TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 22 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 25/05981 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54BM

AFFAIRE : Mme [Y] [T] (Me LEROUX)
C/ S.A.R.L. [E] [F] [G] (Me FABRICE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 juin 2026

Grosse délivrée le
22 Septembre 2026
À
-Me LEROUX
– Me FABRICE
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 22 septembre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [Y] [T]
née le 21 mars 1963 à [Localité 1] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Lucie LEROUX, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [E] [F] [G]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 384 043 717
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [T] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

La SARL [E] [F] [G] est le syndic de la copropriété.

Le 6 janvier 2020, l’assemblée générale a voté des travaux de traitement du mur pignon.

*

Suivant exploit du 19 mai 2025, Madame [Y] [T] a fait assigner la SARL [E] [F] [G] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2025, Madame [Y] [T] demande au tribunal de :
– ordonner à la SARL [E] [F] [G] qu’elle fasse réaliser les travaux de traitement du mur pignon tels que votés par l’assemblée générale du 6 janvier 2020,
– ordonner à la SARL [E] [F] [G] qu’elle mette en place un isolant thermique au niveau des combles de la toiture,
– condamner la SARL [E] [F] [G] à lui verser la somme de 8.000 euros au titre du préjudice financier subi,
– condamner la SARL [E] [F] [G] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Régulièrement constituée, la SARL [E] [F] [G] n’a pas conclu et n’a pas transmis de pièces.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de la SARL [E] [F] [G] à faire réaliser les travaux

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.
En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
– d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, Madame [Y] [T] produit le procès-verbal d’assemblée générale du 6 janvier 2020 qui adopte dans sa résolution n°15 la réalisation de travaux de traitement du mur pignon côté 8 Magdelon suivant devis de l’entreprise INGENIERIE DECOR CONCEPT.

Elle fait valoir que ces travaux n’ont jamais été entrepris et elle réclame la condamnation de la SARL [E] [F] [G] à les faire réaliser.

Toutefois, cette action est mal dirigée en ce que seul le syndicat des copropriétaires est susceptible d’être condamné à réaliser ces travaux, au besoin sous astreinte afin de garantir l’effectivité de cette condamnation.

Si le syndic représente effectivement le syndicat des copropriétaires et a comme obligation d’exécuter les décisions d’assemblée générale, Madame [Y] [T] ne dispose pas d’un lien contractuel avec le syndic qui lui permettrait de faire condamner ce dernier à une obligation de faire.

Un copropriétaire a uniquement la capacité d’agir à l’encontre du syndic :
– par une mise en oeuvre les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir sur délégation de l’assemblée générale une réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,
– pour obtenir réparation des préjudices personnels subis du fait de sa faute délictuelle, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Madame [Y] [T] ne produit d’ailleurs que des arrêts qui consacrent la responsabilité délictuelle du syndic qui ne fait pas procéder aux travaux, ce qui est différent d’une demande de réalisation de travaux, qui ne pourrait être formée que sur le fondement contractuel par le syndicat des copropriétaire à l’encontre de son mandataire.

Madame [Y] [T] sera alors déboutée de sa demande de condamnation de la SARL [E] [F] [G] à faire réaliser les travaux votés en assemblée générale, étant fait observer que les travaux de mise en place d’un isolant thermique au niveau des combles de la toiture n’ont pas été adoptés par l’assemblée générale.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il a été constaté que les travaux de mise en place d’un isolant thermique au niveau des combles de la toiture n’ont pas été adoptés par l’assemblée générale. Madame [Y] [T] ne peut donc pas rechercher la responsabilité de la SARL [E] [F] [G] pour ne pas avoir fait réaliser ces travaux.

S’il semble que les travaux de reprise du pignon n’ont pas été réalisés malgré vote en assemblée générale, Madame [Y] [T] ne démontre pas que cette absence de reprise a des incidences sur la niveau d’isolation thermique du logement. Elle ne produit aucune pièce technique au soutien d’une telle affirmation. Le DPE de son logement évoque uniquement l’absence d’isolation du plafond sous solives en bois. Les travaux préconisés sont ceux d’une isolation des plafonds par l’extérieur. La reprise du pignon n’est pas évoquée.
Le procès-verbal d’assemblée générale évoque une problématique d’infiltrations pour justifier les travaux sur le pignon. Or, Madame [Y] [T] ne démontre pas subir des désordres en lien avec cette problématique.

Dans ces conditions, en l’absence de démonstration d’un préjudice causé par l’absence de réalisation des travaux sur le pignon et en l’absence de faute du syndic relative à l’absence de réalisation de travaux d’isolation, Madame [Y] [T] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [Y] [T] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Madame [Y] [T] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [Y] [T] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Madame [Y] [T] aux dépens,

Déboute Madame [Y] [T] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.