l’expulsion de Madame [F] [A], celle-ci voulant faire respecter des règles plus strictes dans le logement.

Les faits se passent en milieu clos entre les cinq colocataires et la preuve est ainsi plus compliquée à obtenir. Aucun tiers à la colocation n’a témoigné ; le témoignage de la voisine, Madame [Q], outre le fait qu’il ne remplit pas les conditions de forme prévues à l’article 202 du Code de Procédure Civile, est très général et ne parle que de nuisances sonores pour la plupart, sans pouvoir les imputer à l’un des colocataires précisément.

En raison des vidéos réciproques dont chaque partie se prévaut, au fait que, ces vidéos ne sonr pas prises à l’insue des colocataires quelqu’ils soient puisque chacun peut voir qu’il est filmé, au fait que ces vidéos permettent au Juge de se faire une idée des incidents ainsi que de l’ambiance de la colocation, il y a lieu d’estimer que l’atteinte est proportionnée par rapport au but poursuivi.

Les vidéos seront donc prises en considération, à savoir, tant les vidéos produites par la SCI PHAN INVESTISSEMENT que celles produites par Madame [F] [A] étant toutefois précisé qu’elles seront analysées avec précaution.

Les éléments du dossier ainsi que les videos produites ne permettent pas de corroborer avec certitude que Madame [F] [A] ait commis des violences physiques sur d’autres colocataires ni de dégradations sur les biens communs.
Il est également établi que si Madame [F] [A] a bien déversé des ordures ménagères dans le couloir commun, Madame [D] avait également versé un sac poubelle dans la chambre de la défenderesse.

Ainsi, les pièces produites démontrent une ambiance de défiance entre les quatre colocataires et Madame [F] [A].

S’il peut être compris que Madame [F] [A] ait, dans un premier temps, souhaité établir des preuves pour démontrer au bailleur que les autres colocataires ne respectaient pas les horaires : « machines après 22 heures, cuisine après 22 heures, douches après 22 heures », quelques vidéos auraient suffit à le démontrer. Or Madame [F] [A] continue de filmer les autres colocataires continuellement, et ce, alors même qu’elle disposait déjà de vidéos démontrant les faits dont elle voulait se prévaloir. Ainsi, si tel qu’elle le prétend, elle voulait montrer que Monsieur [W] avait mis en marche le lave-linge ou sèche-linge après 22 heures, elle avait déjà plusieurs vidéos antérieures, et rien ne justifiait qu’elle le suive dans la salle de bains le 20 août 2026 et le filme alors qu’il souhaitait prendre sa douche

De même, s’il peut être entendu qu’elle souhaitait filmer Monsieur [R] pour démontrer qu’il vivait dans le logement sans être sur le bail initialement, les vidéos réalisées de celui-ci et de sa compagne sont récurrentes et ne justifient pas un tel acharnement.

Le fait de filmer régulièrement ses colocataires pour démontrer qu’ils ne sont pas couchés après 22 heures ou qu’il font des activités qui l’importunent, ne justifient pas un tel acharnement pour les filmer, les prenant parfois de cours, et ce, d’autant plus qu’elle ne justifie pas avoir contacté le bailleur pour dénoncer les manquements qu’elle reproche aux autres colocataires.
Certes, ils la filme également mais il apparaît que dans la plupart des vidéos, ils la filment pour prouver qu’elle les filme.

Les vidéos produites démontrent que Madame [F] [A] crie beaucoup sur les autres colocataires et qu’elle va même jusqu’à leur hurler dessus tard le soir ou dans la nuit.
S’il peut être entendu que les autres colocataires ne respectent pas toujours la limite de 22 heures pour cesser toute activité, Madame [T] démontrant que Madame [D] peut cuisiner tard le soir ou que des machines à laver sont en route après 22 heures, et que cela exaspère Madame [T] et qu’elle peut être lasse de la récurrence de ces manquements, les cris ne permettent pas de faire cesser les nuisances, bien au contraire.
Elle ne justifie pas s’être plainte de ces manquements auprès de son bailleur. La vidéo avec les policiers appelés pour tapage nocture démontre que celle-ci peut se mettre dans un état de colère important, même si elle estime être dans son bon droit au regard des nuisances qu’elle reproche aux autres colocataires.

Enfin, les vidéos révèlent que Madame [F] [A] est très rigide quant à l’utilisation des parties communes. Elle interdit l’accès à la cuisine lorsqu’elle y est et crie lorsque le couple [U] veut aller dans la salle de bains.

Il est certain qu’aucun règlement relatifs à l’utilisation des parties communes ou à un roulement n’est annexé au contrat de bail, de sorte qu’il n’y a pas de règles prédéfinies.
Il résulte des éléments du dossier ainsi que des déclarations de Madame [F] [A] et du courriel explicatif contradictoirement produit, qu’elle a une vision plus stricte de la colocation que les quatre autres colocataires. Elle estime que chacun doit avoir un temps pour utiliser la table de cuisson et l’évier et que le premier arrivé est le premier servi. Les autres colocataires sont plus souples.
Néanmoins, s’il peut y avoir des divergences entre les colocataires, rien ne justifie les cris ou insultes envers ceux-ci.

Dès lors, les éléments du dossier démontrent que Madame [F] [A] a des comportements qui troublent la jouissance de la copropriété, notamment en criant sur les autres colocataires, en les filmant régulièrement, ce qui nuit à leur vie privée, en leur interdisant l’accès à certaines pièces ou en les insultant.

Même si elle estime être dans son droit et que les autres colocataires lui manquent de respect, les attitudes adoptées ne sont pas adéquates et auraient justifié un autre comportement de sa part.

Il sera relevé qu’aucun haussement de voix ou disputes n’ont lieu entre les autres colocataires et qu’aucune vidéo ne démontre de difficultés entre les quatres autres colocataires.

Il sera également remarqué que malgré la présente procédure, les cris et le filmage des colocataires n’ont pas cessé puisque les colocataires s’en sont encore plaints par des attestations récentes.

Certes le bailleur ne démontre pas avoir tenté de solutionner le problème en proposant un règlement de colocation ou des règles plus strictes. Néanmoins, de telles règles ne semblent pas nécessaires pour les autres colocataires qui indiquent vivre en harmonie entre eux quatre et ne pas avoir de griefs à reprocher aux autres.

Ainsi, la faute de Madame [F] [A] est suffisamment justifiée pour entraîner la résiliation du bail aux torts exclusifs de celle-ci à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [A], qui se retrouve, en raison de la résiliation, occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

L’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Cependant, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

La SCI PHAN INVESTISSEMENT se prévaut des circonstances ayant conduit à la résiliation du bail pour solliciter la suppression de ce délai de deux mois.

Au regard de la mauvaise ambiance régnant dans le cadre de la colocation et des incidents fréquents, cris et insultes et provocations, il y a lieu d’éviter que celle-ci ne se prolonge de manière trop conséquente. Il convient toutefois de permettre à Madame [F] [A] de retrouver un logement ou de faire des démarches en ce sens.

Dès lors, il y a lieu de réduire de délai prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution à une durée de 25 jours à compter de la signification de la présente décision à Madame [F] [A].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter de la présente décision, date de résiliation du bail, soit au 22 septembre 2026, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [F] [A] sera condamnée au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 22 septembre 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur la demande d’expulsion de Madame [D] et de Monsieur [R]

Outre le fait que Madame [D] et Monsieur [R] n’ont pas été attraits à la présente procédure, ce qui ne permet pas de statuer sur la demande d’expulsion, cette demande n’a plus d’intérêt au regard de l’expulsion de Madame [F] [A] des locaux loués.

Sur l’injonction au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles

Cette demande est devenue sans objet au regard de la résiliation du bail à l’encontre de Madame [F] [A].

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [F] [A], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande cependant pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; la SCI PHAN INVESTISSEMENT sera donc déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats les captures d’écran produites par Madame [F] [A] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SCI PHAN INVESTISSEMENT et Madame [F] [A] daté du 7 décembre 2025 aux torts exclusifs de Madame [F] [A] à compter de ce jour, soit à compter du 22 septembre 2026 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [A], ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le délai visé à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sera réduit à 25 jours et DIT ainsi que Madame [F] [A] devra avoir quitté volontairement les lieux dans un délai de 25 jours suivant la signification de la présente décision, sous peine d’expulsion dans les conditions précitées ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [A] à la SCI PHAN INVESTISSEMENT à compter du 22 septembre 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant équivalent à celui du bail et de la provision sur charges, telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties ;

CONDAMNE, Madame [F] [A] à payer à la SCI PHAN INVESTISSEMENT, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 22 septembre 2026, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

DÉBOUTE Madame [F] [A] de sa demande relative à la résiliation du contrat de bail de Madame [D] et de Monsieur [R] ;

DIT que la demande de Madame [F] [A] tendant au prononcé d’une injonction au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles est devenue sans objet ;

DÉBOUTE la SCI PHAN INVESTISSEMENT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [F] [A] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS